I Venditori devono avvisare di tutto gli acquirenti

A causa dei prezzi sempre più alti degli immobili sono più alte le aspettative dai compratori, pertanto, i venditori hanno più responsabilità ad informare su tutto ciò che potrebbe interessare la vendita della proprietà.

Il proprietario di un immobile ha l’obbligo di comunicare all’acquirente tutte le notizie anche quelle materiali a lui conosciute circa il bene da vendere, anche quelle non apparenti ( quale la lesione di un muro portante e/o di un solaio). Un fatto materiale è qualche cosa che potrebbe influenzare la decisione del compratore ad acquistare una casa o determinare un valore differente all’immobile. La causa principale delle dispute dopo la vendita avvengono per i difetti e vizi occulti non rilevati precedentemente. La maggior parte dei casi potrebbero essere evitati se l’acquirente fosse stato adeguatamente informato. Impara la legge

Il venditore e’ tenuto a garantire che il bene alienato sia immune da vizi che lo renda inidoneo all''uso a cui e’ destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La giurisprudenza della Cassazione e’ costante nel ritenere che il fondamento della garanzia per vizi sia identico a quello che sta alla base della garanzia per evizione e precisamente un difetto in fase di trasferimento del diritto, considerato che grava sul venditore l''obbligo di verificare che il bene abbia i requisiti necessari alla sua utilizzazione. I vizi del bene poi devono essere occulti e preesistenti alla vendita come nel caso di evizione. L''ipotesi di consegna di "aliud pro alio", ovvero di cosa radicalmente diversa da quella promessa, viene riscontrato dalla giurisprudenza anche nell''eventualità in cui venga trasferito un bene non avente la capacità funzionale di soddisfare gli interessi che il compratore intendeva realizzare con il programma negoziale. In alcune occasioni tuttavia la giurisprudenza ha acconsentito al compratore di giovarsi del rimedio della riduzione del prezzo nel caso di vendita di bene difforme da quello pattuito, sempre che, beninteso, non si realizzi la più grave ipotesi di "aliud pro alio".

Un ulteriore tutela potrebbe essere rappresentata dal disposto dell''art. 1489 c.c. riguardante la cosa gravata da oneri o diritti di godimento di terzi. Perché possa trovare applicazione questo rimedio (che si sostanzia nell''esercizio del diritto di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo e nell''eventuale eccezione di inadempimento e nel risarcimento del danno), e’ necessario che gli oneri o i diritti spettanti ai terzi non siano palesi. Esclusa dunque la responsabilità del venditore quando il compratore e’ a conoscenza dei diritti e degli oneri che insistono sugli edifici o quando il vincolo sia sorto successivamente alla vendita, rimane per il venditore l''obbligo di dichiarare il limite al godimento prima della conclusione del contratto. Nell''esaminare la figura del notaio rogante, sembra doversi affermare che, qualora il vincolo di cui all''art. 831 comma 2Ί c.c. sia stato celato dall''alienante in sede di trasferimento dell''immobile, l''acquirente, oltre a rivalersi sul suo dante causa nei modi sopra espressi, possa domandare il risarcimento dei danni anche al notaio incaricato della stipula dell''atto ovvero al notaio che abbia dato la sua consulenza tecnica al fine di perfezionare il trasferimento. I pericoli nascosti

I difetti strutturali quale un tetto pericolante. I rischi per la salute da esposizione ai prodotti chimici tossici è un''altra valutazione complessa da tener conto. Gli acquirenti si stanno sempre più interessando circa i rischi ambientali ed i materiali tossici in case, particolarmente per le case più vecchie costruite in assenza di norme. Le sostanze tossiche più comuni che si trovano nelle case sono: la pittura a base di piombo, isolamento d''amianto, coperture d''amianto, esalazioni dei materiali da costruzione, il radon, un gas radioattivo che deriva dal "decadimento" dell''uranio. A meno che i venditori abbiano fatto esaminare la casa da esperti, non possono essere informati della presenza di sostanze tossiche pertanto il problema per loro non esiste. Più acquirenti chiedono circa la presenza di sostanze tossiche ed in caso positivo invitano il venditore a risolvere il problema o offrono un prezzo più basso per quanto riguardare il costo di rimozione delle sostanze. Il venditore non è tenuto a far controllare la casa prima della vendita o a rimuovere alcuna vernice tossica. ( l’immobile viene compravenduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova)