Compravendite immobiliari: Obbligatorio dichiarare prezzo pattuito e presenza del mediatore (D.L. Bersani)

Il pacchetto Bersani conferma il calcolo dell’imposta sul valore catastale piuttosto che sul prezzo pattuito dalle due parti, introdotto dalla Finanziaria 2006 (legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 497),  ma rende comunque obbligatoria la dichiarazione, nei rogiti delle compravendite immobiliari, del valore reale della transazione.

L’obiettivo è far emergere il valore reale del prezzo pattuito.

Il nuovo decreto alza inoltre al 30% la percentuale di riduzione degli onorari notarili, che la

Finanziaria 2006 abbassava del 20%.

Sono fissate sanzioni (tra il 50% e il 100% della differenza d''imposta evasa rispetto al valore effettivo dell''immobile e da 500 a 10 mila euro per l''omessa indicazione del mediatore) e vengono dati più penetranti poteri di controllo all''amministrazione finanziaria.

All''atto della cessione degli immobili le parti sono obbligate a dichiarare la spesa sostenuta per la mediazione e le modalità di pagamento, contanti  e comunque non oltre i 12.500 euro, bonifico bancario, assegni bancari, postali o circolari, nonché l’indicazione della eventuale presenza di una intermediazione immobiliare, con i dati identificativi e fiscali degli agenti immobiliari (numero partita IVA e codice fiscale).

L’obbligo di dichiarare nei rogiti notarili anche il valore reale della compravendita e la eventuale presenza di un agente immobiliare rappresentano per Anama  è un passo in avanti verso un più trasparente rapporto tra professionisti e consumatori. Si tratterebbe di una precauzione finalizzata a combattere l’abusivismo, il sommerso e tutti coloro che operano in nero.

In particolare, il pacchetto Bersani approvato dalle due Camere del Parlamento contiene misure in materia di liberalizzazioni e competitività ed altre per la  lotta all’evasione fiscale:

• anticipo da gennaio 2007 ad ottobre 2006 del regime fiscale agevolato con aliquota al 2% per le imposte ipotecaria e catastale in materia di tassazione degli immobili;
• obbligo di trasmissione all’anagrafe tributaria (norma retroattiva al 1° gennaio 2005) di elenchi, codici fiscali e dati sui rapporti intrattenuti con i clienti da parte di banche e intermediari finanziari;
• Per i trasferimenti immobiliari soggetti ad IVA finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari il valore normale non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o finanziamento erogato.
• Torna l’IVA agevolata al 10%  sui materiali per le ristrutturazioni edilizie,  la misura entrerà in vigore il 1° ottobre e sarà applicabile per tre mesi. Per il periodo dal 1º ottobre 2006 al 31 dicembre 2006 la detrazione Irpef scende al 36% (dal 41 attuale) nei limiti di 48.000 euro per abitazione.
• Scompare il meccanismo della retroattività sulla detrazione Iva e scatta l''opzione tra Iva e Registro per gli immobili d''impresa. La compravendita degli immobili viene sottoposta a imposta ipotecaria e catastale del 4%, che scende al 2% per i fondi immobiliari. Il regime fiscale agevolato partirà da ottobre 2006. L''imposta di registro viene applicata nella cifra fissa di 168 euro. Viene concessa al locatore o al soggetto cedente la possibilità di optare per il regime precedente, con il pagamento di una percentuale a titolo di imposta ipotecaria e catastale.
• Dal 1º gennaio 2007 sono detraibili i compensi comunque denominati pagati a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale per un importo non superiore ad euro 1.000 per ciascuna annualità;
• Viene ripristinato il pagamento dell''Ici per gli immobili "ad uso esclusivamente commerciale" della Chiesa, delle altre religioni riconosciute e delle associazioni no-profit.
• Si applica gradualmente l’obbligo di pagamento elettronico delle parcelle professionali: fino al 30 giugno 2007 si potranno pagare in contanti le somme fino a 1000 euro, dal 1º luglio 2007 al 30 giugno 2008 il limite è stabilito in 500 euro, dal 1º luglio 2008 il limite per i contanti scenderà a 100 euro.
• Possibilità di sospendere i lavori nei cantieri edili qualora il personale addetto non risulti registrato in misura pari o superiore al 20% oppure nei casi in cui siano state registrate ripetute violazioni della disciplina sui tempi di lavoro e riposo. (nel periodo di tali sospensioni sarà vietato alle imprese la partecipazione alla contrattazione pubblica) ed obbligo dal 1 ottobre 2006 del tesserino di identità per tutti gli addetti ai lavori. Un''altra disposizione importante per la tutela dei lavoratori è la modifica del regime agevolativo della detrazione del 41% subordinando la sua applicazione alla specificazione del costo della manodopera.
• Il costo dei fabbricati deve essere assunto al netto del costo delle aree. Il costo delle aree, ai fini fiscali, è dato dal maggiore importo tra quello iscritto in bilancio e quello ottenuto applicando una percentuale al costo complessivo. La percentuale è del 20%, che sale al 30% per i fabbricati industriali. E'' deducibile solo l''ammortamento riferito al costo del fabbricato.
• Il passaggio di proprietà dell''automobile o della moto si potrà fare senza l''ausilio del notaio, da oggi sarà necessario solo un atto, gratuito, da effettuare in Comune.