Accertamento valore nelle cessioni di immobili
L’articolo 35, comma 2, del decreto legge n. 223 del 04 luglio 2006, attraverso una modifica dell’articolo 54 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633, incide – ampliandoli – sui poteri di rettifica esercitabili dall’ufficio in relazione alle dichiarazioni presentate ai fini dell’imposta sul valore aggiunto.
In particolare, la nuova disposizione consente all’ufficio – relativamente alle operazioni aventi ad oggetto la cessione di beni immobili e relative pertinenze – di rettificare direttamente la dichiarazione annuale IVA quando il corrispettivo della cessione medesima sia dichiarato in misura inferiore al “valore normale” del bene.
In relazione alla determinazione di tale valore occorre riferirsi alla nozione individuata dall’articolo 14 del DPR n. 633 del 1972, ai sensi del quale “per valore normale dei beni e dei servizi si intende il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni e servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi”.
La dichiarazione di un corrispettivo inferiore al “valore normale” del bene, determinato secondo i criteri sopra descritti integra, pertanto, la prova dell’esistenza di operazioni imponibili o l’inesattezza delle indicazioni relative alle operazioni che danno luogo a detrazione, di cui all’articolo 54, comma 3, del DPR n. 633 del 1972.
Al riguardo, occorre evidenziare che il comma 23-bis dell’articolo 35, inserito dalla legge di conversione, ha introdotto una presunzione nella determinazione del valore normale ai fini del citato articolo 54, terzo comma, prevedendo che per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA, finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, il “valore normale” – da
assumere quale parametro di riferimento ai fini della eventuale rettifica della dichiarazione – non può comunque essere inferiore all’ammontare del mutuo o finanziamento erogato.
In coerenza con il contenuto delle disposizioni in esame, l’articolo 35 del decreto abroga l’articolo 15 del decreto legge 23 febbraio 1995, n. 41, che escludeva la rettifica ai fini IVA del corrispettivo delle cessioni di fabbricati classificati o classificabili nei gruppi A, B e C, qualora lo stesso fosse stato indicato nell’atto in misura non inferiore al valore determinato in base all’articolo 52, commi 4 e 5, del DPR n. 131 del 1986, cioè al valore catastale.
In modo del tutto analogo, nel perseguimento della medesima ratio, il legislatore è intervenuto integrando l’articolo 39, comma 1, del DPR 29 settembre 1973, n. 600 in materia di accertamento delle imposte sui redditi.
Gli uffici finanziari, pertanto, possono rettificare direttamente il reddito d’impresa tenendo conto del “valore normale” dei beni immobili ceduti quando questo risulti superiore al corrispettivo dichiarato, senza dover preventivamente dimostrare, ad esempio, l’incompletezza, falsità o inesattezza degli elementi indicati in dichiarazione ovvero l’irregolare tenuta delle scritture contabili ai sensi del successivo comma 2 del medesimo articolo 39.
Il “valore normale” dei beni da assumere come parametro di riferimento ai fini del controllo deve essere individuato ai sensi dell’articolo 9, comma 3, del TUIR, che ripropone nella sostanza la medesima disposizione prevista ai fini dell’imposta sul valore aggiunto.
Una disposizione analoga a quella appena richiamata, che prevede la rettifica ai fini dell’imposta di registro sulla base del valore normale, è contemplata al successivo comma 23-ter dell’articolo 35 (vedi infra paragrafo 14).
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