ASSEMBLEA:l’organo più importante del condominio

ASSEMBLEA

L’assemblea dei condomini è l’organo più importante del condominio in quanto rappresenta l’insieme dei proprietari dell’edificio. Essa è il momento di incontro dei vari condomini per far valere i propri diritti.

L’assemblea:

1. nomina, conferma, revoca o sostituisce l’amministratore determinandone l’eventuale retribuzione.

2. approva il preventivo annuale delle spese, lo stato di ripartizione delle stesse nonché il rendiconto annuale dell’amministratore, decidendo in merito all’eventuale avanzo o disavanzo di gestione.

3. decide i ricorsi presentati dai condomini contro i provvedimenti dell’amministratore

4. provvede alle opere di manutenzione straordinaria costituendo, se occorre, un fondo speciale.

5. promuove liti o resiste a domandi giudiziali quando l’oggetto delle medesime esorbita dai compiti dell’amministratore.

6. autorizza i condomini a fare spese per le cose comuni.

L’assemblea ha poteri in relazione a rapporti attinenti all’uso e al godimento delle cose comuni; essa non può interferire nella disponibilità, nell’uso e nel godimento della proprietà esclusiva dei singoli condomini, salvo che questi ultimi non accettino, nella forma di legge tali interferenze.

L’articolo 1138 del c.c. dispone che ciascun condomino deve essere invitato all’assemblea, pena nullità della stessa; che occorre la partecipazione dei condomini per la validità della costituzione, che il diritto di voto spetta ai soli condomini rappresentati da un’unica persona anche nel caso di comproprietà di singole unità immobiliari.

Anche se la norma non lo dice, si applicano le regole del condominio: se in minoranza, gli inquilini

debbono subire la volontà della maggioranza.

Convocazione dell’assemblea

La convocazione dell’assemblea delle assemblee deve essere fatta dall’amministratore .

In mancanza dell’amministratore, ciascun condomino può farsi promotore dell’assemblea e convocarla.

L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.

Il termine predetto va calcolato a partire dal primo giorno immediatamente precedente la data fissata per l’adunanza e, poiché nel computo si deve tenere presente anche del giorno finale , non è necessario che si tratti di cinque giorni liberi; cioè nel calcolare i cinque giorni , deve essere incluso quello in cui l’avviso è comunicato e deve essere escluso quello fissato per l’assemblea.

Che l’assemblea debba essere convocata dall’amministratore è più che logico, essendo il rappresentante dei condomini. Ma se il condominio non ha amministratore, o ne è provvisoriamente sprovvisto, ciascun condomino può convocare l’assemblea , diversamente la stessa non può riunirsi se non per volontà della maggioranza dei condomini, il che renderebbe molto difficile la convocazione quando gli argomenti da discutere non fossero di evidente interesse immediato.

La convocazione deve farsi almeno cinque giorni prima del giorno dell’adunanza mediante avviso comunicato ai condomini. Per quanto riguarda le modalità di convocazione la legge non le prevede espressamente, ma poiché, in caso di contestazione, ovviamente si deve provare l’avvenuta consegna dell’avviso di convocazione, si ritiene necessario inviare la convocazione stessa mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento o mediante consegna diretta all’interessato con apposita firma su copia della convocazione medesima.

All’avviso di convocazione deve essere allegato l’ordine del giorno, contenente l’indicazione degli argomenti da discutersi.

Se la riunione è totalitaria, ossia se tutti i condomini sono presenti personalmente, evidentemente può discutere e deliberare validamente su qualsiasi argomento, anche se non indicato nell’avviso di convocazione.

Se invece, vi sono degli assenti, non è consentito, deliberare su argomenti non indicati nell’avviso, anche nel caso che sia previsto od assicurato il voto favorevole della maggioranza o della totalità degli intervenuti perché, se il voto contrario degli assenti non avrebbe potuto cambiare il risultato della votazione, le dichiarazioni di voto contrario di uno o più assenti avrebbero potuto far cambiare opinioni ai votanti.

In ogni caso, qualunque sia la procedura seguita per la convocazione, verbale o scritta, con o senza preavviso di 5 giorni con o senza ordine del giorno, l’assemblea è pienamente valida quando vi intervengono tutti i condomini. Quando uno solo di essi sia assente, l’assemblea non è valida se non risulta che tutti i condomini siano stati avvertiti col preavviso di almeno 5 giorni, oppure se non si raggiungono le presenze richieste dall’articolo 1136.

ASSEMBLEE ORDINARIE E STRAORDINARIE

Le assemblee possono essere ordinarie e straordinarie:

Assemblea ordinaria

L’assemblea ordinaria è quella che si riunisce ogni anno per approvare il preventivo delle spese e relativo stato di ripartizione, per approvare il consuntivo dell’anno precedente, per provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e per deliberare in merito alla conferma o sostituzione dell’amministratore ed alla sua eventuale retribuzione. Se esiste è l’amministratore che provvede a convocare l’assemblea ordinaria. Se l’amministratore non esiste o non provvede, ciascun condomino può prendere l’iniziativa di convocarla, ciò che potrebbe verificarsi anche ove l’amministratore dovesse ritardare la convocazione senza giusto motivo.

Però non avendo il codice stabilito alcun termine per la convocazione dell’assemblea ordinaria, a stretto rigore, se il termine non è fissato dal regolamento di condominio, non si può parlare di ritardo.

In pratica, i regolamenti stabiliscono che l’assemblea ordinaria debba essere convocata entro due o tre mesi dalla chiusura dell’anno finanziario.

Assemblea straordinaria

Sono assemblee straordinarie :

1. quella convocata in ogni tempo dall’amministratore quando lo ritiene opportuno;

2. quella che deve essere convocata dall’amministratore quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio.

3. quella che ciascun condomino può convocare di sua iniziativa quando manchi l’amministratore.

Che l’amministratore sia investito della facoltà di convocare l’assemblea straordinaria ogniqualvolta lo creda opportuno, è più che logico, potendosi presentare diverse occasioni per sentire il parere dei condomini anche nel corso dell’esercizio finanziario.

Questo per gli affari di ordinaria amministrazione che egli ritenga di sottoporrete ai condomini e che non possono rinviarsi fino all’epoca di convocazione dell’assemblea ordinaria.

Inoltre, l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea straordinaria nel caso previsto dall’art.1131, ossia quando le citazioni o i provvedimenti che gli vengono notificati hanno un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni.

Anche i condomini hanno la facoltà di chiedere la convocazione dell’assemblea, quando il condominio è sprovvisto di amministratore. I richiedenti debbono essere almeno due, e debbono rappresentare almeno la sesta parte del valore dell’edificio.

Almeno due e almeno il sesto del valore per evitare che un solo condomino, per mero capriccio o senza fondamento possa disturbare tutti gli altri. Non occorrono particolari formalità; basta che i richiedenti manifestino tale desiderio, verbalmente o per iscritto, anche perché, se l’amministratore non provvede entro dieci giorni, essi stessi acquistano il diritto di provvedere direttamente alla convocazione. Se poi il condominio è sprovvisto di amministratore, o perché non è mai stato nominato o perché revocato, dimissionario, defunto o anche semplicemente assente o impedito, abbiamo già visto che basta un solo condomino per convocare l’assemblea.

Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante:

La regola dovrebbe essere quella che il condomino debba esercitare personalmente i diritti di parola o di voto nelle assemblee e che soltanto nel caso di impedimento possa farsi rappresentare .

Il regolamento di condominio non può stabilire limitazioni al diritto del condomino di farsi rappresentare in assemblea da persona da lui liberamente scelta.

Per intervenire all’assemblea, chiunque non sia condomino deve essere munito di mandato o semplice delega scritta da esibire al presidente o al segretario dell’assemblea.

Regolarità dell’assemblea e validità delle deliberazioni

L’assemblea è regolarmente costituita, quando tutti i condomini sono stati invitati al1a riunione, e quando gli intervenuti in proprio o per delega, rappresentano i due terzi del valore dell''''intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza ( metà più uno) degli intervenuti e almeno la metà del valore dell''''edificio.

Se l'''' assemblea, non può deliberare per mancanza di numero, viene rinviata di uno o più giorni, a1 massimo di dieci giorni.

In seconda convocazione l'''' assemblea delibera validamente con un numero di voti che rappresenti almeno il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'''' edificio, ma soltanto per le deliberazioni di ordinaria amministrazione, escluse quelle per la nomina e per la revoca dell'''' amministratore.

Nelle assemblee di seconda convocazione, che deliberano col voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio ed un terzo dei millesimi, può capitare che prevalga il voto della corrente che dispone di meno dispone di meno millesimi.

Ma sempre nelle assemblee di seconda convocazione, se i votanti a favore superano il terzo dei condomini ed anche i contrari superano il terzo, prevale il voto della corrente che rappresenta il maggior numero di millesimi, quand'''' anche la corrente contraria, rappresenti a sua volta, almeno un terzo dei millesimi.

Dovendosi decidere se debba prevalere la maggioranza numerica delle persone o quella dei valori delle quote, si applica il principio generale stabilito dall''''articolo 1105 del codice civile che attribuisce maggior peso al valore delle quote ( Tribunale di Palermo, sentenza, 22 aprile 1964).

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell''''amministratore, o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell''''amministratore medesimo, nonchè le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell''''edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell''''edificio, sia prima, che in seconda, convocazione.

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni dirette al miglioramento o all''''uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni devono, tanto in prima quanto in seconda, convocazione, essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno due terzi del valore dell''''edificio.

Lo stesso dicasi per deliberare l’ istituzione del servizio di portineria.

Per modificare la tabella dei millesimi occorre sempre il consenso unanime di tutti i componenti del condominio.

Riassumendo:

per l''''approvazione del preventivo e del consuntivo, per la riconferma dell''''amministratore e per determinare la sua retribuzione, e per tutti gli affari di ordinaria amministrazione, in prima convocazione occorrono i voti favorevoli della maggioranza degli intervenuti e della metà almeno del valore dell''''edificio, mentre in seconda, convocazione bastano i voti favorevoli di almeno un terzo dei partecipanti al condominio e di almeno un terzo del valore dell''''edificio.

per la prima nomina o per la revoca dell''''amministratore, per le liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell''''amministratore, per la ricostruzione dell''''edificio e per le riparazioni straordinarie di notevole entità tanto in prima che in seconda convocazione occorrono sempre i voti favorevoli della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell''''edificio.

per le innovazioni e per la ricostruzione con variazioni, sia in prima che in seconda convocazione, occorrono sempre i voti favorevoli della maggioranza dei partecipanti al condominio e di almeno due terzi del valore dell''''edificio.

Come si vede, il numero di voti richiesto per la riconferma in carica dell''''amministratore è minore di quello voluto per la prima nomina o per la revoca.

Anche il numero di voti richiesto per la ricostruzione o per le riparazioni straordinarie di notevole entità è minore di quello stabilito per tutto le innovazioni. Infatti, va considerato che la prima nomina e la revoca dell''''amministratore sono atti che comportano una certa responsabilità mentre la riconferma in carica della stessa persona che ha già dato buoni risultati è deliberazione di minor importanza ed è logico che possa prendersi anche se la metà o due terzi dei condomini non partecipano alla votazione.

La ricostruzione dell''''edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità possono indubbiamente richiedere spese superiori rispetto a quelle relative a talune innovazioni, ma, per deliberare queste ultime occorre una maggioranza più forte perché trattasi di opere non indispensabili seppure utili, mentre per la riparazione o la ricostruzione di quello che già esisteva od esiste tuttora presenta un carattere di utilità maggiore e sovente riveste anche quello di opera necessaria ed urgente, per cui la maggioranza richiesta è minore.

Abbiamo visto che l''''assemblea di seconda convocazione delibera validamente col voto favorevole di almeno un terzo dei proprietari componenti il condominio, rappresentanti almeno 334 millesimi, quando trattasi di ordinaria amministrazione ( approvazione del consuntivo e del preventivo, riconferma dell''''amministratore in carica, retribuzione dell''''amministratore ed altri affari di ordinaria amministrazione), escluse le deliberazioni che concernono la sostituzione o la revoca dell’amministratore e tutte quelle altre deliberazioni per le quali il quarto ed il quinto comma dell''''articolo 1136 codice civile richiedono sempre ( ossia, anche in seconda convocazione) maggioranze superiori.

Se in seconda convocazione non sono presenti almeno un terzo dei proprietari ed almeno 334 millesimi bisogna riconvocare nuovamente l''''assemblea perché in ogni ipotesi non può esservi delibera valida.

Quando l'''' assemblea, non può validamente deliberare nemmeno in seconda o terza convocazione, l''''amministratore non può restare indifferente. Deve quindi adoperarsi in ogni modo per indurre i condomini ad intervenire alla prossima riunione o per delegare altre persone a rappresentarli.

Se gli indifferenti, ove non intervengano o non firmano la delega, egli dovrà designare le dimissioni, perché un’ amministratore non può logicamente restare in carica quando l''''assemblea non funziona e non gli approva il rendiconto.

Gli atti costitutivi del condominio ed il regolamento approvato dall’assemblea non possono decidere delle maggioranze diverse da quelle stabilite dall’art. 1136 che sono tassative ed inderogabili.

Se all’inizio di un’assemblea il numero dei presenti è diverso da quello dei votanti per la validità della stessa si contano i condomini presenti all’inizio della seduta,

Può capitare che all''''inizio di un''''assemblea, il numero dei presenti sia diverso da quello dei votanti e per la validità delle assemblee si contano i condomini presenti all''''inizio della seduta, quando il presidente e il segretario dell''''assemblea procedono alla cosiddetta verifica dei poteri ossia, all''''identificazione dei condomini presenti, all''''esame delle deleghe ed a1 computo di tutte le persone che hanno diritto di votare; se il numero dei presenti e dei rappresentanti all''''inizio della seduta è sufficiente per la validità del l''''adunanza, l''''assemblea viene dichiarata valida dal presidente o dal segretario oppure dallo stesso amministratore, e resta valida anche se successivamente qualcuno si assenta, quali che siano i motivi che provocano il ritiro, quali che siano le dichiarazioni o le proteste dl coloro che si ritirano.

Per il computo dei voti favorevoli bisogna distinguere :

quando è richiesta la maggioranza dei partecipanti al condominio i voti favorevoli debbono essere almeno la metà più uno di quelli spettanti a tutti i condomini che compongono il c condominio;

quando è richiesta la maggioranza dei presenti, basta che i voti favorevoli siano almeno la metà

più uno dei condomini presenti o rappresentanti all’inizio della seduta;

per le maggioranze di valore , secondo i casi , occorre che i voti favorevoli rappresentino almeno un terzo, la metà, i due terzi rispetto a mille, somma complessiva dei valori espressi in millesimi.

Quando si tratta di stabilire se sia raggiunta la maggioranza dei partecipanti al condominio, oppure dei presenti o rappresentati in assemblea, la persona intestataria di due o più appartamenti conta sempre per una sola persona.

Nel computo dei millesimi, vale per il totale dei millesimi di tutti i suoi appartamenti. Questo condomino, perciò non può farsi rappresentare in assemblea da tanti delegati quanti sono gli appartamenti da lui posseduti, ma può nominare un. solo delegato.

Dalla necessità di accertare se vengono raggiunte le maggioranze di valore, deriva l’ impossibilità di fare le votazioni per scheda segreta.

Di solito, l''''amministratore funge da segretario e provvede alla compilazione del verbale da trascrivere, a sensi dell''''ultimo comma dell''''art. 1136, nel libro dei verbali del condominio.

Quando i partecipanti sono numerosi, oppure quando ne venga fatta richiesta da parte anche di un solo condomino, l''''assemblea nomina un presidente, che a sua volta, sceglie il segretario.

Che l’assemblea possa funzionare senza presidente e segretario, specialmente quando i condomini sono pochi, è certo. Ma che sia preferibile che il suo funzionamento sia disciplinato da un segretario, quando i condomini sono numerosi , è altrettanto certo.

Se il regolamento non dispone diversamente, ogni condomino può farsi rappresentare nelle assemblee da un altro condomino, oppure da un estraneo o dall''''amministratore, con delega scritta, in carta libera se redatta in forma di lettera.

Tuttavia, non è logico che l''''amministratore accetti di votare nelle assemblee in rappresentanza di condomini assenti, specialmente quando si tratta di approvare il rendiconto e di nominare l''''amministratore.

Non sono valide le clausole regolamentari che limitano il diritto del condomino di farsi rappresentare in assemblea imponendogli, per esempio di delegare esclusivamente un familiare oppure un altro condomino.

Quando i condomini sono pochi, l’assemblea può funzionare anche senza presidente, purché non sorgano incidenti gravi e vi sia qualcuno, l''''amministratore oppure uno degli stessi condomini, che scriva il verbale.

Ma se l''''assemblea è numerosa, se vi sono motivi per impedire che l'''' amministratore possa dominarla e influenzarne le decisioni, e soprattutto se debbono discutersi questioni piuttosto gravi per le quali è preferibile disciplinare la discussione e tenere esatto conto dei pareri e delle decisioni finali, la nomina di un presidente si impone.

L''''ultimo comma, dell''''art. 1136 dice che, delle deliberazioni dell''''assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dal1''''amministratore.

Il segretario nominato di volta in volta dal presidente redige il verbale dell''''assemblea, scrivendolo o dettandolo a persona, di sua fiducia, e il verbale viene trascritto nel libro dei verbali del condominio che viene custodito dall''''amministratore; ogni verbale perché non sia privo di valore probatorio, deve essere firmato dal presidente e dal segretario dell'''' assemblea, oppure da tutti gli intervenuti se non funzionarono né presidente né segretario.

La firma dell''''amministratore non avrebbe alcun valore perché egli rappresenta i condomini negli affari che concernono le parti comuni dell''''edificio e non nelle loro manifestazioni di voto in sede d''''assemblea.

Il verbale dell''''assemblea deve essere approvato seduta stante dai condomini presenti, prima che l''''adunanza sia sciolta, perché ciascuno in caso di dissenso ha diritto di farvi inserire le sue osservazioni.

Un verbale di assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio ed uno dei condomini: occorre però che il documento sia sottoscritto da tutti contraenti, perché solo in tal modo essa acquista l’effetto probante e la funzione propria della scrittura privata, per cui in tal caso esso fa fede della manifestazione della volontà contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a realizzare il requisito della forma scritta; di conseguenza, le sole firme del presidente e del segretario dell'''' assemblea, se sufficienti al fine di conferire validità alle deliberazione assembleare, non possono essere valida espressione di volontà contrattuale dei condomini.

Tutti gli atti interni dei condominio, e quindi anche i prospetti contabili ed i verbali delle assemblee, non sono soggetti né alle tasse di bollo né alle imposte di registro, salvo quando debbano essere prodotti in giudizio.

I registri del condominio, e quindi anche il libro dei verbali delle assemblee dei condomini, sono esenti dalle tasse di bollo perché non sono compresi fra i registri commerciali contemplati dalla tariffa.

I regolamenti di condominio e gli avvisi per i condomini sono esenti dall’imposta di pubblicità.

Opposizione alle delibere dell’assemblee

Le deliberazioni prese dall''''assemblea a norma dell''''art. 1136 e precedenti del Codice civile sono obbligatorie per tutti i condomini.

In altre parole ogni deliberazione che non sia, contraria alle leggi o al regolamento di condominio, è obbligatoria anche per i condomini dissenzienti, tanto nel caso che abbiano manifestato il loro dissenso votando contro la proposta, quanto nel caso che non abbiano presenziato all’assemblea.

Ma, quando le deliberazioni dell''''assemblea sono contrarie alla legge o a1 regolamento, ogni condomino dissenziente può ricorrere all''''autorità giudiziaria perché ordini la sospensione del provvedimento.

L''''autorità giudiziaria decide se l''''esecuzione del provvedimento debba essere sospesa fino all''''esito della causa : se non la sospende, l''''amministratore può dare esecuzione alla deliberazione. ma il condominio risponde degli eventuali danni nei confronti dei dissenzienti.

Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti ( articolo 1137).

L''''impugnazione può essere proposta dal condomino assente o dissenziente, non da quello che fu presente all''''adunanza e non fece constare il proprio dissenso dalla deliberazione.

L''''art.1137 del Codice civile ha stabilito il termine perentorio di trenta giorni evidentemente allo scopo di togliere incertezza alla validità delle deliberazione, autorizzando l’esecuzione del provvedimento deliberato quando siano trascorsi trenta giorni senza alcuna opposizione, termine ragionevolmente breve, ma sufficientemente per consentire ai condomini di esaminare la deliberazione e valutarne le conseguenze.

Tuttavia, questo termine di trenta giorni deve giudicarsi perentorio soltanto quando il condomino dissenziente contesti la validità della deliberazione per vizio di forma, ossia per violazione delle norme legali o regolamentari in materia di funzionamento dell’assemblea, come nei casi di irregolare convocazione, insufficiente numero di presenti, illegale partecipazione alla votazione, mancata discussione.

Se invece la deliberazione fosse viziata nella sostanza perché contraria ai diritti dei condomini, alle norme inderogabili di legge o anche semplicemente al regolamento di condominio, allora ogni condomino potrebbe sempre contestarla anche trascorsi i trenta giorni, perché l’assemblea non può assumere deliberazioni contrarie al titolo o alla legge e non può modificare il regolamento mediante sotterfugi o con voti carpiti sorprendendo la buona fede dei condomini.

L’art. 1137 del Codice Civile, concede ai condomini trenta giorni per impugnare le delibere dell’assemblea, annullabili perché viziate nel procedimento usato nelle deliberazioni stesse, oppure perché pregiudizievoli alle cose o ai servizi comuni, non riguarda le deliberazioni nulle, cioè quelle prive dei requisiti essenziali, in quanto, per esempio non in assemblea con maggioranze inesistenti o in sufficienti, oppure con riguardo ad oggetto impossibile o illecito, o ad innovazioni lesive dei diritti di ciascun condomino.

L’azione per impugnare queste delibere nulle può essere esercitata da chiunque vi abbia interesse in qualunque tempo, perché è imprescrittibile.

Le deliberazioni delle assemblee affette da nullità non possono essere convalidate, ma possono essere rinnovate eliminando il vizio che dava luogo alla nullità, purché sia preventivamente comunicato l''''oggetto in discussione e tutti i condomini siano invitati alla riunione.

Per quanto ancora alle delibere annullabili, non può mai essere dedotto a motivo di annullamento di una deliberazione dell''''assemblea dei condomini l''''apprezzamento di fatto, da parte della maggioranza, delle questioni trattate in assemblea, salvo che la conseguente decisione maggioritaria sia viziata da eccesso di potere e cioè quando la causa del provvedimento adottato sia falsamente deviata dal suo normale modo di essere.

L’art.1137 del Codice Civile consente l’impugnazione delle delibere assembleari solo ai condomini e non anche all’amministratore, il quale, essendo un mandatario dell’assemblea, ha il dovere di eseguire le deliberazioni e non ha facoltà di impugnarla.