Acquirente: diritto di rivalsa sul vecchio proprietario per debiti precedenti

L’art. 63 attuazione del Codice Civile impone al nuovo proprietario la solidarietà dei debiti nei confronti del condominio per l’annualità in corso e per quella precedente.

L’acquirente di una unità immobiliare, inserita in un condominio risponde solamente delle spese condominiali sorte in epoca successiva all’acquisto, e ha diritto di rivalersi nei  confronti del vecchio proprietario per i debiti accumulati in epoca precedente. In questo  caso vale infatti il principio generale della personalità delle obbligazioni, e non quello  dell’ambulatorietà passiva, come di norma nell’art. 63, att. C.C.. Cassazione Sez. III n.  1956 del 22/02/2000

Cass. N° 6323 del 18/4/2003
In caso di vendita, le spese per la conservazione delle parti comuni dell’edificio, sono  a carico di colui che è condomino nel momento in cui è nata la necessità di eseguire le
relative opere, e non nel momento in cui vi sia una deliberazione di approvazione da parte dell’assemblea condominiale (che potrebbe essere successiva alla vendita).

Cass. civ., sez. Unite, 08-04-2002, n. 5035
In caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente  legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale - come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non comunicato  all’amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario - , difettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale
essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità  della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione  condominiale.

Cassazione del 09/08/1996 n. 7353   

Nel caso di fallimento di un condominio, per soddisfare le spese gravanti sull’unità  immobiliare del fallito, l’amministratore si farà autorizzare dall’Assemblea a chiedere
agli altri condòmini il versamento, pro-quota millesimale, di tale importo: inoltre dovrà insinuarsi nel passivo fallimentare. Una volta recuperati gli importi del fallito dalla  Curatela Fallimentare e/o dal nuovo proprietario, come da 2° comma art. 63 disposizioni  attuative del C. C., gli stessi verranno restituiti ai Condòmini che li hanno anticipati.