INTRODUZIONE
ASCENSORE
ASSEMBLEA
ASSEMBLEE ORDINARIE E STRAORDINARIE
CONDONO EDILIZIO
CONIUGI (separazione dei beni)
CORTILE
DANNI
DISINFESTAZIONE
DISTANZE LEGALI
DOCUMENTAZIONE CONTABILE
FACCIATA
FOGNATURA
FOSSE BIOLOGICHE
FRONTALINI
GIARDINO
GRONDAIE
IMMISSIONI
INGRESSI
LOCALI COMUNI
LOCAZIONE DI PARTI COMUNI
MOROSITA’
MURI
PARCHEGGI
PERIMETRO EDIFICIO
PERTINENZE
PORTINERIA
REGOLAMENTO CONDOMINIALE
RISCALDAMENTO
SOFFITTI E SOLAI
SOTTOTETTO
SPESE DI PULIZIA
SUOLO E SOTTOSUOLO
SUPERCONDOMINIO
TABELLE MILLESIMALI
TERRAZZA
TETTO
TRIBUTI
USUCAPIONE
USUFRUTTO
VERBALE DI ASSEMBLEA
VOTO
VERANDE
VOLTE
CONDOMINIO
Introduzione
Questo vademecum offre una guida alle principali regole condominiali. Uno strumento per poter risparmiare tempo e denaro evitando inutili liti giudiziarie per risolvere bonariamente dalle più complesse alle più banali liti condominiali. Da consultare nei momenti opportuni, come ad esempio prima e/o durante l’assemblea condominiale per poter controllare se effettivamente le maggioranze adottate sono quelle previste dalla legge, se le deleghe sono regolari, se effettivamente un dato soggetto ha diritto di voto, ecc..
Il Termine condominio deriva dal latino e nasce dall’unione di due vocaboli: cum, che significa con, e dominus , che significa proprietario, ossia: comproprietà. Il condominio è l’applicazione più recente della comunione, istituto che si realizza quando più soggetti sono comproprietari di uno stesso bene. Il codice civile dedica alla comunione e al condominio gli articoli che vanno dal 1100 al 1139, nonché dal 61 al 72 delle disposizioni di attuazione e transitorie. Il diritto di ciascuno su ogni parte del bene è completo, ma si scontra, venendone limitato, con un pari diritto degli altri proprietari.. Tutti i rapporti giuridici ed economici sono riferiti ai singoli proprietari.
L’ assemblea dei condomini nomina un soggetto valido, onesto e competente. Meglio scegliere un professionista che regolarmente amministri condomini e sia iscritto a una delle associazioni di categoria ( Anaci, Federamministratori, Anaip, Alac ), senza voler demonizzare il dilettante o chi non fa l’amministratore di professione.
Negli ultimi tempi è ben accolto il cosiddetto “amministratore-società” che offre garanzie di efficacia e di efficienza, tenuto conto delle notevoli pluridisciplinari competenze richieste. La materia potrebbe essere disciplinata su base regionale, infatti, ad esempio, nel Lazio è stato istituito il registro regionale degli amministratori di condominio e immobili ( legge n. 40 del 12/11/2002 ). La registrazione non è vincolante per l’esercizio della professione, ma l’accesso ai contributi regionali per interventi edilizi sarà riservato ai soli amministratori censiti.
Nomina e revoca
L’amministratore è il punto di riferimento per ogni problema condominiale. La legge stabilisce che quando i condomini sono più di quattro l’assemblea deve nominare un amministratore ( comma 1, art. 1129 c.c. ) Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L’amministratore dura circa un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.
Non può essere esclusa la possibilità di una tacita riconferma, di anno in anno, per effetto della mancata nomina di un altro amministratore.
La proroga dei poteri di rappresentanza dell’amministratore può protrarsi fino alla sua sostituzione con la nomina di un altro amministratore da parte dell’assemblea dei condominio o del giudice.
L’amministratore può essere revocato dall’Autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino, e può essere sostituito da un altro nominato dal tribunale se per due anni non ha reso il conto della sua gestione o non adempie all’obbligo di avvertire l’assemblea dei condomini quando gli venissero notificati atti di citazione o provvedimenti esorbitanti per contenuto dalle sue attribuzioni se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina o la cessazione per qualunque causa dell’amministratore sono annotate in apposito registro.
Per la nomina e la revoca la deliberazione deve sempre essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio amministratori di condominio.
L’assemblea deve essere regolare sia alla convocazione, ciò si verifica quando tutti i condomini sono stati invitati alla riunione, sia alla costituzione, ossia all’assemblea debbono intervenire tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Se l’assemblea non può deliberare per insufficienza di intervenuti, viene rinviata in seconda convocazione ad un giorno successivo ma non oltre il decimo da quello della prima convocazione.
Per la validità della nomina dell’amministratore anche in seconda convocazione occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell’edificio.
Per la riconferma in carica dell’amministratore, l’assemblea di seconda convocazione può validamente deliberare coi voti favorevoli di almeno un terzo dei partecipanti al condominio e di almeno un terzo dei millesimi.
Le attribuzioni dell’amministratore sono stabilite dall’art.1130 del Codice civile. Egli deve:
eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento del condominio;
disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini ;
riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio
Alla fine di ciascun anno deve rendere il conto della sua gestione all’assemblea dei condomini, alla quale deve presentare il preventivo delle spese occorrenti durante il nuovo anno.
L’amministratore come rappresentante del condominio deve applicare tutte le disposizioni legislative ed amministrative che possono riguardare il condominio, escluse quelle che investono le proprietà individuali e, conseguentemente , i singoli proprietari. Spetta all’amministratore far osservare e rispettare i regolamenti municipali che, più delle leggi, possono disciplinare la proprietà edilizia.
L’amministratore ha la rappresentanza di tutti i condomini per quanto riguarda le cose comune, i relativi diritti, la prestazione dei servizi, le manutenzioni e riparazioni ordinarie delle cose comuni.
Deve provvedere ad assicurare i beni comuni, al pagamento delle imposte erariali e locali che
le gravano, risponde dell’osservanza degli speciali regolamenti municipali, disciplina l’uso
delle cose comuni e l’esecuzione dei servizi generali dello stabile secondo le direttive
deliberate di volta in volta dall’assemblea o contenute nel regolamento, provvede al
pagamento delle spese ripartendone l’onere fra i condomini in base alle regole stabilite da
codice civile o dal regolamento.
L’amministratore deve curare l’osservanza del regolamento di condominio da parte di tutti indistintamente i condomini e inquilini del caseggiato. Si tratta di applicare e far rispettare delle regole pratiche volute nell’interesse di tutti, per il miglior godimento delle cose comuni e dei servizi centrali, per il disciplinato uso delle parti dell’edificio e dei mezzi che giustificano l’esistenza del
condominio stesso; i singoli proprietari non possono in nessun caso ritenersi esonerati dall’osservare le norme del regolamento.
L’abilità dell’amministratore consiste nel saper imporre il rispetto del regolamento a tutti i condomini, anche a quello che, avendo una proprietà individuale maggiore degli altri, ritenessero di potersi comportare a loro talento.
L’amministratore, inoltre, ordina le riparazioni e le manutenzioni ordinarie scegliendo i fornitori, le imprese e gli artigiani fra quelli di sua fiducia, e provvedere alla liquidazione dei loro conti secondo il suo personale apprezzamento, salvo che l’assemblea dei condomini non disponga diversamente, perché anche questi sono atti di ordinaria amministrazione. L’amministratore, invece, non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, perché ciò esorbita dalle sue attribuzioni ed è di esclusiva competenza dell’assemblea dei condomini.
E’ invece espressamente abilitato dalla legge ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza , con l’obbligo di riferirne alla prima assemblea dei condomini.
Perciò l’amministratore riscuote i contributi ed effettua i pagamenti relativi alle spese. A tale scopo egli presenta all’assemblea il preventivo delle spese occorrenti durante l’anno che, se viene approvato, gli conferisce il mandato di riscuotere le quote dovute in via anticipata da ogni condomino. I conguagli in più o in meno vengono liquidati in esito alle risultanze del rendiconto annuale che l’amministratore presenta e che l’assemblea discute e approva.
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini salvo che siano contrari alla legge o al regolamento di condominio. Non occorre che l’assemblea sia informata di quanto l’amministratore abbia in anima di fare, e nemmeno che lo autorizzi all’atto della nomina o di volta in volta , perché le sue attribuzioni sono fissate dalla legge, sono inerenti alla sua carica, finché i suoi poteri gli derivano dal fatto della nomina .L’assemblea può però limitare o estendere tali poteri.
L’amministratore riscuote dai condomini le quote provvisoriamente calcolate in base al preventivo delle spese occorrenti durante l’anno .Tale preventivo viene fatto dall’amministratore.
L’art.1135 dice che l’assemblea provvede all’approvazione del preventivo delle spese e alla relativa ripartizione tra i condomini , una complicata operazione aritmetica che è preferibile sia disposta dallo stesso amministratore in calce al preventivo. In pratica l’assemblea approva ad un tempo il preventivo e il piano di ripartizione delle spese che, per effetto dell’approvazione da parte della maggioranza, diventa esecutivo nei confronti di tutti i condomini.
Le norme per l’attuazione del Codice civile (art.63) consentono infatti all’amministratore di ottenere decreto di ingiunzione provvisoriamente esecutivo nei confronti del condomino moroso, appunto in base allo stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea.
La Corte di Cassazione ha precisato che il decreto ingiuntivo può essere chiesto non solo per la riscossione dei contributi condominiali,ma anche per la riscossione di quelli relativi a spese straordinarie.
Inoltre, il regolamento di condominio può autorizzare l’amministratore a sospendere i servizi suscettibili di utilizzazione separata al condomino che da un semestre sia in mora nel pagamento dei contributi.
Per ottenere il rimborso delle somme anticipate per la gestione condominiale, l’amministratore non può citare in giudizio il condominio (che è sprovvisto di personalità giuridica sua propria), ma deve proporre la domanda nei confronti dei singoli condomini rimasti in arretrato nel versamento delle singole quote.
L’erede, il donatario, il compratore ed ogni altro subentrante nei diritti del condomino , rispondono con lo stesso per il pagamento dei contributi. Dice infatti il secondo comma dell’art.63 che. Chi subentra nei diritti di un condomino, è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Se per subentrante deve intendersi l’erede o il donatario del condomino, oppure il compratore dell’appartamento , perché tutti subentrano nei diritti del rispettivo autore, donatore o venditore, non altrettanto può dirsi per il locatario (inquilino) dell’appartamento, perché chi prende in locazione dei locali non subentra affatto nei diritti del proprietario. La locazione di un appartamento in condominio , non sposta affatto i rapporti fra il condominio, non sposta affatto i rapporti fra il condomino e il condominio.
Di conseguenza , il condomino che dà in locazione i suoi locali continua a rispondere del pagamento della sua quota di spesa verso l’amministratore del condominio e non può rifiutarsi di pagarla eccependo l’insolvibilità del suo locatario.
Non è probabile, ma nemmeno impossibile, il caso dell’amministratore non riesca a riscuotere le somme dovute dal condomino a titolo di contributo alle spese, nemmeno per via legali. In tal caso l’amministratore può rimborsarsi in due modi, addebitando le quote insolute all’eventuale fondo di riserva oppure ripartendole fra i condomini in sede di rendiconto a fine anno. Infatti, i condomini debbono risarcire i danni che il mandatario, ossia l’amministratore, subisce a causa dell’incarico.
La retribuzione dell’amministratore deve essere stabilita dall’assemblea dei condomini ed approvata in sede di assemblea, come da tariffe professionali indicate da collegi e associazioni. Si ritiene che il compenso debba essere versato per tutto il periodo dei mandato anche se l’amministratore è revocato prima del termine, purché per colpa non sua.
Al termine del suo mandato l’amministratore provvederà al passaggio delle consegne infatti egli dovrà:
restituire le somme riscosse e non impiegate nell’interesse comune e tutti i documenti inerenti la gestione.
rendere il conto della propria gestione provando entità e causale delle somme incassate e spese nonché tutti gli elementi utili a vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito.
I proprietari dell’edificio non possono opporsi alla istallazione esterna di antenne da parte di abitanti dello stesso stabile per il funzionamento di apparecchi radiofonici o televisivi, quindi il diritto di istallazione sul tetto o lastrico dell’edificio spetta a ciascun occupante di unità immobiliari dell’edificio.
I condomini di un edificio hanno il diritto di passare attraverso l’appartamento di un altro condomino al fine di poter istallare un’antenna televisiva sul tetto purché non ne risulti menomato, in modo apprezzabile, il diritto di proprietà di quest’ultimo.
Per quanto riguarda le spese relative all’istallazione, alla manutenzione e alla riparazione dell’antenna comune le spese vanno ripartite in parti uguali, in ragione del numero di allacciamento posti in ciascuna proprietà esclusiva e non già per quote millesimali.
La delibera assembleare con la quale si decide di dotare l’antenna degli impianti di ricezione di nuovi canali o nuove forme di emissione TV, non va considerata innovazione, bensì modificazione della cosa comune.
Tale delibera deve essere adottata con le maggioranze ordinarie e tenendo conto dei solai millesimi e numero dei condomini le cui proprietà esclusive sono allacciate all’impianto.
Se non si ottengono le maggioranze ordinarie,ciò significa che la modificazione non si può fare: i consenzienti possono avvalersi autonomamente dell’art. 1102c.c., attuando la modificazione a sole loro spese con esonero dalla spesa degli altri condomini.
Se un condomino, la cui proprietà non è allacciata all’impianto, desidera allacciarsi , può farlo senza autorizzazione né indennità , ove risulti chiaramente dal regolamento di condominio che la comproprietà dell’impianto spetta a tutti i condomini.
Se al contrario, risulta che l’impianto è una comunione separata, egli dovrà essere autorizzato dall’assemblea all’allacciamento, con il versamento di un eventuale indennizzo.
Antenna privata
L’istallazione di un’antenna TV privata non richiede autorizzazione, neppure nel caso di passaggio degli installatori o dei fili su parti comuni o su parti esclusive di altri condomini.
Antenna parabolica
L’antenna parabolica può essere istallata nelle parti di proprietà esclusiva purché non le leda il decoro architettonico dell’edificio.
E’ possibile istallarla nelle parti comuni, purché non venga impedito lo stesso agli altri condomini,
quindi il singolo può installare la parabolica sulla terrazza condominiale (o su un lastrico di uso escluso) purché non occupi interamento lo spazio.
ASCENSORE
L’ascensore è da considerarsi di proprietà di tutti i condomini, compresi coloro che non lo usano.
L’istallazione in un edificio di un ascensore in condominio di cui prima era sprovvisto costituisce una innovazione, con la conseguenza che la relativa deliberazione deve essere presa con la maggioranza di cui al quinto coma dell’art.1136 c.c. secondo cui l’approvazione deve avvenire con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio.
Dovendosi installare l’ascensore dove alcuni condomini non intendono trarne vantaggio e rinunciano a servirsene (i proprietari di botteghe o di appartamenti a piano terra). La spesa di impianto va ripartita fra i condomini dei piani superiori a quello di partenza della cabina, mentre i proprietari delle botteghe e dei locali situati al piano di partenza sono esonerati dal contribuire alla spesa.
La ripartizione delle spese di esercizio di ascensori deve farsi in proporzione all’altezza dei piani, trattandosi di servizi destinati a servire i condomini in misura diversa, trova applicazione il criterio generale suggerito dal secondo comma dall’art.1123 che dispone la ripartizione all’uso che ciascuno può fare del servizio.
Quando vi sono diversi ascensori si applica anche il criterio enunciato dal terzo comma del citato art.1123, nel senso che le spese relative ad ogni ascensore si dividono soltanto fra i condomini che ne possono trarre utilità . Ciò si può verificare quando vi siano diverse parti dell’edificio, oppure diverse scale, e ognuna sia dotata di ascensore, per cui è logico che la ripartizione delle spese venga eseguita separatamente per ogni ascensore; ma può verificarsi anche quando negli edifici di notevole altezza vi siano contemporaneamente nella stessa scala ascensori che fermano a tutti i piani ed altri ascensori diretti che cominciano a fermare soltanto dopo un determinato numero di piani.
Riguardo la ripartizione delle spese per la manutenzione degli ascensori ci deve essere il concorso di tutti i condomini, inclusi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi delle rispettive proprietà.
Gli interventi di adeguamento dell’ascensore alla CEE, essendo diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde proteggere efficacemente gli utenti e i terzi, non attengono all’ordinaria manutenzione dello stesso o al suo uso e godimento, bensì alla straordinaria manutenzione, riguardando l’ascensore della sua unità strutturale. Le relative spese devono quindi essere sopportate da tutti i condomìni , in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà
Le spese per il mantenimento e per l’uso dell’ascensore vanno ripartite proporzionalmente fra i condomini in ragione dei diversi piani cui lo stesso cui lo stesso è posto al servizio, mentre quelle che riguardano l’impianto come tale, per le modificazioni e migliorie, vanno sopportate dai comproprietari in ragioni dei rispettivi millesimi.
ASSEMBLEA
L’assemblea dei condomini è l’organo più importante del condominio in quanto rappresenta l’insieme dei proprietari dell’edificio. Essa è il momento di incontro dei vari condomini per far valere i propri diritti.
L’assemblea:
nomina, conferma, revoca o sostituisce l’amministratore determinandone l’eventuale retribuzione.
approva il preventivo annuale delle spese, lo stato di ripartizione delle stesse nonché il rendiconto annuale dell’amministratore, decidendo in merito all’eventuale avanzo o disavanzo di gestione.
decide i ricorsi presentati dai condomini contro i provvedimenti dell’amministratore
provvede alle opere di manutenzione straordinaria costituendo, se occorre, un fondo speciale.
promuove liti o resiste a domandi giudiziali quando l’oggetto delle medesime esorbita dai compiti dell’amministratore.
autorizza i condomini a fare spese per le cose comuni.
L’assemblea ha poteri in relazione a rapporti attinenti all’uso e al godimento delle cose comuni; essa non può interferire nella disponibilità, nell’uso e nel godimento della proprietà esclusiva dei singoli condomini, salvo che questi ultimi non accettino, nella forma di legge tali interferenze.
L’articolo 1138 del c.c. dispone che ciascun condomino deve essere invitato all’assemblea, pena nullità della stessa; che occorre la partecipazione dei condomini per la validità della costituzione, che il diritto di voto spetta ai soli condomini rappresentati da un’unica persona anche nel caso di comproprietà di singole unità immobiliari.
Anche se la norma non lo dice, si applicano le regole del condominio: se in minoranza, gli inquilini
debbono subire la volontà della maggioranza.
Convocazione dell’assemblea
La convocazione dell’assemblea delle assemblee deve essere fatta dall’amministratore .
In mancanza dell’amministratore, ciascun condomino può farsi promotore dell’assemblea e convocarla.
L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.
Il termine predetto va calcolato a partire dal primo giorno immediatamente precedente la data fissata per l’adunanza e, poiché nel computo si deve tenere presente anche del giorno finale , non è necessario che si tratti di cinque giorni liberi; cioè nel calcolare i cinque giorni , deve essere incluso quello in cui l’avviso è comunicato e deve essere escluso quello fissato per l’assemblea.
Che l’assemblea debba essere convocata dall’amministratore è più che logico, essendo il rappresentante dei condomini. Ma se il condominio non ha amministratore, o ne è provvisoriamente sprovvisto, ciascun condomino può convocare l’assemblea , diversamente la stessa non può riunirsi se non per volontà della maggioranza dei condomini, il che renderebbe molto difficile la convocazione quando gli argomenti da discutere non fossero di evidente interesse immediato.
La convocazione deve farsi almeno cinque giorni prima del giorno dell’adunanza mediante avviso comunicato ai condomini. Per quanto riguarda le modalità di convocazione la legge non le prevede espressamente, ma poiché, in caso di contestazione, ovviamente si deve provare l’avvenuta consegna dell’avviso di convocazione, si ritiene necessario inviare la convocazione stessa mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento o mediante consegna diretta all’interessato con apposita firma su copia della convocazione medesima.
All’avviso di convocazione deve essere allegato l’ordine del giorno, contenente l’indicazione degli argomenti da discutersi.
Se la riunione è totalitaria, ossia se tutti i condomini sono presenti personalmente, evidentemente può discutere e deliberare validamente su qualsiasi argomento, anche se non indicato nell’avviso di convocazione.
Se invece, vi sono degli assenti, non è consentito, deliberare su argomenti non indicati nell’avviso, anche nel caso che sia previsto od assicurato il voto favorevole della maggioranza o della totalità degli intervenuti perché, se il voto contrario degli assenti non avrebbe potuto cambiare il risultato della votazione, le dichiarazioni di voto contrario di uno o più assenti avrebbero potuto far cambiare opinioni ai votanti.
In ogni caso, qualunque sia la procedura seguita per la convocazione, verbale o scritta, con o senza preavviso di 5 giorni con o senza ordine del giorno, l’assemblea è pienamente valida quando vi intervengono tutti i condomini. Quando uno solo di essi sia assente, l’assemblea non è valida se non risulta che tutti i condomini siano stati avvertiti col preavviso di almeno 5 giorni, oppure se non si raggiungono le presenze richieste dall’articolo 1136.
Le assemblee possono essere ordinarie e straordinarie:
Assemblea ordinaria
L’assemblea ordinaria è quella che si riunisce ogni anno per approvare il preventivo delle spese e relativo stato di ripartizione, per approvare il consuntivo dell’anno precedente, per provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e per deliberare in merito alla conferma o sostituzione dell’amministratore ed alla sua eventuale retribuzione. Se esiste è l’amministratore che provvede a convocare l’assemblea ordinaria. Se l’amministratore non esiste o non provvede, ciascun condomino può prendere l’iniziativa di convocarla, ciò che potrebbe verificarsi anche ove l’amministratore dovesse ritardare la convocazione senza giusto motivo.
Però non avendo il codice stabilito alcun termine per la convocazione dell’assemblea ordinaria, a stretto rigore, se il termine non è fissato dal regolamento di condominio, non si può parlare di ritardo.
In pratica, i regolamenti stabiliscono che l’assemblea ordinaria debba essere convocata entro due o tre mesi dalla chiusura dell’anno finanziario.
Sono assemblee straordinarie :
quella convocata in ogni tempo dall’amministratore quando lo ritiene opportuno;
quella che deve essere convocata dall’amministratore quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore dell’edificio.
quella che ciascun condomino può convocare di sua iniziativa quando manchi l’amministratore.
Che l’amministratore sia investito della facoltà di convocare l’assemblea straordinaria ogniqualvolta lo creda opportuno, è più che logico, potendosi presentare diverse occasioni per sentire il parere dei condomini anche nel corso dell’esercizio finanziario.
Questo per gli affari di ordinaria amministrazione che egli ritenga di sottoporrete ai condomini e che non possono rinviarsi fino all’epoca di convocazione dell’assemblea ordinaria.
Inoltre, l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea straordinaria nel caso previsto dall’art.1131, ossia quando le citazioni o i provvedimenti che gli vengono notificati hanno un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni.
Anche i condomini hanno la facoltà di chiedere la convocazione dell’assemblea, quando il condominio è sprovvisto di amministratore. I richiedenti debbono essere almeno due, e debbono rappresentare almeno la sesta parte del valore dell’edificio.
Almeno due e almeno il sesto del valore per evitare che un solo condomino, per mero capriccio o senza fondamento possa disturbare tutti gli altri. Non occorrono particolari formalità; basta che i richiedenti manifestino tale desiderio, verbalmente o per iscritto, anche perché, se l’amministratore non provvede entro dieci giorni, essi stessi acquistano il diritto di provvedere direttamente alla convocazione. Se poi il condominio è sprovvisto di amministratore, o perché non è mai stato nominato o perché revocato, dimissionario, defunto o anche semplicemente assente o impedito, abbiamo già visto che basta un solo condomino per convocare l’assemblea.
Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante:
La regola dovrebbe essere quella che il condomino debba esercitare personalmente i diritti di parola o di voto nelle assemblee e che soltanto nel caso di impedimento possa farsi rappresentare .
Il regolamento di condominio non può stabilire limitazioni al diritto del condomino di farsi rappresentare in assemblea da persona da lui liberamente scelta.
Per intervenire all’assemblea, chiunque non sia condomino deve essere munito di mandato o semplice delega scritta da esibire al presidente o al segretario dell’assemblea.
Regolarità dell’assemblea e validità delle deliberazioni
L’assemblea è regolarmente costituita, quando tutti i condomini sono stati invitati al1a riunione, e quando gli intervenuti in proprio o per delega, rappresentano i due terzi del valore dell''intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza ( metà più uno) degli intervenuti e almeno la metà del valore dell''edificio.
Se l'' assemblea, non può deliberare per mancanza di numero, viene rinviata di uno o più giorni, a1 massimo di dieci giorni.
In seconda convocazione l'' assemblea delibera validamente con un numero di voti che rappresenti almeno il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'' edificio, ma soltanto per le deliberazioni di ordinaria amministrazione, escluse quelle per la nomina e per la revoca dell'' amministratore.
Nelle assemblee di seconda convocazione, che deliberano col voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio ed un terzo dei millesimi, può capitare che prevalga il voto della corrente che dispone di meno dispone di meno millesimi.
Ma sempre nelle assemblee di seconda convocazione, se i votanti a favore superano il terzo dei condomini ed anche i contrari superano il terzo, prevale il voto della corrente che rappresenta il maggior numero di millesimi, quand'' anche la corrente contraria, rappresenti a sua volta, almeno un terzo dei millesimi.
Dovendosi decidere se debba prevalere la maggioranza numerica delle persone o quella dei valori delle quote, si applica il principio generale stabilito dall''articolo 1105 del codice civile che attribuisce maggior peso al valore delle quote ( Tribunale di Palermo, sentenza, 22 aprile 1964).
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell''amministratore, o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell''amministratore medesimo, nonchè le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell''edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell''edificio, sia prima, che in seconda, convocazione.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni dirette al miglioramento o all''uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni devono, tanto in prima quanto in seconda, convocazione, essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno due terzi del valore dell''edificio.
Lo stesso dicasi per deliberare l’ istituzione del servizio di portineria.
Per modificare la tabella dei millesimi occorre sempre il consenso unanime di tutti i componenti del condominio.
Riassumendo:
per l''approvazione del preventivo e del consuntivo, per la riconferma dell''amministratore e per determinare la sua retribuzione, e per tutti gli affari di ordinaria amministrazione, in prima convocazione occorrono i voti favorevoli della maggioranza degli intervenuti e della metà almeno del valore dell''edificio, mentre in seconda, convocazione bastano i voti favorevoli di almeno un terzo dei partecipanti al condominio e di almeno un terzo del valore dell''edificio.
per la prima nomina o per la revoca dell''amministratore, per le liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell''amministratore, per la ricostruzione dell''edificio e per le riparazioni straordinarie di notevole entità tanto in prima che in seconda convocazione occorrono sempre i voti favorevoli della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell''edificio.
per le innovazioni e per la ricostruzione con variazioni, sia in prima che in seconda convocazione, occorrono sempre i voti favorevoli della maggioranza dei partecipanti al condominio e di almeno due terzi del valore dell''edificio.
Come si vede, il numero di voti richiesto per la riconferma in carica dell''amministratore è minore di quello voluto per la prima nomina o per la revoca.
Anche il numero di voti richiesto per la ricostruzione o per le riparazioni straordinarie di notevole entità è minore di quello stabilito per tutto le innovazioni. Infatti, va considerato che la prima nomina e la revoca dell''amministratore sono atti che comportano una certa responsabilità mentre la riconferma in carica della stessa persona che ha già dato buoni risultati è deliberazione di minor importanza ed è logico che possa prendersi anche se la metà o due terzi dei condomini non partecipano alla votazione.
La ricostruzione dell''edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità possono indubbiamente richiedere spese superiori rispetto a quelle relative a talune innovazioni, ma, per deliberare queste ultime occorre una maggioranza più forte perché trattasi di opere non indispensabili seppure utili, mentre per la riparazione o la ricostruzione di quello che già esisteva od esiste tuttora presenta un carattere di utilità maggiore e sovente riveste anche quello di opera necessaria ed urgente, per cui la maggioranza richiesta è minore.
Abbiamo visto che l''assemblea di seconda convocazione delibera validamente col voto favorevole di almeno un terzo dei proprietari componenti il condominio, rappresentanti almeno 334 millesimi, quando trattasi di ordinaria amministrazione ( approvazione del consuntivo e del preventivo, riconferma dell''amministratore in carica, retribuzione dell''amministratore ed altri affari di ordinaria amministrazione), escluse le deliberazioni che concernono la sostituzione o la revoca dell’amministratore e tutte quelle altre deliberazioni per le quali il quarto ed il quinto comma dell''articolo 1136 codice civile richiedono sempre ( ossia, anche in seconda convocazione) maggioranze superiori.
Se in seconda convocazione non sono presenti almeno un terzo dei proprietari ed almeno 334 millesimi bisogna riconvocare nuovamente l''assemblea perché in ogni ipotesi non può esservi delibera valida.
Quando l'' assemblea, non può validamente deliberare nemmeno in seconda o terza convocazione, l''amministratore non può restare indifferente. Deve quindi adoperarsi in ogni modo per indurre i condomini ad intervenire alla prossima riunione o per delegare altre persone a rappresentarli.
Se gli indifferenti, ove non intervengano o non firmano la delega, egli dovrà designare le dimissioni, perché un’ amministratore non può logicamente restare in carica quando l''assemblea non funziona e non gli approva il rendiconto.
Gli atti costitutivi del condominio ed il regolamento approvato dall’assemblea non possono decidere delle maggioranze diverse da quelle stabilite dall’art. 1136 che sono tassative ed inderogabili.
Se all’inizio di un’assemblea il numero dei presenti è diverso da quello dei votanti per la validità della stessa si contano i condomini presenti all’inizio della seduta,
Può capitare che all''inizio di un''assemblea, il numero dei presenti sia diverso da quello dei votanti e per la validità delle assemblee si contano i condomini presenti all''inizio della seduta, quando il presidente e il segretario dell''assemblea procedono alla cosiddetta verifica dei poteri ossia, all''identificazione dei condomini presenti, all''esame delle deleghe ed a1 computo di tutte le persone che hanno diritto di votare; se il numero dei presenti e dei rappresentanti all''inizio della seduta è sufficiente per la validità del l''adunanza, l''assemblea viene dichiarata valida dal presidente o dal segretario oppure dallo stesso amministratore, e resta valida anche se successivamente qualcuno si assenta, quali che siano i motivi che provocano il ritiro, quali che siano le dichiarazioni o le proteste dl coloro che si ritirano.
Per il computo dei voti favorevoli bisogna distinguere :
quando è richiesta la maggioranza dei partecipanti al condominio i voti favorevoli debbono essere almeno la metà più uno di quelli spettanti a tutti i condomini che compongono il c condominio;
quando è richiesta la maggioranza dei presenti, basta che i voti favorevoli siano almeno la metà
più uno dei condomini presenti o rappresentanti all’inizio della seduta;
per le maggioranze di valore , secondo i casi , occorre che i voti favorevoli rappresentino almeno un terzo, la metà, i due terzi rispetto a mille, somma complessiva dei valori espressi in millesimi.
Quando si tratta di stabilire se sia raggiunta la maggioranza dei partecipanti al condominio, oppure dei presenti o rappresentati in assemblea, la persona intestataria di due o più appartamenti conta sempre per una sola persona.
Nel computo dei millesimi, vale per il totale dei millesimi di tutti i suoi appartamenti. Questo condomino, perciò non può farsi rappresentare in assemblea da tanti delegati quanti sono gli appartamenti da lui posseduti, ma può nominare un. solo delegato.
Dalla necessità di accertare se vengono raggiunte le maggioranze di valore, deriva l’ impossibilità di fare le votazioni per scheda segreta.
Di solito, l''amministratore funge da segretario e provvede alla compilazione del verbale da trascrivere, a sensi dell''ultimo comma dell''art. 1136, nel libro dei verbali del condominio.
Quando i partecipanti sono numerosi, oppure quando ne venga fatta richiesta da parte anche di un solo condomino, l''assemblea nomina un presidente, che a sua volta, sceglie il segretario.
Che l’assemblea possa funzionare senza presidente e segretario, specialmente quando i condomini sono pochi, è certo. Ma che sia preferibile che il suo funzionamento sia disciplinato da un segretario, quando i condomini sono numerosi , è altrettanto certo.
Se il regolamento non dispone diversamente, ogni condomino può farsi rappresentare nelle assemblee da un altro condomino, oppure da un estraneo o dall''amministratore, con delega scritta, in carta libera se redatta in forma di lettera.
Tuttavia, non è logico che l''amministratore accetti di votare nelle assemblee in rappresentanza di condomini assenti, specialmente quando si tratta di approvare il rendiconto e di nominare l''amministratore.
Non sono valide le clausole regolamentari che limitano il diritto del condomino di farsi rappresentare in assemblea imponendogli, per esempio di delegare esclusivamente un familiare oppure un altro condomino.
Quando i condomini sono pochi, l’assemblea può funzionare anche senza presidente, purché non sorgano incidenti gravi e vi sia qualcuno, l''amministratore oppure uno degli stessi condomini, che scriva il verbale.
Ma se l''assemblea è numerosa, se vi sono motivi per impedire che l'' amministratore possa dominarla e influenzarne le decisioni, e soprattutto se debbono discutersi questioni piuttosto gravi per le quali è preferibile disciplinare la discussione e tenere esatto conto dei pareri e delle decisioni finali, la nomina di un presidente si impone.
L''ultimo comma, dell''art. 1136 dice che, delle deliberazioni dell''assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dal1''amministratore.
Il segretario nominato di volta in volta dal presidente redige il verbale dell''assemblea, scrivendolo o dettandolo a persona, di sua fiducia, e il verbale viene trascritto nel libro dei verbali del condominio che viene custodito dall''amministratore; ogni verbale perché non sia privo di valore probatorio, deve essere firmato dal presidente e dal segretario dell'' assemblea, oppure da tutti gli intervenuti se non funzionarono né presidente né segretario.
La firma dell''amministratore non avrebbe alcun valore perché egli rappresenta i condomini negli affari che concernono le parti comuni dell''edificio e non nelle loro manifestazioni di voto in sede d''assemblea.
Il verbale dell''assemblea deve essere approvato seduta stante dai condomini presenti, prima che l''adunanza sia sciolta, perché ciascuno in caso di dissenso ha diritto di farvi inserire le sue osservazioni.
Un verbale di assemblea condominiale può essere impiegato per consacrare particolari accordi fra il condominio ed uno dei condomini: occorre però che il documento sia sottoscritto da tutti contraenti, perché solo in tal modo essa acquista l’effetto probante e la funzione propria della scrittura privata, per cui in tal caso esso fa fede della manifestazione della volontà contrattuale di tutti gli intervenuti e la sottoscrizione vale a realizzare il requisito della forma scritta; di conseguenza, le sole firme del presidente e del segretario dell'' assemblea, se sufficienti al fine di conferire validità alle deliberazione assembleare, non possono essere valida espressione di volontà contrattuale dei condomini.
Tutti gli atti interni dei condominio, e quindi anche i prospetti contabili ed i verbali delle assemblee, non sono soggetti né alle tasse di bollo né alle imposte di registro, salvo quando debbano essere prodotti in giudizio.
I registri del condominio, e quindi anche il libro dei verbali delle assemblee dei condomini, sono esenti dalle tasse di bollo perché non sono compresi fra i registri commerciali contemplati dalla tariffa.
I regolamenti di condominio e gli avvisi per i condomini sono esenti dall’imposta di pubblicità.
Le deliberazioni prese dall''assemblea a norma dell''art. 1136 e precedenti del Codice civile sono obbligatorie per tutti i condomini.
In altre parole ogni deliberazione che non sia, contraria alle leggi o al regolamento di condominio, è obbligatoria anche per i condomini dissenzienti, tanto nel caso che abbiano manifestato il loro dissenso votando contro la proposta, quanto nel caso che non abbiano presenziato all’assemblea.
Ma, quando le deliberazioni dell''assemblea sono contrarie alla legge o a1 regolamento, ogni condomino dissenziente può ricorrere all''autorità giudiziaria perché ordini la sospensione del provvedimento.
L''autorità giudiziaria decide se l''esecuzione del provvedimento debba essere sospesa fino all''esito della causa : se non la sospende, l''amministratore può dare esecuzione alla deliberazione. ma il condominio risponde degli eventuali danni nei confronti dei dissenzienti.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti ( articolo 1137).
L''impugnazione può essere proposta dal condomino assente o dissenziente, non da quello che fu presente all''adunanza e non fece constare il proprio dissenso dalla deliberazione.
L''art.1137 del Codice civile ha stabilito il termine perentorio di trenta giorni evidentemente allo scopo di togliere incertezza alla validità delle deliberazione, autorizzando l’esecuzione del provvedimento deliberato quando siano trascorsi trenta giorni senza alcuna opposizione, termine ragionevolmente breve, ma sufficientemente per consentire ai condomini di esaminare la deliberazione e valutarne le conseguenze.
Tuttavia, questo termine di trenta giorni deve giudicarsi perentorio soltanto quando il condomino dissenziente contesti la validità della deliberazione per vizio di forma, ossia per violazione delle norme legali o regolamentari in materia di funzionamento dell’assemblea, come nei casi di irregolare convocazione, insufficiente numero di presenti, illegale partecipazione alla votazione, mancata discussione.
Se invece la deliberazione fosse viziata nella sostanza perché contraria ai diritti dei condomini, alle norme inderogabili di legge o anche semplicemente al regolamento di condominio, allora ogni condomino potrebbe sempre contestarla anche trascorsi i trenta giorni, perché l’assemblea non può assumere deliberazioni contrarie al titolo o alla legge e non può modificare il regolamento mediante sotterfugi o con voti carpiti sorprendendo la buona fede dei condomini.
L’art. 1137 del Codice Civile, concede ai condomini trenta giorni per impugnare le delibere dell’assemblea, annullabili perché viziate nel procedimento usato nelle deliberazioni stesse, oppure perché pregiudizievoli alle cose o ai servizi comuni, non riguarda le deliberazioni nulle, cioè quelle prive dei requisiti essenziali, in quanto, per esempio non in assemblea con maggioranze inesistenti o in sufficienti, oppure con riguardo ad oggetto impossibile o illecito, o ad innovazioni lesive dei diritti di ciascun condomino.
L’azione per impugnare queste delibere nulle può essere esercitata da chiunque vi abbia interesse in qualunque tempo, perché è imprescrittibile.
Le deliberazioni delle assemblee affette da nullità non possono essere convalidate, ma possono essere rinnovate eliminando il vizio che dava luogo alla nullità, purché sia preventivamente comunicato l''oggetto in discussione e tutti i condomini siano invitati alla riunione.
Per quanto ancora alle delibere annullabili, non può mai essere dedotto a motivo di annullamento di una deliberazione dell''assemblea dei condomini l''apprezzamento di fatto, da parte della maggioranza, delle questioni trattate in assemblea, salvo che la conseguente decisione maggioritaria sia viziata da eccesso di potere e cioè quando la causa del provvedimento adottato sia falsamente deviata dal suo normale modo di essere.
L’art.1137 del Codice Civile consente l’impugnazione delle delibere assembleari solo ai condomini e non anche all’amministratore, il quale, essendo un mandatario dell’assemblea, ha il dovere di eseguire le deliberazioni e non ha facoltà di impugnarla.
Nei condomini si è solito stipulare polizze di assicurazione contro i rischi di incendi, scoppi di gas, fulmini e responsabilità civili per danni a terzi.
La stipulazione di contratti di assicurazione del fabbricato, in quanto atto volto a conservare la cosa comune, rientra fra i compiti propri dell’amministratore e non necessita di preventiva autorizzazione dell’assemblea .
Il premio annuo va ripartito fra i tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà .
La spesa per l’assicurazione del fabbricato va posto a carico del locatore e del conduttore in parti uguali, così come quelle postali e di cancelleria.
La copertura assicurativa interviene in numerosi casi, elencati nelle condizioni di polizza, che è sempre bene leggere con molta attenzione; ad esempio, in caso di rottura dell’impianto di riscaldamento, i danni provocati dall’eventuale allagamento dell’appartamento e del negozio di un condomino dovrebbero essere garantiti dalla copertura.
Nel caso in cui un condominio stipuli un contratto di assicurazione per la responsabilità civile verso terzi, il condomino che abbia sofferto danni non è legittimato ad agire in giudizio in proprio nei confronti della compagnia assicuratrice.
Nel caso di indennizzo assicurativo erogato per la responsabilità civile verso i terzi, costituente risarcimento del danno subito da un condomino, l’importo ricevuto dall’amministratore di un condominio ed avente unica destinazione risarcitoria in favore del condomino danneggiato, deve essere immediatamente consegnato dall’amministratore allo stesso condomino a soddisfazione dello specifico credito da esso vantato, senza che l’amministratore lo possa trattenere arbitrariamente nella “cassa del condominio” e lo possa utilizzare per far fronte alle necessità di spese più urgenti del condominio stesso.
AUTORIMESSE
Premesso che, in linea di principio, ciascun condomino può servirsi della cosa comune qualora non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto, deve ritenersi illegittimo parcheggiare automezzi o depositare altri ingombri nell''androne carraio di un condominio qualora ciò renda difficoltoso, per le sue dimensioni, l''uso dell''androne stesso.
Il condomino che abbia acquistato in proprietà esclusiva lo spazio destinato al parcheggio di un autoveicolo, ancorché sito nel locale adibito ad autorimessa del condominio, ha facoltà a norma dell''art. 841 c.c. di recintarlo anche con la struttura di un cosiddetto "box", sempre che non gliene facciano divieto l''atto di acquisto o il regolamento condominiale avente efficacia contrattuale e non derivi un danno alle parti comuni dell''edificio ovvero una limitazione al godimento delle parti comuni dell''autorimessa. Cass. civ. 25 maggio 1991, n. 5933.
Il condominio deve provvedere alle riparazione ed al risarcimento dei danni derivanti dall''infiltrazione di acqua piovana o di irrigazione nei boxes, la cui copertura è rappresentata dal fondo del giardino, di cui il condominio è detentore e custode. Trib. civ. Milano, Sez. VIII, 9 marzo 1989.
Posta la natura comune del cortile sovrastante i box e posto il conseguente godimento del medesimo da parte di tutti i condomini, ne consegue la necessità di ripartizione delle relative spese di manutenzione tra tutti i condomini, sia pure con l''adozione di criteri correttivi in riferimento all''ulteriore godimento della cosa comune da parte dei boxisti, non potendo i condomini non proprietari di box pretendere di essere esclusi da tale ripartizione. Trib. Civ. Milano, sez. VIII, 5 aprile 1993
Nel caso in cui un box per auto sia locato, ancorché con separato contratto, al conduttore di un appartamento destinato ad abitazione, sito nello stesso stabile, da parte del proprietario di entrambi i detti immobili, si che questi risultino destinati ad uso unitario per un più completo godimento dell''abitazione concessa in locazione, il rapporto locativo del box, il cui uso si attua in funzione di pertinenza dell''abitazione, va assoggettato allo steso regime giuridico relativo alla locazione di tale secondo immobile. Cass. civ., sez. III, 4 settembre1990, n. 9115.
Un box auto (o la porzione di autorimessa o lo spazio di parcheggio), gravato da un vincolo pertinenziale e pubblicistico di destinazione, non può essere alienato con separato atto - rispetto all''appartamento cui è collegato - in quanto il predetto vincolo a finalità pubblicistica si concreta sia nella oggettiva inalterabile destinazione a parcheggio, che - in primis - nella concreta modalità d''uso consistente nella reale utilizzazione come parcheggio da parte di persona materialmente qualificata a quell''uso dalla condizione di proprietario dello stesso o di altro appartamento sito nel medesimo edificio condominiale di ubicazione del box-auto (o posto auto) gravato dal suddetto vincolo. Trib. Civ. Roma, sez. II, 11 novembre 1994.
In tema di condominio di edifici, costituisce innovazione vietata ai sensi del secondo comma dell''art, 1120 cod, civ- (e, pertanto, deve essere approvata dalla unanimità dei condomini), la costruzione di autorimesse nel sottosuolo del cortile comune, in quanto comporta il mutamento di destinazione del sottosuolo da sostegno delle aree transitabili e delle aree verdi a spazio utilizzato per il ricovero di automezzi (con conseguente modifica di destinazione anche dell''area scoperta soprastante a copertura di locali sotterranei) e determina una situazione di permanente esclusione di ogni altro condomino dall''uso e dal godimento di ciascuna autorimessa sotterranea, assegnata ai singoli condomini, ancorché rimasta di proprietà comune. * Cass. civ" sez. Il 14 dicembre 1988.
La costruzione di “autorimesse interrate" fatta utilizzando un'' area comune destinata a giardino con conseguente trasformazione della stessa in una somma di singole proprietà, corrispondenti ai "boxes" erigendi, traducendosi in un mutamento di destinazione della cosa comune in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini, non può essere validamente deliberata dall''assemblea del condominio con le maggioranze previste per le innovazioni utili (artt, 1120, comma 1 e 1136, commaS, cod, civ,), ma postula il consenso di tutti i condomini * Trib civ Milano, sez- Vlll 6 giugno 1985, n, 5410.
Non costituisce innovazione, ma semplice modificazione della cosa comune, la sostituzione dei cancelli di ingresso e uscita dei box, con sistema di apertura manuale, con altri a movimento automatizzato. Pertanto la relativa spesa può essere validamente deliberata dall''assemblea dei condomini con le maggioranze previste dall''art. 1136, secondo e terzo comma, cod. civ. Trib. civ. Monza, 14 dicembre 1984.
La causa avente ad oggetto l''accertamento circa la sussistenza in capo ad un condomino del diritto ad usare lo spazio condominiale parcheggiando non una ma due vetture è di competenza, per materia, del pretore, ex art. 8 c.p.c., non contestandosi il diritto del convenuto all''uso del bene comune, bensì riguardando, la controversia, la misura dei servizi di condominio di case. Trib. Trani, 21 novembre 1990, n. 1242, Arch. loc. 1991, 121
Al tetto posto a copertura delle autorimesse esterne dell''edificio condominiale svolgente, nella sua struttura unitaria ed omogenea, una funzione di riparo e di protezione delle unità sottostanti, ciascuna delle quali costituisce pertinenza della proprietà esclusiva dei singoli condomini è applicabile la presunzione di comunione stabilita dall''art. 1117 n. 1 c.c. con la conseguenza che esso costituisce, al pari del tetto dell''edificio condominiale, oggetto di proprietà comune e che l''amministratore del condominio è legittimato ad esercitare le azioni che lo concernono. (Nella specie, condanna del costruttore al rifacimento della impermeabilizzazione o al rimborso per eseguirla direttamente). Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1994, n. 7651.
L''assemblea di un condominio edilizio può validamente deliberare con la maggioranza di cui all''art. 1136, secondo comma c.c., la specifica destinazione di un locale di proprietà comune a garage in relazione alle caratteristiche obbiettive del locale medesimo (nella specie: locale situato al piano terra dell''edificio con accesso alla via pubblica mediante una rampa carrabile) non importando una sostanziale modifica della cosa comune bensì trattandosi di un atto di amministrazione diretto ad assicurare a tutti i condomini il miglior godimento e la migliore utilizzazione della cosa comune, senza che ne derivi una violazione del principio del godimento paritario per l''impossibilità di assicurare a ciascun condomino un posto macchina, in quanto il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i compartecipi alla comunione, che resta affidato alla concreta regolamentazione per ragioni di coesistenza. Cass. civ., sez. II, 20 febbraio 1992, n. 2084.
In tema di condominio di edifici, poiché la naturale e principale funzione dei cortili è quella di dare aria e luce ai locali prospicienti di proprietà esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi, l''assemblea condominiale, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di predeterminare, nel cortile comune, le aree destinate a parcheggio delle automobili e di stabilire, al loro interno, le porzioni separate di ciascun condomino può disporre, ma non quello di deliberare la trasformazione di un ''area edificabile destinata all''installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, configurandosi un''innovazione vietata a norma del comma ult. Dell''art. 1120 c.c., in ragione, oltre che del venire meno della stessa funzione della detta area comune, della sua utilizzazione esclusiva da parte di alcuni dei condomini, con la sottrazione all''uso ed al godimento anche di un solo condomino (v. Cass. 9 dicembre 1988, n.6673).
E’ illegittima la costruzione di un ripostiglio nel corridoio condominiale, sia pur deliberata a maggioranza condominiale, che diminuisca in modo apprezzabile il godimento della proprietà esclusiva (Nel caso di specie originariamente l'' operazione di fuoriuscita anche di uno solo dei condomini del condomino dissenziente era facilmente eseguibile con manovra tra due dell'' autovettura dall'' autorimessa di fronte all''autorimessa, tale manovra poteva compiersi tempi, mentre dopo la costruzione del ripostiglio, soltanto in quattro tempi). Pret civ Monza, 5 luglio 1982, n. 666.
La deliberazione dell''assemblea condominiale, con la quale venga autorizzato l''uso di un bene comune in modo incompatibile con l''utilizzazione ed il godimento di parti dell''edificio di proprietà di un singolo condomino, è illegittima indipendentemente dalla circostanza che, per ragioni contingenti e transitorie, il bene di proprietà individuale ed esclusiva non sia attualmente utilizzato secondo la sua naturale destinazione. (In base al suddetto principio la Suprema Corte ha ritenuto corretta la decisione del giudice di merito che aveva dichiarato la illegittimità di una delibera con la quale era stata decisa l''utilizzazione come parcheggio di un''area condominiale sotto il profilo che detto uso avrebbe ostacolato l''accesso ad alcuni locali di proprietà individuale destinati ad essere utilizzati come autorimesse, a nulla rilevando che detto uso non fosse attuale per la necessità di realizzare alcuni lavori di rifinitura e di adattamento dell''immobile). Cass. civ., sez. II, 5 settembre 1989, n. 3858.
All''autorimessa concessa dal locatore con separato contratto di locazione allo stesso conduttore dell''appartamento di proprietà del medesimo locatore si applicano i criteri di determinazione del canone fissati dall''art. 13 L. n. 392 del 1978 solo se sia concretamente provato il rapporto di pertinenza, per essere l''autorimessa destinata in modo durevole ed effettivo al servizio dell''abitazione, anche nella sua componente soggettiva (oltre che oggettiva), la quale implica l''esigenza che il detto collegamento funzionale tra i due beni sia l''effetto della volontà, anche tacita, del proprietario (o del titolare di un diritto reale sulla cosa) e non solo conseguenza dell''uso a cui è destinata dal conduttore. (Nella specie in base all''enunciato principio la Corte Suprema ha annullato la decisione del merito che non riguardo ad autorimessa posta nello stesso edificio in cui si trovava l''appartamento, in locazione con distinto contratto e per un canone autonomamente determinato, aveva ritenuto il vincolo pertinente con l''appartamento "solo in base alla situazione di fatto esistente". Cass. civ., sez. III, 27 settembre 1991, n. 10124, Istituto Nazionale di Assicurazioni c. Serignoli (C.c. art. 817, art. 818, L. 27 luglio 1978, n. 392, art.13).
In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra spese ed uso di cui al comma dell’art. 1123 c.c. secondo cui (salva contraria convenzione) le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell''edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire in proporzione dell''uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano anche a carico di questi ultimi. (Nella specie, si trattava delle spese di installazione delle porte tagliafuoco dell''atrio comune nel quale si aprivano le porte di alcune autorimesse in proprietà esclusiva di singoli condomini, secondo le prescrizioni della L. 7 dicembre 1984, n, 818 e del D.M. 16 febbraio 1982), * Cass- civ, sez lt 22 giugno 1995, n. 7077 Condominio di Via Nicolai n. Arch, loc, e cond 1995, 807 , 73 di Roma c, Sciamanna, in Arch. Loc. e cond. 1995, 807
Le spese per la riparazione delle porte tagliafuoco e l’impianto di ventilazione dei box vanno ripartite unicamente tra i proprietari dei medesimi beni, e non anche tra gli altri condomini che non né possiedono, non potendo avere alcuna rilevanza a riguardo la circostanza che tali misure dell''intero edificio. Corte app, civ . Roma 24 aprile 1991, in Giur. 1992, 539.
Nell''uso continuato, da parte di un condomino di un posto-macchina che non gli spetta, in quanto la propria unità immobiliare risulta già dotata di un diverso posto-macchina di usa pertinenza, non è possibile ravvisare una vera e propria situazione di possesso, che si realizza allorché il soggetto sin dall''inizio eserciti il rapporto di fatto con la cosa in presenza dell''animus possidenti , con l''intenzione, cioè, di tenere la cosa per sé, come titolare del diritto reale corrispondente, quanto una situazione di detenzione solo da un momento successivo, nel proprio interesse e non nomine alieno (Pret. Bari 12 luglio 1989).
E'' illegittima, in quanto lesiva dei diritti dei partecipanti pretermessi, la delibera con la quale, nell''ipotesi in cui il cortile comune non sia abbastanza ampio da accogliere le autovetture di tutti i condomini, l''assemblea anziché prevedere un uso turnario dell''area abbia stabilito di concedere in locazione i posti macchina disponibili ad alcuni soltanto dei condomini stessi. Trib. Civ. Milano, sez. VIII, 12 febbraio 1987, n. 1266.
L''espressione "sosta di autoveicoli", usata nel regolamento di un condominio, al fine di consentire la medesima alle autovetture dei condomini nel cortile interno dello stabile, va interpretata alla luce della situazione dei luoghi, al fine di stabilire se la citata espressione faccia riferimento ad un uso a parcheggio stabile, ovvero ad un uso a sosta temporanea di automezzi per carico e scarico di merci o per altre necessità eccezionali. Trib. Civ. Milano, 25 maggio 1992, in Arch. loc. e cond. 1992, 608
In mancanza di un divieto contrattuale è lecito realizzare nel cortile comune posti macchine per l''assegnazione ai condomini in uso esclusivo unitamente ad archetti per impedire il parcheggio selvaggio ed ai limitatori di velocità. Trib. Civ. Milano, 17 giugno 1991.
E'' legittima la deliberazione condominiale presa a semplice maggioranza di destinare a parcheggio per le autovetture dei condomini parte del cortile condominiale e delimitare, nell''ambito di questa area, gli spazi riservati al posteggio dei singoli veicoli. Non è legittima, invece, la deliberazione, presa con la stessa maggioranza; perché affetta da nullità; che assegna il singolo posto macchina, così delimitato, personalmente ad ogni singolo condomino in via esclusiva, definitiva e permanente, in quanto comporta, di fatto, la divisione di un bene immobile, per la quale è richiesto il consenso di tutti i condomini, ovvero la realizzazione dei presupposti di fatto e di diritto che consentano al singolo condomino di acquisire la proprietà esclusiva del posto macchina per usucapione contro la volontà dei condomini dissenzienti. Trib. Civ. Foggia, 25 marzo 1994, in Giust. Civ. 1995, I, 835.
E'' legittima la delibera dell''assemblea dei condomini che attribuisca a tutti i condomini la facoltà di occupare il cortile comune con autovetture proprie, purché senza pregiudizio per il godimento delle proprietà o pertinenze degli altri condomini, anche se lo spazio limitato non consente il parcheggio contemporaneo delle autovetture di tutti i partecipanti. Trib. Civ. Milano, 23 aprile 1990, in Arch. loc. e cond. 1991, 623.
E'' lecita la realizzazione di strisce in vernice tracciate sulla pavimentazione dell''accesso alle autorimesse da parte di chi eserciti su di esse una servitù di passaggio, a patto che non vengano menomati i diritti del proprietario del fondo dominante ex art. 1067, secondo comma, c.c. Trib. Civ. Milano, sez. VIII,7 giugno 1993, in Arch. loc. e cond. 1993, 783.
L''assemblea dei condomini, con deliberazione presa a maggioranza, mentre ha il potere di predeterminare, sul cortile comune, le aree destinate a parcheggio delle automobili e di stabilire, nell''interno di esse, le porzioni separate di cui ciascun condomino può disporre, non ha , altresì, il potere di disporre la trasformazione dell''area di parcheggio in una vera e propria area edificabile, destinata alla costruzione di alcune autorimesse a beneficio oltretutto non della collettività bensì dei singoli che intendano profittarne. Cass. 16 febbraio 1977, n. 697, Giust. Civ. Mass. 1977.
I box e i loro viali d''accesso non sono comuni a tutti i condomini di un supercondominio, ma solo ai proprietari dei box stessi, per cui, quando si tratta di boxes appartenenti a partecipanti a diversi edifici condominiali, la loro amministrazione è affidata a soggetto diverso sia dall''amministratore del condominio, sia da quello del supercondominio, al quale ultimo è demandata la gestione delle cose comuni, indistintamente, a tutti i partecipanti ai vari condomini. Trib. Civ. Milano, 27 giugno 1988, n. 6096
Vincolo di destinazione pertinenziale
La norma di cui all''art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 - la quale stabilisce che nelle nuove costruzioni ed anche nelle opere di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione - pone un vincolo pubblicistico di destinazione degli spazi in questione al servizio delle unità abitative dei condomini, ma tale regime, rimasto immutato anche dopo l''entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (il cui art. 26, ultimo comma, stabilisce che gli spazi anzidetti costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817,818 e 819 c.c.), non comporta affatto che le aree di parcheggio, fermo il vincolo di destinazione, rientrino tra le parti comuni dell''edificio a norma dell''art. 1117 c.c. e tanto meno che il loro godimento da parte dei proprietari delle unità abitative debba essere gratuito ove esse siano rimaste di proprietà del costruttore o di un terzo. Cass. civ., sez. II, 29 novembre 1994, n. 10217.
L''art. 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, introdotto dall''art. 18 L: 6 agosto 1967 n. 765 (cosiddetta legge ponte) prescrivendo che negli edifici di nuova costruzione siano riservati appositi spazi di parcheggio, pone un vincolo pubblicistico di destinazione non suscettibile di deroga negli atti privati di disposizione degli spazi ridetti, ma non ne indica la localizzazione in una parte piuttosto che in un''altra del complesso condominiale, né crea per essi una presunzione di comunione inquadrabile nell''art. 1117 c.c., implicando soltanto il divieto per il proprietario di disporne in modo da sottrarlo a detta destinazione. Cass. civ. sez. II, 27 aprile 1993, n. 4934.
Il vincolo pubblicistico inderogabile degli spazi adibiti a parcheggio, confermato dalla legge 122/1982 e che si traduce in un rapporto di pertinenzialità necessaria con diritto reale dei singoli condomini all''uso della rimessa, non riguarda le costruzioni eseguite anteriormente all''entrata in vigore dell''art. 18 della legge 765/1967. A tali costruzioni va applicata la disciplina di cui agli articoli 817 e seguenti del c.c., in virtù della quale, per l''esistenza del vincolo pertinenziale tra due beni, sono necessari sia l''elemento oggettivo, che un bene cioè debba essere destinato a servizio e ornamento di un altro bene, sia l''elemento soggettivo, che cioè tale destinazione debba rispondere all''effettiva volontà dell''avente diritto, di creare il vincolo di strumentalità o complementarità funzionale. Cass. civ., sez. II, sentenza 17 giugno 1997, n. 5395.
La nullità della clausola che esclude dalla compravendita di un appartamento in un edificio in condominio il diritto all''uso dell''area comune destinata a parcheggio con atto negoziale tra i condomini non può giustificare una pretesa risarcitoria del venditore perché questa presuppone un illecito contrattuale o extracontrattuale dell''altra parte. Cass. civ., 29 maggio 1995, n. 6036.
L''art. 41 sexies L. n. 1150/1941 non attribuisce alcun diritto soggettivo ai condomini di nuova costruzione, integrando piuttosto una norma di azione destinata a disciplinare l''attività della P.A. in sede di controllo degli interventi urbanistici privati sul territorio. Trib. Civ. Napoli, sez. I, 13 aprile 1994, n. 3447.
Possono essere di proprietà comune se servono ad eliminare esalazioni di impianti comuni; possono servire solo un gruppo di condomini se riguardano impianti che servono solo alcuni di essi. Se sono costruite per eliminare i fumi di combustibile di un caminetto o di una cucina di proprietà esclusiva, anche se la tubazione viene applicata o incastrata nel muro comune, sono " di proprietà esclusiva del condomino cui serve. Se sono di proprietà comune le spese vengono ripartite tra tutti coloro che se ne servono, in base ai millesimi di proprietà; se di proprietà esclusiva, le spese gravano sul proprietario dell’unità a cui servono.
Il citofono è il manufatto collegato con un filo di corrente elettrica ed è composto tra l’altro, di campanello e di pulsante apriporta che mette in contatto fonico il singolo appartamento con l''esterno o con il portiere.
L’installazione di un nuovo impianto di citofono in edificio sprovvisto dà luogo normalmente a una spesa non rilevante e soprattutto non voluttuaria, in quanto il citofono è un servizio ormai entrato in modo diffuso nella convivenza in condominio. Pertanto, il condomino dissenziente non può essere esonerato dal partecipare alla spesa. Sia le spese di installazione che quelle di gestione si ripartiscono in parti uguali e non per millesimi di proprietà. , essendo l''uso del citofono omogeneo per ciascun appartamento.
La deliberazione dell''assemblea dei condomini, la quale, ai fini della sanatoria degli abusivismi edilizi di cui alla l. 28 febbraio 1985 n. 47, determini la ripartizione fra i condomini delle somme da corrispondere a titolo di oblazione in base alle superfici dei singoli appartamenti anziché in base ai millesimi di proprietà, non è affetta da nullità né per contrasto con norme imperative né sotto il profilo della lesione dei diritti individuali dei condomini, in considerazione della rispondenza di detto criterio a quelli previsti dagli art. 34 e 51 della citata legge. (Cass. Civ. sez. II, 11 novembre 1992 n. 12125).
La volontà di valorizzare sempre più intensamente la proprietà di un edificio porta ad aggiungere in molte unità immobiliari servizi igienici e a valutare quindi l''opportuna dislocazione dei tubi di scarico. Un''affrettata potrebbe portare ad inquadrarlo nell''ambito dell''art. 889 c.c. che dispone quali debbano essere le distanze per fosse e canali.
Ma un più approfondito studio problema in un altro ambito: quello dell''art.1102 c.c.
Questo articolo, infatti, evidenzia che l’uso più intenso della cosa comune non sia legittimo solo quando alteri la destinazione della cosa stessa e non impedisca agli altri compartecipanti di farne parimenti uso. Il lavoro cioè che si vuole realizzare non dovrà essere tale da ostacolarne uno uguale a nessuno dei partecipanti alla proprietà comune a proprio beneficio.
Pertanto, la creazione di un nuovo servizio igienico nella proprietà di un condomino, che comporta ovviamente tubazioni di scarico, rientra in questo ambito. E in tale ambito rimane anche se le condutture, ad uso di un singolo condomino, siano alloggiate nel solaio che separa due piani prima di trovare l’innesto con la tubazione comune a tutti gli altri scarichi di smaltimento delle acque luride.
CONIUGI (separazione dei )
La ripartizione delle spese condominiali fra coniugi separati
Quando i coniugi si separano, ai molti problemi da risolvere, possono aggiungersi anche le questioni condominiali. Molte sono le controversie che nascono quando il Tribunale accorda ad uno dei coniugi il godimento della casa familiare di proprietà di entrambi o anche del solo coniuge non assegnatario. L’assegnazione della casa coniugale è gratuita: il coniuge assegnatario (il quale è quasi sempre anche affidatario dei figli) non è tenuto a versare all''ex partner alcun canone, indipendentemente dal fatto che l''abitazione sia in comproprietà oppure sia un bene esclusivo del coniuge non assegnatario.
La Cassazione ha stabilito che la gratuità dell''uso dell''abitazione non si estende alle spese collegate all''utilizzo del bene, quali sono appunto le spese ordinarie di condominio.Queste sono, infatti, finalizzate alla manutenzione delle cose comuni poste al servizio della casa familiare. Il coniuge, a cui è stato assegnato il godimento dell''immobile dovrà, quindi, sobbarcarsi del relativo onere. Restano a carico dell''altro coniuge, non assegnatario se unico proprietario dell''immobile, il pagamento delle spese di carattere straordinario.
Se la casa è in comproprietà, il coniuge assegnatario dovrà sempre accollarsi le spese ordinarie, mentre quelle straordinarie andranno ripartite in proporzione alla quota di proprietà di ognuno. Solitamente il 50% ciascuno, se i coniugi sono in comunione dei beni; oppure in misura proporzionale alle percentuali di possesso, come può accadere, ad esempio, se la casa è stata acquistata dai coniugi in proporzioni diverse (un terzo ad uno e due terzi ad un altro).
Se i coniugi, in sede di separazione consensuale, si sono accordati in modo che sia il proprietario non assegnatario a sostenere tutte le spese, anche quelle ordinarie, si applica questo diverso criterio, in quanto prevale la volontà delle parti.
Per quanto riguarda invece i rapporti coniugi-condominio, l’amministratore è legittimato a chiedere il pagamento al coniuge cui è stato assegnato l’uso dell’appartamento a meno che il medesimo amministratore non sia stato l''informato, con lettera raccomandata, del fatto che i coniugi avevano raggiunto una diversa intesa.
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CORTILE
Il cortile (sia esso interno al fabbricato condominiale ovvero racchiuso da costruzioni di proprietà distinta è destinato a dare ad esse accesso, luce e aria) rientra fra le cose in comunione ex art. 1117 c.c. che i proprietari pro quota usano iure domini e non iure servitutis, con la conseguenza che il comportamento relativo del singolo partecipante alla comunione costituisce utilizzazione legittima della cosa comune ex art. 1102 c.c., se mantenuto nei limiti posti dalla norma stessa (nella specie, transito pedonale veicolare attraverso il cortile, previa apertura di nuovi accessi ad esso attraverso il muro delimitante fabbricati insistenti sul cortile stesso). Cass. civ., sez. II, 23 novembre 1982 n. 6336.
In tema di condominio di edifici, poiché la naturale e principale funzione dei cortili (cose comuni ex art. 1117 c.c.) è quella di dare aria e luce ai locali prospicienti di proprietà esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi, l''assemblea condominiale, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di predeterminare, nel cortile comune, le aree destinate a parcheggio delle automobili e di stabilire, al loro interno, le porzioni, separate in cui ciascun condominio può disporre, ma non quello di deliberare la trasformazione in un''area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, configurandosi un''innovazione vietata dalla norma del comma ultimo dell''art. 1120 c.c., in ragione, oltre che del venir meno della stessa funzione della detta area comune, della sua utilizzazione esclusiva da parte di alcuni condomini, con la sottrazione all''uso ed al godimento anche di un solo condomino. Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 1988 n. 6673. Giust. civ. Mass. 1988, fasc. 12.
Il cortile, quale bene comune, può essere posto al servizio di più fabbricati che circondano il cortile medesimo dando ad alcuni fabbricati accesso alle unità abitative ovvero ai parcheggi sotterranei.
In tutti i casi di comproprietà del cortile per la presenza di più fabbricati si verifica la situazione del supercondominio relativa allo stesso cortile.
Per la manutenzione comune dovrebbe essere nominato un amministratore da parte di tutti i partecipanti alla comunione.
La manutenzione di fatto può essere curata dai singoli amministratori degli stabili.
Le spese di pulizia, riparazione e manutenzione del cortile debbono ripartirsi tra tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali. Nel caso in cui il cortile sia destinato a parcheggio con posti assegnati soltanto ad un gruppo di condomini, le spese dovranno far carico solo ai medesimi, esentando gli altri. Nel regolamento di condominio assembleare può essere prevista una serie svariata di usi del cortile (es.: deposito di merci, gioco dei bambini). Il proprietario singolo può a sua volta utilizzare il cortile per tutti gli usi compatibili con la funzione primaria del cortile di dare luce ed aria agli appartamenti.
Il diritto di accesso alla proprietà esclusiva di un condomino (nella specie un box) non può essere compresso dall''occupazione da parte di altri condomini del cortile comune per un uso di per sé non connaturato alla specifica funzione del cortile stesso, che è quella di dare aria e luce alle proprietà esclusive e di consentire l''accesso a quelle che vi si aprono direttamente. E'' pertanto invalida la delibera che autorizza la collocazione nel cortile comune di piante da parte dei condomini nei mesi estivi.Tribunale Milano 24 maggio 2001 n. 5736
In mancanza di vincoli convenzionali l''assemblea condominiale, con deliberazione presa a maggioranza e non all''unanimità dei partecipanti, ha soltanto il potere di predeterminare le forme di disciplina dell''uso del cortile, ma non può disporre la sottrazione all''uso e al godimento anche a uno solo dei condomini. Trib. Milano 29 aprile 1991, Arch. loc. 1992, 151.
La cosa comune, a sensi dell''art. 1102 c.c., può essere utilizzata dal condominio anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l''equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell''ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari; pertanto, è legittima la costruzione di sporti sul cortile, (sulla strada o sul passaggio comune) e sia realizzata in modo da non pregiudicare né la normale funzione del cortile, che è di regola, quella di fornire aria e luce agli immobili circostanti (e, per la strada, quella di permettere il transito dei condomini) né le possibilità di utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini. (Nella specie, trattavasi del telaio e dei battenti degli infissi, in posizione di completa apertura o di completa chiusura, realizzati, al pianterreno, nel muro prospiciente il passaggio comune senza ridurne la larghezza utilizzabile, dato che nel tratto precedente il passaggio era ristretto da un''antica sporgenza). Cass. civ. sez. II, 11 gennaio 1993, n. 172, Giust. civ. Mass. 1993, 30 (s.m.), Giust. civ. 1993, I, 2447 nota (DE TILLA).
La costruzione, da parte del condominio, di sporti sul cortile o sul passaggio comune, con conseguente occupazione della colonna d''aria sovrastante il terreno comune, costituisce esplicitazione del diritto di utilizzazione della cosa, ai sensi dell''art. 1102 c.c., quando non ne pregiudichi la normale funzione o le possibilità di utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini. Cass. civ. sez. II, 21 giugno 1993, n. 6850, Giust. civ. Mass. 1993, 1052 (s.m.), Arch. loc. 1993, 719.La costruzione, da parte del condominio, di sporti sul cortile o sul passaggio comune, con conseguente occupazione della colonna d''aria sovrastante il terreno comune, costituisce esplicitazione del diritto di utilizzazione della cosa, ai sensi dell''art. 1102 c.c., quando non ne pregiudichi la normale funzione o le possibilità di utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini. Cass. civ. sez. II, 21 giugno 1993, n. 6850, Giust. civ. Mass. 1993, 1052 (s.m.), Arch. loc. 1993, 719.
Sosta auto
L''espressione "sosta di autoveicoli", usata nel regolamento di un condominio, al fine di consentire la medesima delle autovetture dei condomini nel cortile interno dello stabile, va interpretata alla luce della situazione dei luoghi, al fine di stabilire se la citata espressione faccia riferimento ad un uso a parcheggio stabile, ovvero ad un uso a sosta temporanea di automezzi per carico e scarico di merci o per altre necessità eccezionali. Trib. Milano, 25 maggio 1992, Arch. loc. 1992, 608.
Posti auto
La mancanza di posti auto sufficienti per ciascuna unità esclusiva non impedisce di per sè una disciplina di parcheggio rispettosa del principio del pari uso, principio che ben può essere assicurato, ad esempio, a mezzo di uso turnario del bene da parte di ciascun condomino.E'' quindi esente da censure la delibera che assegna un solo posto macchina per due condomini, poiché si realizza così una compressione del diritto dei condomini di godimento della cosa comune in via paritetica rispetto agli altri condomini.
Tribunale Milano 8 febbraio 1999 n. 1323
Gioco dei bambini
Nessuna violazione del regolamento si è verificata con l''ammissione del "gioco - bimbi" perché la relativa disciplina in orari (dalle 11 alle 12:30 e dalle 17 alle 19), qualità (divieto di giochi che creino particolare disturbo o molestia) e numero degli ammessi (con esclusione dei bimbi estranei al condominio) non determina una modifica della naturale destinazione del cortile che, facendo parte di un edificio ad uso abitativo, non può avere tale destinazione accessoria e non crea comunque pregiudizio ai diritti dei condomini. App. Milano 26 gennaio 1988 n. 168
La deliberazione dell''assemblea del condominio che autorizza la temporanea permanenza dei bambini nei viali condominiali per i loro giochi non modifica la disposizione, contenuta ne regolamento contrattuale del condominio, che vieta ai condomini di occupare gli spazi comuni e non deve perciò essere approvata all''unanimità. Cass. 8 luglio 1981 n. 4479, Foro it. 1982, I, 768.
La disciplina dei giochi dei bambini nei viali del cortile - giardino condominiale non integra un''occupazione degli stessi né un''alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso degli altri condomini, risolvendosi in una forma di utilizzazione diversa da quella normale ma non illegittima, essendo compatibile con la destinazione del bene. Essa può, di conseguenza, essere disposta dall''assemblea con deliberazione adottata con la maggioranza prevista dall''art. 1136 c.c. ancorché il regolamento di condominio di natura contrattuale vieti l''occupazione delle parti comuni da parte dei condomini. Cass. 8 luglio n. 4479, Foro it. 1982, I, 768.
Il condominio risponde, in qualità di custode dell''immobile, dei danni arrecati a terzi dalle parti comuni dell''edificio. In particolare, il condominio è tenuto al risarcimento dei danni subiti dal terzo a seguito della caduta della plafoniera staccatasi dal soffitto dell''ascensore comune. A tal fine non è necessaria l''individuazione della precisa causa che ha generato la caduta della plafoniera, in quanto, in presenza di un uso corretto dell''impianto, la causa ignota dell''evento dannoso incombe sul custode che deve dare la prova liberatoria del caso fortuito (Tribunale Firenze, Sez. III, 27 luglio 1998 n. 2187)
L''umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali può integrare, ove siano compromessi l''abitabilità ed il godimento del bene, grave difetto dell''edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art.1669 c.c.. Qualora tale fenomeno originato da difettosa coibentazione delle parti comuni dell''edificio, sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di questi è responsabile, in via autonoma ex art. 2051 c.c., il condominio, che è tenuto, quale custode ad eliminare le caratteristiche lesive in Si deve affermare la responsabilità per colpa dell''imprenditore che, dopo aver costruito un''impalcatura a ridosso di un edificio condominiale, non ha adottato le consuete cautele suggerite dalla comune esperienza, di modo che l''impalcatura abbia costituito mezzo unico ed efficiente al fine di penetrare nell''appartamento del danneggiato (ndr. sito nello stabile adiacente) per fini illeciti. Tale responsabilità per colpa deve ritenersi per inosservanza dell''obbligo previsto dal capoverso dell''art.40 c.p. (non impedire un evento che si ha l''obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo), in quanto l''obbligo di cui alla citata disposizione può nascere anche da una situazione specifica in relazione alla quale il soggetto è tenuto a compiere una determinata attività a protezione del diritto leso, quando dal compimento di un''attività lecita derivi un''accertata situazione di pericolosità per il diritto del terzo.(Corte Appello Milano 28 giugno 1994 n.1519, conforme Cassaz. 24 novembre 1979 n.359 e 17 maggio 1979 n. 2836, in Immobili & Proprietà 1994, site nella cosa propria. (Cass. Civ. Sez. II 15 aprile 1999, Sent. n. 3753)
Si deve affermare la responsabilità per colpa dell''imprenditore che, dopo aver costruito un''impalcatura a ridosso di un edificio condominiale, non ha adottato le consuete cautele suggerite dalla comune esperienza, di modo che l''impalcatura abbia costituito mezzo unico ed efficiente al fine di penetrare nell''appartamento del danneggiato (ndr. sito nello stabile adiacente) per fini illeciti. Tale responsabilità per colpa deve ritenersi per inosservanza dell''obbligo previsto dal capoverso dell''art.40 c.p. (non impedire un evento che si ha l''obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo), in quanto l''obbligo di cui alla citata disposizione può nascere anche da una situazione specifica in relazione alla quale il soggetto è tenuto a compiere una determinata attività a protezione del diritto leso, quando dal compimento di un''attività lecita derivi un''accertata situazione di pericolosità per il diritto del terzo.(Corte Appello Milano 28 giugno 1994 n.1519, conforme Cassaz. 24 novembre 1979 n.359 e 17 maggio 1979 n. 2836, in Immobili & Proprietà 1994, 729)
La doglianza avente ad oggetto la richiesta declaratoria di responsabilità del condominio per furto commesso utilizzando le impalcature su facciata e che ancora la responsabilità ex art. 2051 c.c. del condominio al fatto di essere questi "custode di tutto il condominio ", è all''evidenza infondata in una ipotesi in cui non è in discussione la responsabilità del condominio con riferimento all'' edificio condominiale (responsabilità per cose comuni in custodia: rotture di tubazioni condominiali, cedimento di parti comuni, incendi da centraline elettriche, etc. ), ma con riferimento ad un manufatto esterno all''edificio stesso, come tale di per sè estraneo alla sfera istituzionale di custodia del condominio. Ciò esime dall'' esaminare altri profili di responsabilità ( non presunta, ma concreta ) ex art. 2043 c.c., poiché questa è da valutarsi in relazione al soggetto chiamato a rispondere dell'' evento di danno e prescinde dalla sussistenza, o meno, di colpa generica in capo ad altri soggetti.(Corte d'' Appello di Milano 11 marzo 1997 n.670 che conferma Tribunale Milano n. 3844/94, in Immobili & Proprietà 1997, 390).
Deve considerarsi invalida la delibera assembleare con la quale viene statuito in senso negativo in materia di diritto al risarcimento del danno richiesto da un condomino. Tale accertamento di invalidità della delibera, di per sé non necessariamente pregiudiziale rispetto all''accoglimento giudiziale della pretesa risarcitoria, va comunque pronunciato su domanda specifica del condomino danneggiato, in ogni caso interessato alla rimozione di disposizioni assembleari di per sè contrastanti con la propria posizione di diritto soggettivo.(Tribunale Milano 6 febbraio 1995 n. 1361, in Immobili & proprietà,1995, 441)
Deve ritenersi fondata la pretesa risarcitoria di un condomino nei confronti del condominio per i danni conseguenti alla occupazione dell''area esterna all''edificio antistante il negozio in occasione di lavori di ristrutturazione della facciata, consistente in un "gabbiotto" estendentesi per tutta la lunghezza dell''apertura del negozio su strada, con una distanza largamente inferiore a quella di tre metri prescritta dalla disposizione prevista dall''art.873 cod.civ. Pertanto, deve ricevere applicazione la disposizione prevista dall''art. 2043 cod.civ., confermata in questa materia dall''art.872 cod.civ., che attribuisce al proprietario il diritto soggettivo al risarcimento dei danni, dato che la lesione della sua posizione di vantaggio è immediatamente e direttamente determinata dalla, non potendo questa difficoltà rendere lecito un comportamento che reca comunque un pregiudizio al diritto soggettivo di uno dei partecipanti.(Tribunale Milano 25 luglio 1996 n. 7917, in Immobili & violazione delle norme in materia di proprietà edilizia imputabile al condominio. Nessuna rilevanza può essere attribuita al fatto che il condominio non potesse disporre di aree nel cortile interno dell''edificio per il deposito di materiali ed attrezzi, non potendo questa difficoltà rendere lecito un comportamento che reca comunque un pregiudizio al diritto soggettivo di uno dei partecipanti.(Tribunale Milano 25 luglio 1996 n. 7917, in Immobili & proprietà,1996, 636)
Ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 del c.c., per decoro architettonico deve intendersi l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata armonica fisionomia senza che occorra si tratti di edificio di particolare pregio artistico. Ovviamente l’art.1120 del c.c. non vieta ogni innovazione che, comunque, modifichi l''aspetto dell''edificio, ma solo quelle che ne determinino una vera e propria alterazione, cioè, mutamenti sufficienti ad apportare una disarmonia nell’insieme, risolvendosi in un deterioramento di carattere estetico e dell''aspetto decorativo del fabbricato tale da comportare un deprezzamento dell’edificio nel suo insieme e nelle singole unità che lo compongono.
Ciò significa che, anche se è vero che ogni edificio ha una sua certa dignità, per cui il divieto di alterazione del decoro architettonico vale anche per i fabbricati che non rivestono particolari pregi artistici, la valutazione deve essere più o meno rigorosa a seconda del carattere dell’edificio. Ne consegue anche che debbono essere tenute presenti non solo le condizioni originarie dell''edificio, ma anche quelle in cui esso, in concreto, versava prima dell''esecuzione delle opere da esaminare.
Il criterio estetico, pertanto, deve essere opportunamente contemperato con quello utilitaristico.
Deve essere, perciò, ritenuto lecito un mutamento estetico che non turbi in maniera appariscente e apprezzabile le preesistenti condizioni dell’edificio.
DISINFESTAZIONE
La lotta contro i fastidiosissimi animaletti quali topi, scarafaggi, ecc., ora anche zanzara tigre" deve essere affidata ad imprese specializzate sia perché si possa così ottenere un risultato effettivo sia perché la legge lo impone essere.
La disinfestazione è quella attività che riguarda il complesso di procedimenti e operazioni atti a distruggere piccoli animali in particolare artropodi, sia perché parassiti, vettori o riserve di agenti infettivi sia perché molesti e specie vegetali non desiderate. La disinfestazione può essere di due tipi: integrale (se rivolta a tutte le specie) ovvero mirata (se rivolta contro la singola specie); tra te attività di disinfestazione rientra quella di derattizzazione che ha come fine quello di determinare o la distruzione completa oppure la riduzione del numero della popolazione dei ratti o dei topi al di sotto di una certa soglia.
Diversa è l''attività di disinfezione: questa riguarda il complesso dei procedimenti e operazioni atti a rendere sani determinati ambienti confinanti e aree di pertinenza attraverso la distruzione o inattivazione di microrganismi patogeni.
Diversa ancora è l''attività cosiddetta di sanificazione: riguarda il complesso di procedimenti e operazioni atti a rendere sani determinati ambienti mediante l''attività di pulizia e/o di disinfezione e/o di disinfestazione, ovvero mediante il controllo e il miglioramento delle condizioni del microclima per quanto riguarda la temperatura, l''umidità e la ventilazione, ovvero per quanto riguarda l''illuminazione e il rumore.
L’attività di disinfestazione, come le altre sopra elencate, deve essere affidata a ditte specializzate: queste debbono avere caratteristiche attività come indicate dalla legge 82/1994; infatti prima dell''entrata in vigore della citata legge era possibile affidare la disinfestazione (e di pulizia in genere) di un edificio, oltre che a lavoratori assunti quali dipendenti o a imprese appaltatrici, anche a singoli lavoratori autonomi, con la semplice sottoscrizione di un contratto d''opera; tale contratto costituiva lo strumento più semplice e agile per affidare ad un terzo l''incarico di occuparsi della pulizia del condominio.
Ma numerosi problemi sono sorti, specie per ciò che riguarda ''il versamento dei contributi previdenziali e la responsabilità per i danni conseguenti a infortunio del lavoratore avvenuto durante lo svolgimento delle mansioni.
Per questi motivi è stata emanata la legge 82/1994 che ha imposto l''obbligo di stipulare un contratto di anche per la sola disinfestazione (o per le pulizie in genere), prevedendo sanzioni (una somma da 1 a 2 milioni di lire) a carico di chi viola il divieto di rivolgersi a imprese non iscritte o cancellate dal registro delle imprese artigiane. Di conseguenza oggi non è più possibile incaricare una persona perché si occupi dell''attività di cui si discute utilizzando il contratto d’opera. Attualmente il contratto d'' usato d’opera può essere usato
soltanto per incaricare occasionalmente un giardiniere di tagliare l''erba del giardino oppure un muratore di fare piccoli lavori (e per altre attività simili).
La domanda di arretramento di un edificio condominiale per violazione delle distanze legali deve essere proposta nei confronti di tutti i condomini, sì che, se invece è proposta soltanto nei confronti di alcuni di essi e dell''amministratore del condominio, unitamente alla richiesta di misure cautelari per il denunciato pericolo di distacchi del rivestimento del fabbricato, e nel corso del medesimo giudizio di primo grado, verificatisi questi ultimi, e ordinato ai convenuti di eliminare lo stato di pericolo, l''attore propone altresì domanda di risarcimento dei conseguenti danni, la nullità, dichiarata dal giudice di appello, della sentenza non definitiva di condanna all''arretramento di parti comuni dell''edificio perché emessa a contraddittorio non integro, determina la nullità anche degli atti successivi di prosecuzione del giudizio sulla domanda risarcitoria, nullità che peraltro deriva anche dalla connessione di tale domanda alla richiesta di interventi urgenti implicanti opere di ristrutturazione e consolidamento del fabbricato non rientranti nell''ordinaria manutenzione di esso e quindi nelle attribuzioni sostanziali e processuali dell''amministratore del condominio, e perciò da proporre anch''essa nei confronti di tutti i condomini (Cass. Civ. Sez. II 18 marzo 1999, n. 2884, in Giust. Civ. Mass. 1999, 603)
Al mancato rispetto delle distanze legali nella messa a dimora degli alberi, consegue la condanna all''estirpazione, indipendentemente dall''allegazione di un danno, in quanto alla condanna non osta il fatto che gli alberi interessati appartengano a specie protette da leggi regionali, sia perché la legislazione regionale, a differenza degli artt. 892 ed 894 c.c., non pone una disciplina particolare in materia di distanze, sia perché la regione stessa è intervenuta a precisare con legge di interpretazione autentica (l. reg. Umbria n. 49 del 1987) che il divieto di abbattimento comprende anche gli alberi infissi a distanza inferiore a quella indicata dall''art. 892 c.c. (Tribunale di Perugia 4 febbraio 1999, in Rass. Giur. Umbra 1999, 412)
DOCUMENTAZIONE CONTABILE
Non costituisce causa di invalidità della delibera di approvazione del consuntivo delle spese relative all''esercizio condominiale, l''assenza materiale in assemblea della documentazione contabile a supporto del conto, laddove nessuno dei partecipanti abbia richiesto di esaminare detta documentazione e non vi sia alcuna prova che l''amministratore ne abbia negato la visione nei giorni precedenti l''assemblea in cui era obbligato a tenere la contabilità a disposizione dei condomini (Tribunale di Bologna 25 marzo 1999, in Arch. Loc. 1999, 639)
Il diritto di esaminare la documentazione contabile e amministrativa del condominio deve essere riconosciuto al condomino in misura e con larghezza tale da consentirgli un controllo effettivo sull''operato dell''amministratore. Pertanto il condomino ha diritto di estrarre, a proprie spese, copia di tutta la documentazione relativa alla gestione da approvarsi in sede di assemblea, prima della riunione e comunque in tempo utile a consentirgli un esame approfondito dei documenti ed un riscontro effettivo della gestione. (Nella fattispecie l''amministratore aveva respinto la richiesta di visione ed estrazione di copie, avanzata prima della riunione dell''assemblea, sul presupposto che la documentazione "de qua" può essere posta a disposizione dei condomini soltanto in sede di assemblea e che il rilascio di copie, limitato peraltro a documenti determinati, deve essere giustificato da un interesse specifico del richiedente (Tribunale di Genova 21 ottobre 1998, in Arch. Loc. 1998, 881)
In tema di comunione dei diritti reali ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall''amministratore del condominio l''esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell''assemblea) e senza l''onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dei documenti), purché l''esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all''attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio (dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti. (Cass. iv. Sez. II, 26 agosto 1998 n. 8460 in Giust. Civ. Mass.1998, 1775)
FACCIATA
La facciata di un edificio condominiale è di proprietà comune: ciascun condomino può apportarvi modificazioni in corrispondenza della sua proprietà, purché non venga menomato l''aspetto architettonico o il decoro stesso dell''edificio e non limiti agli altri condomini i diritti di affacciarsi o di goderne.
Con le stesse limitazioni, ciascun condominio può servirsi, nel proprio interesse, del muro comune.
Gli ornamenti della facciata sono elementi estetici che valorizzano l’intero edificio e pertanto sono di interesse comune
Il rifacimento della facciata è opera che deve essere approvata dall''assemblea che è sovrana.
Diversa è l''ipotesi in cui la facciata sia in condizioni fatiscenti da provocare anni a terzi.
In questa tassativa ipotesi i condomini interessati possono rivolgersi all''Autorità giudiziaria perché questa ordini l''intervento, il quale coinvolgerà tutti i condomini, anche i dissenzienti .
Con la costituzione del fascicolo del fabbricato si è inteso avviare una campagna per la sicurezza delle abitazioni e degli edifici in genere; è per questo che si renderà obbligatorio e necessario il fascicolo per qualunque successiva autorizzazione per opere edili riguardanti l''immobile.. Evidentemente, sarà necessario tentare di contenere i costi di compilazione del fascicolo e nello stesso tempo rendere questo strumento affidabile per il primo esame dell''edificio.
Il fascicolo dovrà essere redatto entro 12 mesi dalla deliberazione del Consiglio comunale.
Ma attenzione: iniziative simili sono state intraprese dalla regione Lazio e dal Ministero dei Lavori Pubblici; questo ultimo ha in programma incontri preparativi e ha chiesto gli atti dell''attività svolta dal Comune di Roma tosi da intervenire su tutto il territorio nazionale.
Il fascicolo del fabbricato dovrà contenere:
- planimetrie e grafici che descrivano le caratteristiche dell''immobile e delle singole unità
immobiliari al momento della costituzione del fascicolo, evidenziando le eventuali
modifiche strutturali intervenute nel tempo riguardanti sia le parti comuni che le singole
unità;
- caratteristiche del sottosuolo desunte da testi e mappe esistenti;
- la tipologia delle fondazioni e della struttura portante;
l’eventuale presenza di fessure o lesioni nel corpo di fabbrica;
. - la rispondenza degli impianti alle norme, con particolare riferimento a quelli a rischio incendi.
Il fascicolo
dovrà essere approntato a cura dei proprietari degli immobili e redatto da un tecnico
abilitato ed iritto agli ordini professionali;
- dovrà essere compilato raccogliendo le informazioni ed i documenti in possesso dei proprietari.
Sarà necessario redigere un rilievo geometrico solo se non esiste alcuna planimetria dell''edificio.
Le informazioni della natura del sottosuolo devono essere reperite, in questa prima fase, da fonti bibliografiche (ad es. la Terza Università di Roma ha redatto per il Comune di Roma una dettagliata cartografia che sarà a disposizione dei cittadini della Capitale).
L’insieme dei documenti raccolti, delle indagini bibliografiche e dei sopralluoghi sarà la base d''informazioni per la redazione finale che indicherà alla proprietà:
la natura delle operazioni eseguite;
l''avvenuto completo accesso o meno a tutte le parti del fabbricato;
le eventuali carenze documentaLi e la loro essenzialità o meno per una più completa redazione del giudizio;
gli eventuali elementi di criticità riscontrati sia nell''esame dei documenti che dagli esami visivi dei luoghi;
i fatti storici intervenuti che hanno modificato elementi essenziali dell''immobile;
la necessità o meno di ricorrere ad altri esami e redazione di documenti più approfonditi.
Le finestre sono di proprietà esclusiva se servono una singola unità; di proprietà comune quelle che danno luce alle scale o all''androne. Il condomino può aprirne di nuove o ingrandire quelle esistenti in corrispondenza della sua proprietà,purché resti alterato il decoro architettonico dell’edificio.
Le spese di manutenzione e riparazione di finestre e tapparelle e balconi di proprietà espulsiva sono a carico dei rispettivi proprietari.
Per quelle di proprietà comune le spese si ripartiscono proprio con lo stesso criterio adottato per le scale o per altre parti comuni cui le finestre servono.
E’ importante sapere che:
la collocazione delle inferriate alle finestre di un’unità immobiliare sita in un condominio è legittima in quanto si inserisca nella facciata dell’edificio senza cagionare mutamento delle linee architettoniche ed estetiche che provochi un pregiudizio economicamente valutabile o0 in quanto, pur arrecando tale pregiudizio, si accompagni a una utilità che compensi l’alterazione architettonica (es. la sicurezza dei beni e delle persone);
sono illegittime le modificazioni apportate da uno dei condomini agli infissi delle finestre del proprio appartamento in assenza della preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale prevista dal regolamento di condominio, in quanto pregiudizievoli al decoro architettonico della facciata dell’edificio.
Se una finestra, pur aprendosi esternamente su un muro perimetrale comune, internamente si apre nel perimetro di un''area di proprietà esclusiva, appartiene esclusivamente al proprietario di quest''area, pur se le aree altrui, contigue e non separate, ne ricevono la luce; pertanto se il proprietario di tale area esercita la facoltà di chiuderla (art. 841 c.c.) - nella specie erigendovi una parete; è irrilevante che da ciò derivi la perdita di luce dalla finestra per le predette aree contigue (Cass. civ., sez. II, 14 marzo 1997, n. 2267, in Mass., 1997)
FOGNATURA
Il condotto di proprietà condominiale va dalle aperture di immissione delle singole unità immobiliari sino alla presa stradale. Le spese relative vanno ripartite in base alle quote millesimali di proprietà.
La fognatura stradale è di proprietà comunale.
Le fondazioni comprendono le opere poste nel sottosuolo necessarie alla stabilità dell''edificio; sono di proprietà comune, salvo quanto disposto dal titolo. Tutte le opere di consolidamento, rafforzamento o riparazione sono ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.
In ordine alla manutenzione delle fosse biologiche, le spese relative quali
rottura della pozza biologica ai acque scure nella quale si immettono alcuni condomini;
rottura della pozza di acque chiare nella quale si immettono anche i canali di scarico dei pluviali;
perdita d''acqua sulla rete fognaria;
si suddividono tra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.
Questa regola è superabile se ricorre l''ipotesi di cui al terzo comma dell''articolo 1123 e cioè se la fossa biologica è utilizzata esclusivamente da un gruppo limitato di condomini, il quale è obbligato a pagare le relative spese.
FRONTALINI
Per “frontalino" s''intende il rivestimento del fronte della soletta dei balconi di un edificio.
Si ritiene che la sua natura di bene comune, in quanto destinato all''uso comune a norma del comma 3 dell''art. 1117 c.c. oppure di pertinenza a ornamento dell''appartamento di proprietà esclusiva ove i balconi sono siti, deve essere accertata in base al criterio della sua precisa e prevalente funzione in rapporto all''appartamento di proprietà esclusiva e alla struttura e caratteristica dell''intero edificio.
Il principio seguito dalla giurisprudenza è quindi quello per cui le spese di manutenzione relative al frontalino devono gravare su tutti i condomini, secondo i principi generali previsti dall''art. 1123 c.c., dal momento che si tratta di un elemento della struttura esterna del balcone destinato a garantire l’integrità architettonica dell’edificio come componente della facciata.
Più precisamente, è stato rilevato che gli elementi verticali dei balconi, soprattutto quando si tratta di edifici moderni nei quali i balconi incolonnati e allineati secondo un preciso disegno architettonico rappresentano il tratto ornamentale essenziale della facciata, devono essere considerati parti integranti della facciata e componenti del bene del decoro dell''edificio; fra tali elementi, le cui spese di riparazione devono quindi essere suddivise fra tutti i condomini, rientrano insieme ai frontalini anche le piantane e le fasce marcapiano.
GIARDINO
Il giardino è di proprietà comune, salvo che il titolo ne attribuisca la proprietà esclusiva ai condomini delle unità situate a piano terra.
Nel caso di giardino di proprietà comune, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento debbono essere ripartite fra tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno.
Le uniche spese alle quali un condomino può opporsi sono quelle riguardanti un’innovazione gravosa o voluttuaria quali interramento di piante rare e costose, fontane, impianti sportivi, ecc.
Se il giardino è di proprietà esclusiva, il proprietario non può mutarne la destinazione in quanto il giardino deve assolvere la funzione di dare aria e luce ai locali sovrastanti; in questo caso.i proprietari delle unità situate a pian terreno debbono sostenere le spese necessarie per mantenere il decoro del giardino.
E’ bene sapere che:
il giardino di proprietà esclusiva, in quanto bene distinto dal fabbricato, non concorre alle spese condominiali, ciò vale, ad esempio per la riparazione del tetto
la costruzione di un parcheggio per autovetture su di un’area destinata a giardino, comportando un’alterazione radicale della cosa comune alla destinazione originaria, è da ritenersi inammissibile.
GRONDAIE
Le grondaie sono di proprietà comune anche se il lastrico è di proprietà esclusiva o dato in uso a un solo condomino; quest’ultimo non può impedire che vengano eseguiti lavori di riparazione a parapetti, gronde di pluviali, fumaioli che servono alla copertura di tutto l’edificio.
Le spese di manutenzione, riparazione e sostituzione sono a carico di tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
IMMISSIONI
La disciplina sulle immissioni in generali
L’art. 844 c.c. contiene una disciplina che, da lungo tempo, viene considerata valida per qualunque genere di immissioni immateriali e che quindi è stata applicata ai casi più svariati:
per tutelare la salute delle persone;
per garantire il bisogno di quiete e di riposo degli individui;
per combattere l''inquinamento dell''ambiente;
per regolare i rapporti fra condomini.
Le immissioni, ai fini dell''applicazione della legge, sono soltanto quelle indirette ovvero quelle che non consistono in un facerein alienum: quindi il fumo, il calore, le esalazioni. i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni che da un fondo si propagano in quello vicino.
La disciplina prevista dalla legge è unica, qualunque sia la fonte dell''immissione.
Stretto fra la necessità di tutelare chi subisce gli effetti dannosi legati alte immissioni e l''esigenza di non ostacolare senza distinzione le immissioni soltanto quando queste superano la normale tollerabilità
Infatti, l''art.844 c.c. dispone che il proprietario può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino soltanto se superano la normale tollerabilità, considerate anche le condizioni dei luoghi dove vengono prodotte le immissioni stesse.
Subito dopo, la norma aggiunge che, nella determinazione del limite oltre il quale si cade nel divieto, il giudice deve contemperare le ragioni della proprietà con le esigenze delle attività
produttive.
Viene, invece, lasciata alla valutazione dell''Autorità giudiziaria l''opportunità di tenere conto anche del fatto che un particolare uso avveniva già prima che il soggetto leso si lagnasse delle immissioni.
E’ opinione pacifica che la normale tollerabilità, che costituisce il limite che distingue le immissioni lecite da quelle vietate dov''essere valutata secondo un criterio oggettivo (nel senso che non influiscono le caratteristiche di un determinato soggetto) anche se si deve tenere conto dei luoghi, dei tempi e delle attività svolte.
In tal modo si cerca di evitare che la valutazione effettuata per casi specifici porti a trattare in modi diversi situazioni analoghe.
Vediamo qualche criterio:
la valutazione deve essere meno rigorosa di quella normale perché i vicini sono legati da un particolare legame che sorge dalla proprietà in condominio;
al contrario, la valutazione dov''essere più rigorosa del normale perché i condomini sono tenuti a rispettare un particolare dovere di solidarietà e di cooperazione che è proprio dell''istituto condominiale;
ancora, la valutazione deve avvenire secondo i soliti principi che si applicano nei rapporti di vicinato;
infine non esiste una regola particolare per i concetti di immissioni e tollerabilità in materia condominiale valida in ogni caso; la particolarità del condominio richiede una maggiore larghezza in alcune ipotesi ed una maggiore severità in altre ipotesi.
Immissioni e le lesioni alla salute dei condomini
L’art. 844 risulta applicabile anche ai rapporti condominiali. sia in caso che uno dei condomini, nel godimento della proprietà individuale o del bene comune, dia luogo ad immissioni moleste per gli altri, sia nel caso che le immissioni. che disturbano coloro che abitano nell''edificio, siano provocate da soggetti estranei al condominio.
Il diritto alla salute ha carattere assoluto e primario e va protetto da ogni attività suscettibile di menomarlo, relativamente alle conseguenze delle immissioni sul diritto alla salute la giurisprudenza più recente ha affermato che l''assolutezza del diritto non esclude la necessità di accertare quali siano le condizioni obiettive entro le quali esso viene esercitato e se sia razionale sacrificare totalmente ogni altra esigenza che può entrare in conflitto con esso; ciò anche perché non è possibile stabilire mediante criteri puramente astratti (in altre parole senza tenere conto dell''ambiente in cui in concreto una persona si trova) il confine fra un''attività soltanto fastidiosa e un''attività che è causa di una vera e propria menomazione di quel ben, nel senso che dà luogo ad oggettivi fenomeni patologici fisici o psichici.
Alcune immissioni possono essere causa di per sé di una lesione all''equilibrio e al benessere psicofisico e quindi al diritto alla salute riconosciuto dall''art. 32 della Costituzione; per quanto riguarda in particolare le immissioni rumorose è stato affermato che il rumore che eccede la normale tollerabilità, anche se non produce un vero e proprio stato patologico, crea una lesione al diritto alla salute e il danno prodotto - che resta distinto dal cosiddetto "danno biologico” – non
deve essere provato, essendo la sua esistenza in re ipsa una volta accertata l''intollerabilità delle
immissioni.
Immissioni di fumo e di calore
Per quando riguarda questo tipo di immissioni trova applicazione anche la Legge 13/7/1966. n. 615 recante provvedimenti contro l''inquinamento atmosferico.
Molto problematico può essere valutare il limite oltre il quale le immissioni di fumo diventano intollerabili ai sensi dell''art. 844 c.c.
Non è certo ammissibile bloccare in tutti i casi anche la minima propagazione di fumo; si ritiene che. per dichiarare illecite le immissioni. non basti la sussistenza del fumo o del calore. ma sia necessaria anche la presenza almeno di qualche altro elemento . (es.: detriti solidi di combustione).
Applicando una regola di questo tipo, in giurisprudenza è stato deciso che le immissioni di fumo originate da una caldaia a nafta eccedono la normale tollerabilità quando superano in maniera sensibile (valutabile, appunto, in base ai detriti solidi di combustione) le immissioni provenienti da caldaie di altro tipo, come quelle a carbone o gas.
Immissioni rumorose
Si tratta del tipo di immissioni che hanno luogo più spesso e che perciò causano i maggiori problemi.
Anche per quanto riguarda questa materia è stata emanata una disciplina specifica con il DPCM. 1 marzo 1991 recante i limiti massimi di esposizione al rumore negli ambienti abitativi e nell''ambiente esterno.
Rumore è ogni stimolo sonoro sgradito all''orecchio umano; caratteristica dello stimolo rumoroso è che quando ha luogo in maniera intensa e prolungata nel tempo, può causare un danno per la salute dell''individuo.Capita spesso che le immissioni rumorose siano causate dal funzionamento di impianti come quello di riscaldamento e simili; in questi casi, si ritiene che, in ogni caso, i proprietari dell''impianto siano tenuti ad adottare tutti gli accorgimenti possibili idonei a ridurre la rumorosità; se non lo fanno, devono rispondere del danno che causano.
L''amministratore di condominio è legittimato a proporre ricorso d''urgenza ex art. 700 c.p.c. per far cessare immissioni moleste solo qualora nel ricorso stesso venga prospettata la sussistenza di un pregiudizio incombente sul condominio in quanto tale, vale a dire sui beni di proprietà comune ex art. 1117 c.c. (Trib. Napoli, 26 ottobre 1993, in Arch. Locazioni, 1995, 1689
Sussiste l''obbligo del condominio di risarcire sia il danno biologico che il danno morale subito da un condomino a causa delle immissioni sonore, superiori alla normale tollerabilità, provenienti dalla centrale dell''impianto comune di riscaldamento; la liquidazione del danno va effettuata con criterio equitativo dal giudice e non può consistere in una somma meramente simbolica (App. Milano, 18 settembre 1990, in Arch. Locazioni, 1991, 109)
INGRESSI
E'' nulla, per il suo contenuto fortemente limitativo del diritto d''uso spettante ad ogni singolo condomino sulle cose comuni, al punto di comprometterne totalmente l''esercizio, di deliberazione assembleare di affidare le chiavi del cancello di ingresso esclusivamente alla custode e ai consiglieri. Tribunale Milano, 26 maggio 1994, Arch. Locazioni 1995, 425
E'' illegittima la collocazione da parte di un condomino, di insegne luminose, targhe e cartelli pubblicitari sul portone di ingresso, sul muro e nel corridoio dell''atrio condominiale, in quanto tale utilizzazione, non concessa dal condominio, è comunque in contrasto con la funzione o la destinazione tipica di tali parti comuni. Tribunale Brescia 26 aprile 1994, Arch. Locazioni 1995, 161
Nel caso di incendio sviluppatosi nell''ambito di un edificio condominiale privo di servizio di portierato, il semplice fatto che tale incendio sia stato provocato ad opera di soggetto estraneo, introdottosi nell''edificio attraverso il portone d''ingresso lasciato incautamente aperto, non è di per sé sufficiente ad escludere la responsabilità del condominio in ordine all''origine dell''incendio, qualora si accerti che, per le particolari circostanze in cui è stato in concreto posto in essere l''atto illecito del terzo, il compimento di tale atto è stato reso possibile dall''assenza di idonea custodia da parte del condominio. Tribunale Milano, 11 agosto 1997, Danno e resp. 1998, 583
L’art.1120 del codice civile stabilisce che l’assemblea dei condomini, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell''edificio, può disporre le innovazioni dirette al miglioramento o all''uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
L’art.1136 c.c. stabilisce che l''assemblea non può deliberare se non constata che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione e delle deliberazioni si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall''amministrazione.
Per innovazione in senso tecnico, deve intendersi non già qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solo quella modificazione materiale della cosa stessa che comporti alterazione nell’entità sostanziale o mutamenti nella destinazione della cosa.
Nel condominio sono consentite soltanto le innovazioni dirette al miglioramento o all''uso più comodo o al maggiore rendimento delle cose comuni.
Ma non basta che le innovazioni portino a tali risultati positivi, occorre che siano discusse dall''assemblea alla quale tutti i condomini debbono essere invitati. Occorre poi che l''innovazione proposta venga approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei condomini e i due terzi del valore dell''edificio.
Innovazioni utili
Tipici esempi di innovazioni utili sono:
il rifacimento di un muro maestro su basi più solide;
il consolidamento delle fondazioni;
- il collocamento di aiuole, piante e fontane nel cortile;
- le escavazioni e le costruzioni di cantine e scantinati in genere;
- la trasformazione di un lastrico solare inaccessibile in terrazza accessibile;
- l''adattamento della costruzione per collocarvi montacarichi, ascensori e relativi congegni;
- la trasformazione e l''abbellimento dell''ingresso e delle scale;
- l''installazione del riscaldamento centrale o dell''impianto per la distribuzione dell''acqua calda;
- la trasformazione di un impianto centrale di riscaldamento, ecc.
Innovazioni vietate
Dopo aver detto che i condomini possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento e all''uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni fra l''art.1120 del codice civile avverte che sono vietate le innovazioni che:
- possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato;
ne alterino il decoro architettonico;
rendano talune parti comuni dell''edificio inservibili all’''uso o al godimento anche di un solo condomino.
Per le innovazioni pregiudizievoli alla stabilità e alla sicurezza, il divieto di cui all’art. 1120 c.c. può sembrare superfluo dal momento che la maggioranza dei condomini potrebbe deliberare innovazioni di tal genere soltanto per ignoranza o per errore;d''altra parte bisogna ammettere che si tratta di questioni tecniche, per cui la maggioranza potrebbe approvare un''innovazione convinta, in buona fede, della sua utilità, mentre la minoranza o anche uno solo dei condomini potrebbe opporsi dimostrando che l''innovazione è tale da attendere alla stabilità dell''edificio o da menomare la sicurezza.
Una perizia tecnica è in grado di dire se la stabilità dell''edificio può essere pregiudicata dall''innovazione; la sicurezza va esaminata nei confronti dell''edificio e dei rischi dei condomini; l''innovazione potrebbe aumentare il rischio per la caduta del fulmine, per l''incendio, per i furti e via dicendo.
L’innovazione, inoltre, non deve alterare il decoro architettonico dell''edificio inteso come il risultato dell''insieme delle linee e dei motivi ornamentali i quali, in definitiva, costituiscono la nota dominante della costruzione e imprimono alle varie sue parti una determinata fisionomia e un particolare pregio estetico.
Che le sue nuove opere non debbano alterare lo stile dell''edificio, se questo venne costruito secondo un disegno architettonico classificabile artisticamente, è fuori dubbio, perché lo stile è parte integrante della costruzione e contribuisce ad accrescerne il valore artistico e quello di scambio. L’apertura di negozi o garage sulla strada. per esempio, potrebbe alterare lo stile di un edificio; si tratta di vedere se l’innovazione possa armonizzare o anche semplicemente essere giudicata tollerabile in relazione alle sue caratteristiche e a quelle dell''edificio.
Naturalmente, se questo ha un rilevante pregio artistico, si devono seguire i criteri di maggior rigore nel giudicare se la modificazione ne turbi il decoro architettonico.
Lo stesso dicasi delle installazioni e scritte pubblicitarie, collocate sul tetto e in altre parti comuni, potrebbe far aumentare il reddito della proprietà indivisa con o senza alterazione del decoro architettonico dell''edificio. L’innovazione infine, non deve rendere le parti comuni inservibili all''uso e al godimento.
Pertanto, le innovazioni vietate nella cosa comune sono soltanto quelle opere che ne mutano la sostanza e la forma in relazione all''uso in cui essa è destinata o a questo arrecano limitazione o danno; non già quelle che permettono di trarne una maggiore normale utilizzazione conforme all''uso, tale, però, da non limitare gli altri partecipanti di servirsene parimenti secondo il loro diritto.
Costituisce, ovviamente, innovazione la trasformazione del tetto in una terrazza a livello, praticabile da un solo condomino.
Deve ritenersi vietata ogni altra innovazione che si traduce in accrescimento di diritto o di utilità a favore di uno dei condomini e in pregiudizio degli altri.
Innovazioni gravose o voluttuarie
La maggioranza può deliberare anche innovazioni che comportino una spesa molto gravosa o che abbiano carattere voluttuario.
Non ha tuttavia, facoltà, in questi casi di imporre alla minoranza dissenziente l’obbligo di contribuire alle spese.
Si distinguono, a tal proposito, due casi:
se le innovazioni deliberate sono suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Essi, i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque momento, partecipare ai vantaggi dell''innovazione versando la quota loro spettante delle spese di esecuzione e di manutenzione dell''opera. Tale quota viene calcolata sulla base dei costi sostenuti dagli altri condomini nel momento di effettiva costruzione manutenzione dell''opera, senza tener conto della svalutazione monetaria. Il contributo alle spese di esercizio inizia, dal momento dell''accettazione, senza tener conto di quelle spese sostenute precedentemente dagli altri condomini;
se l''utilizzazione separata non è possibile, l''innovazione è consentita solo se la maggioranza dei condomini, che l''ha deliberata intenda sopportare integralmente la spesa.
Non vi sono norme precise per valutare quando una innovazione sia da ritenersi molto gravosa e di carattere voluttuario (art .1121 c.c.) .
In ogni caso per giudicare se la spesa per l''opera debba considerarsi molto gravosa, occorre tener conto dell’importanza dell''edificio, dell''utilità che si può trarre dall''innovazione e delle possibilità economiche del condominio.
Il carattere voluttuario risulta dalla non indispensabilità dell''opera, sempre rispetto alle particolari condizioni e all''importanza dell’edificio.
I condomini dissenzienti, per essere esonerati dal contribuire alle spese devono, se presenti all''assemblea. far verbalizzare il proprio dissenso, mentre e assenti, devono comunicarlo per iscritto all''amministrazione entro 30 giorni dalla data di ricevimento relativo verbale.
Molto spesso per concretizzare il concetto di “innovazione" nel condominio degli edifici si usano termini impropri, o meglio, nell''innovazione sovente si fa convergere una gran percentuale dei valori voluti dall’assemblea, mentre la si dovrebbe classificare più adeguatamente.
Infatti, oltre che te innovazioni consentite, comuni. gravose e voluttuarie, di cui parta espressamente il codice civile con le norme degli art. 1120 e 1121. dovremmo distinguere i lavori di riparazione della sostituzione e della modifica di materiale logoro e avariato, l''innovazione vietata dalla innovazione della cosa comune insistente sulla proprietà esclusiva.
A titolo di esempio, i lavori di seguito elencati, se pur lavori innovativi, non rientrino nell''innovazione in senso stretto:
1) la sostituzione della cabina dett''ascensore;
2) la sostituzione di un blocchetto della serratura dell’''ascensore con chiavi, con altra chiusura
automatica;
3) la costruzione di una diramazione di un impianto degli scarichi di acque nere e chiare;
4) la sostituzione di serrature di sicurezza a portoni e cancelli;
5) la sostituzione di caldaia e bruciatori per l''utilizzo del gas metano;
la sostituzione di un portone danneggiato.
La casistica di sostituzione di materiale con altro più moderno è certamente più ampia di quella sopra accennata, ma opportunamente, sarà l''amministratore dell''assemblea quando essa debba decidere su un lavoro innovativo, onde non ricorrere in deliberazioni con maggioranze sbagliate.
Per lastrico s’intende una copertura stabile dell’edificio, costruita sotto il palco morto o sopra l’ultimo piano, generalmente accessibile e a superficie piana. La copertura può essere di cemento asfaltato, di piastrelle o di materiali impermeabili. L’inaccessibilità può essere data dal fatto che il lastrico sia chiuso o privo d’ingresso , oppure può risultare dal titolo. Quando il lastrico è aperto s’intende che tutti i condomini possono accedervi e usarne. Ma il fatto di essere chiuso e inaccessibile non toglie al lastrico solare la caratteristica di essere di proprietà comuni dei vari condomini.
Per distinguere fra il lastrico solare di proprietà comune e terrazza a livello di proprietà esclusiva,
occorre considerare la diversa struttura e funzionalità dell’opera , che nel caso del lastrico solare è destinata principalmente alla copertura dell’edificio, mentre nel caso della terrazza a livello la funzione principale è quella di dare aria, luce e veduta ai piani laterali dell’edificio, per cui deve considerarsi come facente parte dell’appartamento da cui vi si accede e al servizio del quale è destinata.
Il codice civile nomina il lastrico solare elencando le parti comuni dell''edificio all''art. 1117 n. 1. facendo capire chiaramente che il regime giuridico del lastrico solare è del tutto parificato a quello del tetto, inteso in senso tradizionale.Nella pratica, alla situazione giuridica del lastrico solare viene equiparata anche quella della terrazza a livello.
Il codice civile menziona nuovamente il lastrico solare in altre disposizioni:
all''art. 1123, comma 3: nel caso in cui l''edificio abbia più lastrici solari che sono destinati a servire soltanto una parte dell''intero fabbricato (ma la stessa regola vale per le scale, i cortili e le altre opere o gli altri impianti che pure servono una sola parte dell''intero fabbricato) le spese originate dalla loro manutenzione sono a carico esclusivamente dei condomini che ne traggono utilità;
all''art. 1124: sulla manutenzione e ricostruzione delle scale, dopo avere stabilito che le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono e che la relativa spesa è ripartita fra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l''altra metà in misura proporzionale all''altezza di ciascun piano dal suolo, al comma 2 aggiunge che, al fine del concorso nella metà della spesa che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani, insieme alle cantine, ai palchi morti, alle soffitte o camere a tetto, anche i lastrici solari qualora non siano di proprietà comune;lastrico solare comune .
all''art. 1126: in materia di lastrici solari di uso esclusivo, prevede che quando l''uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l''uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell''edificio o della parte di questo cui il lastrico solare serve;
all''art. 1127: comma 1: dopo avere stabilito che il proprietario dell''ultimo piano dell''edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo, riconosce la facoltà di sopraelevare anche a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare;
all''art. 1127, comma 4: stabilisce che chi realizza la sopraelevazione, oltre a dover pagare agli altri condomini un''indennità. è tenuto a ricostruire il lastrico solare che i condomini avevano il diritto di usare.
Nel caso del lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino, il parapetto, così come il piano di calpestio, servono in modo prevalente all''uso particolare del singolo proprietario, piuttosto che a quello degli altri condomini a cui il lastrico non è comune. Il parapetto, infatti, permette al proprietario di sporgersi e di affacciarsi senza incorrere in pericoli mentre il piano di calpestio si sovrappone al manto impermeabile per consentire che del lastrico venga fatto un uso più intenso di quello insito nella sua funzione di riparo, così da permetterne la praticabilità anche alle persone. Al contrario, la destinazione d''uso si estende anche agli altri condomini di quella parte di edificio cui il lastrico serve da copertura per le parti di lastrico che assolvono, al pari di un tetto, la funzione tipica di protezione dell''edificio dagli effetti degli agenti atmosferici, quale è assolta dal manto impermeabile dalle strutture sottostanti.
Corte Appello Milano 5 dicembre 2000
LOCALI COMUNI
L’art. 1117 indica, in modo specifico, una serie di locali dell''edificio condominiale per i servizi in comune : la portineria, l’alloggio del portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi. Lo stesso art. 1117 c.c. lascia aperta la porta ad altri servizi in comune definiti in modo generico ed elastico quali locali "per gli altri simili servizi in comune" ad uso assemblea, per gioco bambini,ecc. Con l''art. 1117 n. 2 il legislatore attribuisce una particolare qualità alle parti dell''edificio (indicate genericamente come locali) sempre che destinate oggettivamente ai servizi condominiali.
I locali in rassegna si presumono destinati all’uso comune in ragione della funzione oggettiva espressa dal costruttore dell''edificio. La destinazione oggettiva del locale per un determinato servizio in comune non può che riferirsi all''intero edificio ed al conseguente uso di tutti gli abitanti. Per le cose indicate dall''art. 1117 e, quindi, anche per i locali di cui al n. 2, l''art. 1118 prevede l''esercizio dei diritti di godimento di tutti i condomini.
Ai fini della presunzione di comproprietà comune, non potrebbe assumere alcun rilievo il comportamento soggettivo di condomini che di fatto destinano un locale ad un determinato loro servizio.
LOCAZIONE DI PARTI COMUNI
Le parti di proprietà comune possono essere concesse in locazione a terzi solo con il consenso unanime di condomini; ovviamente il contratto di locazione dovrà avere la forma scritta e sottostare alla normativa sulle locazioni in generale.
Il reddito che si trae dalla locazione viene accreditato a tutti condomini in base ai millesimi di proprietà; per il pagamento di oneri fiscali si richiama quanto scritto alla voce “tributi”.
MOROSITA’
Cosa fare con i condomini morosi? E'' doveroso da parte dell’''amministratore agire tempestivamente, nell’interesse del Condominio, contro i condomini morosi per evitare che il protrarsi della morosità possa pregiudicare fortemente l’interesse di tutti i condomini nei rapporti ad es. con i fornitori, collaboratori, dipendenti ecc.
L’amministratore, come espressione istituzionale potere-dovere, pu6 procedere con la richiesta del decreto ingiuntivo e questa formalmente, non presuppone alcuna delibera assembleare.
Si consiglia, prima di procedere con il deposito del ricorso per decreto ingiuntivo, d’inviare al condomino moroso un atto di costituzione in mora. In caso di mancata risposta, seguirà la scelta di un legale di fiducia cui affidare l’incarico per procedere giudizialmente con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Il condominio normalmente deve anticipare un fondo spese al legale.
Questi in linea di massima recupererà, in tutto o in gran parte, le spese legali con la richiesta di condanna de condòmino moroso aL pagamento delle spese, diritti e onorari di lite.
In alcuni regolamenti di condominio è prevista l’applicazione di penalità a carico dei condomini che ritardano i pagamenti delle quote condominiali: tali pene sono, normalmente, espresse con un tasso di mora percentuale da applicarsi sulla somma di cui e ritardato il pagamento. Si ritiene che l’amministratore di condominio debba effettuare l''addebito di cui trattasi, almeno nei casi più rilevanti e sistematici di ritardo nei pagamenti.
Il calcolo dell’interesse di mora va fatto a partire dalla data di scadenza (o termine) per il pagamento della quota condominiale, data o termine che può indifferentemente risultare nel regolamento di condominio, oppure nella delibera assembleare di approvazione del preventivo della gestione.
Le somme introitate a titoLo di interessi di mora dovranno essere accreditate, in ragione delle rispettive quote di comproprietà, a tutti i condomini (ivi compresi i ritardatari nei pagamenti).
In linea di principio, ove il regolamento di condominio non contenga alcuna disposizione al ri0guardo, un interesse di mora dovrebbe spettare ugualmente all’ente gestione condominio, per i ritardati pagamenti di cui trattasi, ma solo nella misura dell''interesse legale (2,5 in ragione di anno).
MURI
I muri divisori che suddividono la singola unità immobiliare in locali o più unità fra di loro appartengono ai soli condomini interessati, cui è permesso appoggiarvi mobili, tubi, contatori ecc.
Maestri
Per muri maestri non debbono intendersi soltanto quelli perimetrali o esterni, ma tutti i muri portanti, ossia quelli che hanno la funzione di sostenere i vari piani dell’edificio ed il tetto e che costituiscono l’ossatura o il telaio della costruzione
Non possono essere modificati dal singolo condomino quindi i muri portanti e quelli perimetrali con funzione architettonica nonché, negli edifici in cemento armato, pilastri e travi che formano lo scheletro detta costruzione.
In caso di sopraelevazione effettuata da proprietario dell’ultimo piano, i muri maestri costruiti sopra a quelli sottostanti, sono pure di proprietà, e le spese di manutenzione di tali muri devono essere sopportate da tutti i condomini in proporzione ai millesimi, e non soltanto dal condomino che ha sopraelevato.
Porte e finestre che si aprono nei muri comuni e che servono all’uso dei singoli appartamenti, appartengono ai rispettivi proprietari.
Essi hanno facoltà di aprirne di nuove o di spostare quelle esistenti, purché venga accertato maggior godimento di uno o più condomini e avuto riguardo alla stabilità dell’edificio e all’estetica dell''edificio.
In tema di condominio di edifici l''apertura su un muro comune di un varco che metta in comunicazione il terreno di proprietà esclusiva di un singolo condomino con quello comune non dà luogo alla costituzione di una servitù quando il terreno comune viene già usato come passaggio pedonale e carrabile, sempre che l''opera realizzata non pregiudichi l''eguale godimento della cosa comune da parte degli altri condomini, vertendosi in una ipotesi di uso della cosa comune a vantaggio della cosa propria che rientra nei poteri di godimento inerenti al dominio. (Cass. civ., sez. II, 11/08/99 n. 8591
La presunzione di comunione del muro divisorio stabilita dall''art.880 c.c., ha carattere operativo e spiega la sua piena operatività fino a rendere irrilevante, nel caso di muro di separazione fra due edifici, l''eventuale anteriorità di uno di questi rispetto all''altro soltanto in mancanza di prova contraria, non operando invece quando risulti altrimenti, che il muro rientra nel dominio esclusivo di uno dei due confinanti, in forza di uno qualunque dei modi di acquisto, originario o derivativo, della proprietà immobiliare. Pertanto, la presunzione anzidetta è vinta anche dall''accertamento che il muro è stato costruito nella sua interezza su di una sola delle aree contigue, con conseguente acquisto per accessione (art. 934 c.c.), salvi gli effetti di un titolo pattizio successivamente intervenuto ovvero dell''usucapione. (Cass. civ., sez. II, 17/06/99 n. 6034).
L’art. 1117 del Codice Civile indica, a titolo esemplificativo, le cose che sono oggetto di proprietà comune e, precisamente:
il suolo su cui sorge l''edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d''ingresso, i vestiboli, gli antiditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell''edificio necessarie all''uso comune;
i locali per la portineria e per l''alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per gli altri simili servizi in comune;
le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua e per il gas , per l''energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Come si vede, tre sono le categorie alle quali possono ascriversi le cose comuni:
parti inerenti alla struttura dell''edificio;
locali destinati a sevizi;
c ) pertinenze, installazioni e mobili;
L’espressione parti dell’edificio necessarie all’uso comune potrebbe far presupporre che per essere di proprietà comune le parti debbano essere necessarie, mentre è sufficiente che abbiano tale destinazione per volontà dei condomini.
L''art. 1117 vuol dare una regola da applicarsi in mancanza di designazione contrattuale, e perciò parla di parti necessarie all’uso comune, senza le quali non sarebbe possibile ai condomini di usare le singole proprietà esclusive, ma è evidente che i condomini possono rendere comuni anche delle parti non necessarie ma semplicemente utili, e anche delle parti inutili.
Anche nel caso le parti siano necessarie all’uso comune, la proprietà di esse può sempre spettare individualmente ad uno o più condomini, se ciò risulta dal titolo costitutivo del condominio.
In tal caso il titolo dovrà stabilire gli obblighi dei proprietari affinché tali parti, benché di proprietà esclusiva di uno o più condomini, possano servire anche agli altri.
Per contro, il maggior vantaggio che ad uno dei condomini possa derivare dal particolare godimento di una parte comune dell''edificio, per la sua ubicazione, non costituisce motivo sufficiente per presumere che il condomino avvantaggiato sia l''esclusivo proprietario di quella parte
dell''edificio.
L''art. 1117 che indica quali parti dell''edificio si presumono di proprietà comune dei condomini, è applicabile ad ogni categoria di edifici in condominio, tanto urbani quanto rurali.
La prima categoria di cose comuni indicata dall''art. 1117 del Codice civile comprende il suolo su cui sorge l''edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d''ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell''edificio necessarie all''uso comune. Come s''è visto, tale elenco non è tassativo, e i condomini possono rendere comuni altre parti inerenti alla struttura dell''edificio, siano esse necessarie o anche semplicemente utili: Difficilmente si renderanno comuni delle parti inutili o dannose, ma il caso non è da escludersi poiché i condomini possono decidere liberamente al riguardo.
In pratica si tratterà di parti inutili alla struttura dell''edificio ma utili dal punto di vista economico, come nel caso di un appezzamento confinante di terreno che successivamente potrà essere venduto a profitto comune dei condomini.
Alle parti indicate dall''art. 1117 possiamo quindi aggiungere il sottosuolo, le porte che danno sul cortile e quelle che servono per l'' accesso alle cantine, alle scale ed alle altre eventuali parti comuni, le terrazze, i giardini e le opere destinate a recingere il terreno comune, come i muriccioli e le cancellate. In particolare, i solai tra l''uno e l''altro piano dell''edificio, devono considerarsi comuni ai proprietari interessati, in applicazione del principio fissato dall''articolo in esame.
La seconda categoria, quella dei locali destinati ai servizi, comprende i locali per la portineria e per l''alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscalda,mento centrale, per gli stenditoi e per gli altri servizi in comune. Non importa che si tratti di servizi simili a, quelli indicati, anzi si tratterà senz''altro di servizi niente affatto simili; quello che importa è che si tratti di servizi in comune a tutti i condomini. Sono comuni perciò anche i vani destinati agli ascensori ed ai montacarichi, e la cabina dei relativi motori, i gabinetti di uso promiscuo, la cabina telefonica, il locale destinato a magazzino, il rifugio anticrollo, l''autorimessa.
La terza categoria, quella delle pertinenze e del mobili, comprende le opere, le istallazioni, i manufatti di qualunque genere servono all''uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l''acqua, per il gas, per l''energia elettrica, per il riscaldamento e simili
A tale esemplificazione dell''art. 1117 del Codice civile possiamo aggiungere i montacarichi, le suonerie d''allarme, gli attrezzi, le lampade, le serrande ed i battenti delle porte comuni, il casellario della corrispondenza, l''apparecchio di custodia delle biciclette, i telai ed i vetri delle finestre comuni, i mobili del locale di portineria, i motori dei vari impianti, gli indumenti di servizio del portiere, i mezzi di lotta contro l''incendio, i parafulmini, le piante e le aiuole dei cortili e dei giardini.
Tutte queste cose sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani, se il contrario non risulta dal titolo. Ciò vuol dire che la volontà delle parti è preminente alla regola stabilita dal codice, ossia che in ogni caso si deve prima vedere quello che le parti hanno stabilito e soltanto quando il titolo non dispone si deve applicare l''art. 1117.
La proprietà esclusiva di una cosa può essere acquisita da un condomino per usucapione, ma, è necessario che il condomino possieda la cosa, in modo esclusivo, ossia in modo da escludere il possesso concorrente degli altri condomini, comportandosi di guisa da rendere palese la sua volontà di tenere la cosa propria ; es.il terreno d’accesso agli scantinati.
Talvo1ta si presenta il caso di cortili interni, di giardinetti, di portici, di passaggi e simili pertinenze dell''edificio che per la loro ubicazione servono ad uno solo dei condomini, perché gli altri non hanno la possibilità di accedervi o non hanno motivo di usufruirne.
Può anche darsi che quel condomino provveda, per mandato esplicito o tacito, all''ordinaria manutenzione e pulizia del giardino, del cortiletto o della, terrazza, in cambio dell''uso che gli è consentito. Ma, tutto questo non basta per attribuire a quel condomino la proprietà esclusiva del giardinetto, del cortile o del portichetto, se tale proprietà esclusiva non gli venne espressamente attribuita dal titolo.
L''uso esclusivo di queste pertinenze dell''immobile, sia che derivi da una concessione prevista dal titolo o da semplice tolleranza degli altri condomini, non autorizza a presumere che l''utente ne sia l''esclusivo proprietario perché, nel condominio, la, presunzione di proprietà è sempre a favore della massa dei condomini.
Sorge però il dubbio che, per effetto del possesso continuato almeno venti anni, quel condomino possa attribuirsi la proprietà esclusiva del giardino, del porticato o del cortiletto, richiamandosi al
diritto di usucapione, a norma degli articoli 922 e 1158 del codice civile, per il solo fatto che gli altri condomini per venti anni si siano astenuti dal fare uso del cortiletto o del giardino.
Ma il diritto di comproprietà degli altri condomini non può estinguersi per il solo fatto del non uso, quando il possessore esclusivo non si sia comportato in modo inconciliabile con la possibilità da parte degli altri comproprietari di usare a loro volta delle suddette pertinenze.
Perché si estingua il diritto di comproprietà degli altri condomini è necessario che il possessore si comporti in modo da rendere palese la sua, intenzione di possedere come proprietario esclusivo e non come semplice condomino, altrimenti il suo possesso sarebbe equivoco e quindi non idoneo a determinare la usucapione.
Per meglio intendere il problema occorre anche considerare che. se il giardinetto o il cortile può tornare di qualche utilità al condomino che può accedervi per coltivarvi fiori o per passeggiare, esso è essenzialmente destinato a dare aria, luce e prospetto alle proprietà degli altri condomini, per cui si deve avere riguardo alla sua destinazione, non al solo fatto che un solo condomino possa accedervi per la sua particolare ubicazione.
PARCHEGGI
In base alla normativa vigente si possono individuare diverse categorie di parcheggi:
i parcheggi realizzati prima dell''entrata in vigore della 765/1967 che sono sottoposti alle regole di diritto comune contenute nel codice civile; il loro uso e la loro alienazione sono del tutto liberi
parcheggi realizzati dopo l''entrata in vigore della legge 765/1967, ma prima dell''entrata in vigore della legge 47/1985, che sono regolati dall''art.18 della legge 765/1967 ; loro alienazione e la loro utilizzazione sono vincolati all''unità immobiliare;
i parcheggi realizzati dopo l''entrata in vigore della legge 47/1985, ma prima dell''entrata in vigore della legge 122/1989, regolati dall''art. 26 della legge 47/1985;
i parcheggi realizzati in attuazione della legge 122/1989, per i quali l''alienazione e l''utilizzazione sono sicuramente vincolate all''unità immobiliare. La più recente normativa prevede che:
è possibile costruire parcheggi - da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari - anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, oltre che nel sottosuolo dell''edificio di proprietà;
si richiede, però, di rispettare sempre i piani urbani del traffico e di tenere conto dell''uso della superficie sovrastante;
inoltre, la realizzazione dei parcheggi deve avvenire compatibilmente con la tutela dei corpi idrici;
i parcheggi da realizzare nel sottosuolo delle aree pertinenziali esterne al fabbricato, però, devono essere destinati all''uso esclusivo dei residenti e non ad altri soggetti diversi da questi; per effetto di tale precisazione e della generale destinazione dei parcheggi a pertinenza delle singole unità immobiliari è corretto concludere che i parcheggi devono essere considerati legati da vincolo alle unità immobiliari di proprietà di coloro che li hanno realizzati;
le nuove previsioni si possono applicare soltanto per quanto riguarda i parcheggi che vengono realizzati nel sottosuolo degli immobili (quelli interrati quindi);
l''approvazione da parte dell''assemblea è necessaria soltanto se l''area su cui si vogliono realizzare i parcheggi è di proprietà comune e non serve, invece, nel caso in cui per i parcheggi dev’essere utilizzata un''area di proprietà non condominiale.
I passi carrai condominiali sono di proprietà comune: il condomino può usufruirne o introdurvi, a sue spese,modifiche materiali per il suo miglior godimento, purché non ne alteri la destinazione e non venga limitato il diritto degli altri condomini. Le spese di manutenzione e ricostruzione sono a carico di tutti i condomini e ripartite in base ai millesimi di proprietà;se il passo carraio è usato solo da alcuni condomini, la spesa è ripartita solo tra coloro che se ne servono, sempre in base ai millesimi di proprietà.
PERIMETRO EDIFICIO
Posto che la distruzione totale di un edificio in regime condominiale, determinando l''estinzione del Condominio per mancanza dell''oggetto fa sorgere una comunione pro indiviso fra tutti i proprietari dell''immobile distrutto sul suolo su cui esisteva l''edificio, i condomini possono porre fine alla suddetta contitolarità o costruendo (col consenso unanime) l''edificio, o vendendo all''asta il suolo e i materiali (su richiesta di ciascun condomino) o sciogliendo la comunione (Cas. 19/01/94 n. 446 in Foro It. I, 2824).
Nella ipotesi di perimetro totale di un edificio in condominio, il condominio viene meno e permane la comunione sul suolo, con la conseguenza che: nel caso in cui il fabbricato venga ricostruito come era in precedenza, si ripristina il condominio; ove venga ricostruito in maniera diversa, ad iniziativa di alcuni soltanto dei condomini, il condominio stesso non rinasce e quanto edificato costituisce invece un''opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina della accessione (Cass. 21/02/99, n. 1543).
PERTINENZE
In tema di compravendita, in caso di contestazione, grava sul venditore l''onere di provare la sussistenza di un rapporto pertinenziale o di accessorietà, e sul venditore quello di provare che tale rapporto è venuto meno. (Cass. Civ., sez.III, n. 808)
Il trasferimento del diritto d''uso dell''area a parcheggio comporta necessariamente il riconoscimento del diritto del venditore al relativo compenso. La misura di tale compenso deve essere concordata tra le parti ovvero dal giudice, previa apposita stima. La pertinenza dell''area a parcheggio è quindi riconosciuta come diritto dell''acquirente, ma il prezzo dell''acquisto va integrato. (Cass. sez.unite, n. 8631)
Quella della responsabilità giuridica del proprietario o dell''amministratore (o eventualmente di altro soggetto) nella gestione condominiale, costituisce un problema che non è ancora stato approfondito.
Anche la giurisprudenza non offre grande aiuto. L’unica decisione, nota in tema,di piscine, è quella resa dal Pretore di Roma sent.13 luglio 1989) secondo cui, in applicazione del principio contenuto negli art. 1118, comma 1, e 1123 c. c., "il diritto di invitare ospiti nella piscina condominiale, che costituisce un modo di fruizione del bene comune, deve essere esercitato da ciascun condomino in proporzione alla sua quota di proprietà".
Il caso delle piscine condominiali è particolare in quanto esse, per definizione, possono essere destinate all''uso di un numero anche rilevante di persone (vale a dire tutti i condomini e i loro ospiti, negli eventuali limiti che i condomini stessi si saranno dati con apposita convenzione), ma restano, comunque, riservate all''uso di un gruppo ben determinato di persone e non una moltitudine indeterminata che altrimenti giustificherebbe la destinazione all''uso pubblico. Per questo motivo. anche per quanto riguarda le piscine condominiali, sembra più corretto parlare di .''uso privato".
La responsabilità della gestione
Quando una persona subisce un incidente o contrae un''infermità collegata in qualche modo all''uso della piscina (per esempio, scivola e cade nella piscina priva di acqua, infortunandosi, oppure, dopo avere fatto il bagno, contrae un''infezione perché l’acqua non era stata disinfettata a dovere) sorge una responsabilità sia civile che penale.
Dal punto di vista civilistico, il proprietario della piscina (cioè il condominio, quando l’impianto si trova in un edificio condominiale) risponde verso la persona che ha subito il danno secondo i principi del risarcimento per fatto illecito.
Al gestore della piscina, invece, può essere chiesto il risarcimento dei danni in forza di 2 rapporti:
Contrattuale, (che sorge dal contratto di mandato) nei confronti del condominio, che è
proprietario dell’impianto;
Extracontrattuale, nei confronti della persona che effettivamente subisce il danno
Circa la responsabilità contrattuale è sufficiente dire che il gestore dell’impianto, deve eseguire il contratto con la diligenza del buon padre di famiglia, che deve rendere conto al condominio del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato e che, quando nell’esecuzione del contratto sostituisce altri a se stesso senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita e delle istruzioni che ha impartito al sostituto.
Per quanto riguarda la responsabilità extracontrattuale che sorge in capo al proprietario o al gestore della piscina quando coloro che utilizzano l’impianto subiscono un incidente, va precisato che essa può essere regolata da tre norme diverse:
1) l’art. 2043 c.c., che impone a tutti coloro che hanno cagionato il danno ingiusto con dolo o anche con semplice colpa, di risarcirlo; che obbliga il custode a rispondere per i danni cagionati dalle cose custodite, salvo che egli possa provare
2) l''art. 2051 c.c., che obbliga il custode a rispondere per i danni cagionati dalle cose custodite,salvo che egli possa provare il caso fortuito;
3) l’art. 2050 c.c., che impone a chiunque cagiona un danno ad altri nello svolgimento di un''attività pericolosa, per sua natura o per la natura dei mezzi adoperati, di risarcire il danno, se non prova di avere adottato tutte le misure idonee a evitarlo.
Come è evidente, se si applicassero i principi contenuti negli art. 2050 o 2051 c.c., la responsabilità del proprietario o del gestore di una piscina condominiale dovrebbe essere certamente valutata con grande rigore perché entrambe le norme escludono tale responsabilità soltanto nelle specifiche ipotesi del "caso fortuito" (art. 2051) e della "prova di avere adottato tutte le misure idonee a evitare il “danno” (art. 2050).
In proposito, va detto che il proprietario di una piscina (e, quindi, anche l''amministratore, se è stato nominato) è certamente tenuto alla custodia, ai sensi dell''art. 2051 c.c., dell''edificio e di tutte le sue parti, compresa ovviamente la piscina D''altra parte, l''attività collegata a una piscina costituisce un''attività che deve essere qualificata come “pericolosa" ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 2050 c.c.
Ma pure, se si optasse per l’applicazione alla fattispecie soltanto dei principi dettati dall''art. 2043, la responsabilità del proprietario della piscina (e, quindi, anche quella dell’amministratore) resterebbe ugualmente molto gravosa: infatti l’art. 2043 prevede che il danno sia stato cagionato, oltre che con una specifica volontà (“dolo") in tal senso, anche con la semplice “colpa" che sussiste ogni volta che l''atto non è voluto specificamente, ma dipende da mera negligenza, imprudenza e imperizia o da inosservanza di leggi, regolamenti, ordini o discipline. Infine, va ricordato che dall''evento dannoso possono derivare, a carico del proprietario della piscina (e, quindi, pure dell''amministratore che sia stato nominato) anche conseguenze di carattere penale. Più esattamente possono configurarsi ipotesi di reato di omicidio colposo e di lesioni personali colposo.
Mancando una disciplina specifica per il caso delle piscine condominiali, la responsabilità che incombe sul proprietario dell’impianto è molto severa e sono ben poche le possibilità di evitare il peso delle conseguenze di un sinistro.
Non ha alcuna rilevanza il fatto che la piscina sia piccola oppure grande e che sia utilizzata da poche oppure da tante persone;gli obblighi previsti sono sempre identici e le cautele molto onerose (soprattutto dal punto di vista economico) dettate dalle norme vigenti in materia e vanno comunque applicate a qualunque tipo di piscina, senza distinzioni.Tale responsabilità si trasferisce nella stessa misura dal proprietario (o dai condomini in caso di collettività condominiale) all''amministratore dell''edificio di cui la piscina fa parte. Sarà, pertanto, opportuno che l''amministratore dell''edificio, al fine di garantire la sicurezza di coloro che usufruiscono della piscina, faccia adottare all''assemblea una o più di una fra le prescrizioni come, per esempio, nominare un bagnino che possa sorvegliare i bagnanti e intervenire immediatamente in caso di necessità, dopo avere regolamentato mediante un orario preciso l''accesso alla piscina.
PORTINERIA
I locali di portineria e quelli destinati all''abitazione del custode sono di proprietà di tutti i condomini, compresi i proprietari che non usufruiscono di tale servizio quali quelli di negozi con ingresso direttamente dalla via pubblica.
Le spese di portineria (salari e contributi previdenziali, materiale di pulizia, spese per l''alloggio del custode ecc.) si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà tra tutti i condomini salvo attribuzione quote differenti a coloro che usufruiscono in misura diversa del servizio.
Negli edifici con più ingressi e più portieri le spese sono a carico del gruppo interessato e non di tutti i condomini.
Il portiere
Particolare importanza deve essere riconosciuta alla figura del portiere, specie dopo la stesura definitiva del contratto collettivo nazionale di lavoro diffusa nei primi giorni di marzo 2000.Il nuovo contratto presenta numerose novità sia dal punto di vista formale, sia dal punto di vista dei contenuti.
Una prima importante innovazione concerne il sistema di inquadramento dei lavoratori.
E'' stata, infatti concordata una nuova modalità di classificazione del personale basata su tre categorie ciascuna delle quali è suddivisa in più livelli:
portieri;
operai addetti alla pulizia, manutenzione e conduzione impianti;
impiegati.
E'' importante ricordare che è stato rimosso il divieto, gravante sul portiere. di esercitare altra attività lavorativa nello stabile. Ai sensi dell''art. 22, comma 4, del nuovo CCNL, al portiere è ora consentito, nell’alloggio di servizio al di fuori dell''orario di lavoro, l’esercizio di altre attività lavorative, a condizione che le stesse non comportino afflusso di pubblico o disturbo ai condomini.
Assunzione
Come procedere ad una regolare assunzione del portiere senza correre il rischio d''incappare in qualche errore? In primis:
- nella lettera di assunzione a mente dell''art.27. comma 2. del testo contrattuale,dovranno essere inserite le informazioni concernenti le modalità per l''accesso dei lavoratori alle prestazioni di malattia.
Inoltre
- fra i documenti che il lavoratore è tenuto a presentare. su richiesta del datore di lavoro all''atto dell''assunzione. vi è anche l''attestato di frequenza al corso di cui al decreto legislativo n.626/1994, con copia del verbale di accesso relativo al fabbricato cui sarà addetto il lavoratore;
qualora il lavoratore sia sprovvisto di tale attestato. egli dovrà comunque frequentare il predetto corso una volta completato il periodo di prova.
Periodo di prova
La stipulazione del patto di prova deve risultare da atto scritto, a pena della nullità dell''assunzione in prova e della automatica conversione del rapporto di lavoro a tempo indeterminato.Durante il periodo di prova. entrambe le parti possono risolvere il rapporto in qualsiasi momento. Fa eccezione il rapporto portierato, per la cui risoluzione è previsto un preavviso di dieci giorni.
Contratti di formazione lavoro
Possono essere stipulati contratti di formazione e lavoro diretti al conseguimento di professionalità intermedie (la durata per questi contratti è di 18 mesi) e elevate (la durata per questi contratti è di 24 mesi). La retribuzione iniziale. applicabile per tutta la durata del contratto, è pari a quella contrattualmente prevista per i lavoratori dello stesso profilo professionale ridotta dell''8% per la prima metà del periodo e del 5% per la seconda metà.
REGOLAMENTO CONDOMINIALE
Molti condomini non danno sufficiente importanza al regolamento di condominio. Invece, il regolamento di condominio è un molto importante e, se si vuole far valere i propri diritti condominiali, occorre leggerlo attentamente, Il regolamento condominiale è importante perchè esso, nel rispetto delle norme inderogabili previste dalla legge, determina:
l''uso delle parti comuni;
i limiti all''uso delle parti esclusive;
i criteri di ripartizione delle spese comuni;
Naturalmente, anche nell''applicazione delle disposizioni contenute nel regolamento, si deve usare una certa "elasticità. Infatti, talvolta alcuni regolamenti contengono dei divieti piuttosto severi e difficili da rispettare alla lettera. in tal caso, il buon senso dovrebbe sopperire alla severità letterale della norma, che ha pur sempre una benefica funzione deterrente per evitare abusi e violazioni dei diritti altrui.
Nel caso in cui in condominio non esista un regolamento, è importante, per il condominio medesimo, sapere se esso sia obbligatorio oppure no. A questo interrogatorio risponde l''art. 1138 c.c., il quale dispone che "quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci deve essere formato il regolamento".Quindi, se i condomini non superano il numero dieci, il regolamento non è obbligatorio. Ciò non toglie, però, che gli interessati possano decidere di disporre ugualmente un regolamento per agevolare la gestione delle parti comuni e la ripartizione delle spese condominiali.
Cosa deve contenere il regolamento
Il regolamento condominiale, ai sensi dell''art. 1138 del c.c., dovrà contenere:
le norme circa l''uso della cose comune;
le norme sulla ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino;
le norme per tutela del decoro dell''edificio;
le norme relative all''amministrazione.
Oltre all''art. 1138 del codice civile, del regolamento di condominio si occupa anche l''art, 68 delle norme di attuazione al c.c..
Il predetto art. 68 dispone, fra l''altro, che:
il regolamento condominiale deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettanti in proprietà esclusiva ai singoli condomini;
b) i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliate a quello dell''intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio;
nell''accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone localizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.Occorre ricordare che la tabella millesimale dei valori delle singole unità immobiliari deve essere approvata all''unanimità.
Così come occorre il consenso di tutti i condomini per la sua modifica
.
Tipi di regolamento
Esistono due tipi di regolamento condominiale:
contrattuale;
assembleare
Si dice "contrattuale” quel regolamento predisposto dall''unico originario proprietario dell''edificio, successivamente divenuto condominio per piani
Detto regolamento, ove sia richiamato nell''atto di acquisto dei singoli condomini, così da formarne parte integrante, trae la sua forza vincolante, non dal consenso della maggioranza dei condomini, ma dalla volontà negoziale delle parti contraenti, le quali sono libere di fissare i limiti che credono, sia relativamente al diritto esclusivo del condomino acquirente, sia relativamente all''uso delle parti comuni dell''edificio.Naturalmente nell''ambito dell''anzidetta autonomia negoziale, i condomini possono sottoporre a limitazioni l''esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto di proprietà dei singoli sulle cose comuni.
Si dice "assembleare" quel regolamento approvato dall''assemblea dei condomini.
In questo caso, le sue norme non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto o dalle convenzioni. Inoltre, in nessun caso possono derogare le disposizioni di legge (ex art, 1138 c.c., comma 4).
Il regolamento assembleare deve essere approvato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell''edificio.Per quanto riguarda l''iniziativa per la formazione del regolamento condominiale, essa può essere presa da ciascun condomino.
Il regolamento condominiale approvato dall''assemblea deve essere deliberato con l''approvazione di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell''edificio.
Quanto sopra è previsto dal combinato disposto del 3° comma dell''art. 1138 con il comma 2, dell''art. 1136 C.C.
Per quanto riguarda l''eventuale impugnazione del regolamento, si ricorda che l''art. 1107 dello stesso c.c. stabilisce che:"Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all''Autorità
giudiziaria il regolamento entro trenta giorni dalla deliberazione. L’Autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte: Decorso il termine sopra indicato, senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti”.
Fermo restando il diritto di ogni condomino di chiedere all''amministratore di rispettare e far rispettare le norme del regolamento condominiale, ed eventualmente di chiedere il risarcimento dei danni causati dal suo mancato rispetto, l''art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile dispone che:" Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie."
Paradossalmente la sanzione sopra indicata, e cioè "una somma fino a lire cento" non risulta essere mai stata aggiornata da successive norme di legge, anche se con il D.d.L. n. 3022, già passato alla Commissione Giustizia, è stato finalmente previsto un aumento della indicata sanzione a Lit. 50.000. Questa regola, se verrà approvata, sarà applicabile anche agli inquilini. Comunque, il regolamento condominiale può derogare a detto limite prevedendo una sanzione di importo superiore. Ciò perché tra le norme inderogabili dal regolamento di condominio, di cui all''art. 72 delle disposizioni di attuazione del c.c., non è indicato l''art. 70; quindi, esso può essere derogato dal regolamento.
Il Comune impone una tassa raccolta rifiuti solidi che colpisce ogni singolo condomino; talvolta, la tassa viene invece applicata al condominio come tale e, in tal caso, deve venire ripartita.La ripartizione della tassa viene fatta in base alla superficie reale in mq di ciascuna unità.
Se queste hanno una destinazione diversa (appartamenti, negozi, laboratori) alle rispettive superfici si applicano aliquote differenziate.
RISCALDAMENTO
Un impianto di riscaldamento, destinato a riscaldare vari appartamenti di uno stabile, è proporzionato, nei suoi organi (caldaia, bruciatore, tubazioni), alla quantità di calorie necessaria a riscaldare l''intero stabile.
Le spese di esercizio e di manutenzione ordinaria possono essere ripartite:
- in base alla cubatura dell''unità;
- in base alla superficie radiante;
- per metà in base alla cubatura, per metà in base alla superficie radiante.
Le spese di manutenzione straordinaria e nuovo impianto:
- in proporzione ai millesimi di proprietà.
I proprietari di unità non servite non partecipano a spese.
L’installazione dell''impianto in un edificio che ne è sprovvisto è considerata una spesa gravosa per cui è ammesso l''esonero dei condomini dissenzienti..
L’esonero parziale dalle spese di esercizio per gli appartamenti non occupati è consentito solo se ammesso dal regolamento condominiale.E'' frequente il caso di un condomino che, per non aver occupato il suo appartamento durante la stagione invernale e per non aver quindi fruito del servizio di riscaldamento, pretende di essere esonerato dalla relativa spesa.
La prima cosa da farsi è esaminare quanto dispone il regolamento di condominio in merito al servizio di riscaldamento. In ogni caso, se il condomino per qualsiasi motivo (assenza prolungata, impossibilità di affittare l''appartamento, ecc.) non può fruire del servizio di riscaldamento per tutta la stagione invernale o per un lungo periodo di essa, può ottenere una riduzione parziale o totale della sua quota di spesa per l''esercizio, previa naturalmente la sigillatura degli elementi irradianti da farsi in epoca precedente all''inizio della fornitura del calore.
Spessissimo i regolamenti, dopo aver dettato la norma generale secondo cui ogni condomino deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni, si limitano a disporre, per quanto riguarda le spese per il riscaldamento, che queste saranno ripartite in base alle superfici irradianti oppure al volume dei locali riscaldati oppure anche ai millesimi di proprietà Se questo dispone il regolamento, il condomino, per poter beneficiare dell''esonero dal contributo (o della sua parziale riduzione) non ha che un mezzo; quello di rivolgersi all''assemblea e chiedere l''approvazione della stessa per l''esonero o la riduzione del contributo. Qualora l''assemblea respinga la richiesta del condomino resta da vedere se questo, in base alle vigenti norme di legge, possa presentare reclamo contro la deliberazione negativa dell’assemblea con fondata speranza che il ricorso possa essere accolto.
La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata dal singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell''impianto centralizzato e'' legittima, quando l''interessato dimostri che, dal suo operato, non derivano ne'' aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell''impianto, ne'' squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio, solo nel caso in cui il regolamento di condominio di natura contrattuale non la vieti esplicitamente. (Nella specie la corte ha affermato che il regolamento condominiale, anche se contrattuale, mentre non può consentire la rinuncia all''uso dell''impianto centralizzato con esonero dalle spese, può, invece, prevedere il divieto dal distacco non essendo detto divieto in contrasto con la disciplina dell''uso della cosa comune). Cassazione civile sez. II, 21 maggio 2001, n. 6923 ( Tribunale; sez.; data; n° sentenza) Giust. civ. Mass. 2001,1021
Le obbligazioni a carico del condomino connesse alla proprietà comune dell''impianto centralizzato di riscaldamento vengono meno nella ipotesi in cui costui sia stato escluso dal relativo servizio per distacco della diramazione ai locali di sua esclusiva proprietà, disposto dallo stesso condominio allo scopo di procedere alle necessarie riparazioni, e per il protrarsi di tale distacco a causa della inerzia del condominio medesimo, senza che rilevi in contrario la decisione, presa, in conseguenza di ciò, dal condomino, di attivare un impianto autonomo di riscaldamento. (Nella specie, alla stregua del principio di cui alla massima, la S.C. ha confermato la decisione dei giudici di merito che aveva accolto la impugnazione della delibera condominiale con la quale le spese di gestione dell''impianto centralizzato di riscaldamento per gli anni 1989 - 90 e 1990 - 91 erano state poste a carico anche dei condomini di una delle palazzine del condominio che, per detto periodo, era stata esclusa dalla fruizione del servizio per distacco, protrattosi nel tempo, disposto dal condominio stesso, con taglio della condotta dell''alimentazione, allo scopo di eliminare le perdite di pressione e di acqua riscontrate). Cassazione civile sez. II, 2 agosto 2001, n. 10560 ( Tribunale; sez.; data; n° sentenza) Giust. civ. Mass. 2001,1526
Devono ritenersi legittimi tanto la rinunzia da parte di ciascun condomino a fruire del servizio erogato mediante l''impianto centralizzato di riscaldamento, purché questo non ne sia pregiudicato, quanto, conseguentemente, l''esonero dall''obbligo di contribuire alle spese necessarie a tale erogazione, salvo per la parte di esse corrispondente all''aggravio subito dagli altri condomini rispetto alla gestione precedente, contribuzione questa compensata, peraltro, dal vantaggio comunque derivante, anche all''unità distaccata, dal riscaldamento delle altre rimaste collegate all''impianto centralizzato. Cass. sez.II, 2 luglio 2001, n. 8924 Immobili & Proprietà n.10/2001
La delibera condominiale di trasformazione dell''impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ai sensi dell''art.26,2 comma, L. 9 gennaio 1991, n.10, in relazione all''art.8, 1 comma, lett. g), stessa legge, assunta a maggioranza delle quote millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all''art. 28,1 comma, legge stessa, attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera assembleare (in senso conforme Cass.26 maggio 1999 n.5117; Cass.11 febbraio 1999 n.1165; Cass. 1 luglio 1997 n.5843) Cassazione, sez. seconda civ., 29 gennaio 2002, n.1166 a
Corte app. di Torino 946/98. La delibera con la quale l''assemblea condominiale decida esclusivamente la soppressione tout court dell''impianto termico centralizzato, ma non anche la sua trasformazione in impianti individuali a gas, adottata con la semplice maggioranza delle quote millesimali di cui alla L. n. 10/1991 (Norme in materia di uso razionale dell''energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia), è affetta da nullità, stante la non riconducibilità della stessa nell''ambito delle delibere privilegiate quanto alla non necessità dell''unanimità dei consensi, di cui alla legge citata. (Arch. locazioni 1999, 101)Tribunale di Bologna sez. I n. 370/99.
Il diritto del condomino al distacco dall''impianto di riscaldamento comune, anche se riconosciuto dal regolamento condominiale, non è pieno ed incondizionato, bensì subordinato alla fattibilità tecnica della soluzione e alla dimostrazione concreta della non incidenza del distacco sul funzionamento e sul costo di gestione dell''impianto per i restanti condomini. (Arch. locazioni 1999, 642).
Anche le scale sono di proprietà comune dei vari condomini, indipendentemente dall''uso che ne fanno, perché l''uso influisce soltanto nella ripartizione delle spese.
Quindi, se il titolo non dispone diversamente, la proprietà comune della, scala spetta anche a1 proprietario di un negozio che non abbia motivo di servirsi della scala stessa, e ciò si comprende pensando a1 fatto che 1a scala aumenta il valore dell''edificio e che ogni singolo proprietario trae vantaggio dell’accresciuto valore.
Se nell’edificio vi sono due scale, ognuno delle quali serve soltanto ad un gruppo di cond6mini, non per questo ogni condomino è comproprietario di una scala sola, ma ognuno di essi è comproprietario di ambedue le scale benché possa servirsi soltanto di quella che conduce a1 suo appartamento.
Lo stesso dicasi di un proprietario di un appartamento avente un ingresso unico dalla scala secondaria : egli è comproprietario anche della scala principale, ma, deve concorrere a1 pagamento delle spese di manutenzione della sola scala di cui si serve.(art. 1 123).
Al pari delle scale che danno accesso agli appartamento sono di proprietà comune anche le scale che conducono alle cantine ed ai locali interrati.
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Manutenzione e ricostruzione delle scale
Art. 1124c.c. “ Le scale sono mantenute ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita fra essi, per meta in ragione del valore dei singoli piani o in porzioni di piano per l’altra meta in misura proporzionale all''altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piano le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari qualora non siano di proprietà comune.
La disciplina dell''art.1124 c.c. impone di dividere la somma necessaria alla manutenzione e ricostruzione in due metà
- alla prima contribuiranno i condomini in proporzione al valore delle quote millesimali di proprietà esclusiva. Per valore si intende la consistenza economica del singolo appartamento, box, o altro locale di proprietà individuale, rapportata al valore globale dell''edificio;
- alla seconda metà i condomini saranno tenuti in base all''altezza del loro piano dal suolo, con maggior esborso per i proprietari dei piani superiori.
Il secondo comma dell''art.1124 c.c. si presenta di difficile interpretazione. Se dovessimo fermarci alla lettera della norma non ci sarebbero particolari problemi. in quanto dovremmo semplicemente considerare come piani le cantine, i lastrici solari ecc, di proprietà individuale. senza alcuna differenza pratica di disciplina. Queste parti dell''edificio verranno. quindi, considerate piani solamente per la metà delle spese da ripartirsi in base al valore di proprietà individuale e soltanto per tale metà dovranno contribuire i relativi proprietari.Tutto questo discorso viene a cadere quando detti locali siano destinati ad abitazione. Poiché in questo caso la presunzione di minor consumo non può in tutta evidenza operare. Come pure non è applicabile il principio generale sancito dell''art.1124 c.c. laddove queste parti risultino di proprietà comune: in questo caso i condomini dovranno contribuire solo in proporzione alla loro quota di proprietà esclusiva. Il criterio fissato dal codice civile si basa sulla presunzione del maggior logorio delle scale determinato dai proprietari dei piani più alti che, dovendo compiere un percorso più lungo, usano la scala in maggior misura.
Ciò era senz''altro vero nel 1942, anno di entrata in vigore del nostro codice civile, quando l''ascensore era un lusso riservato a pochi stabili, ma, attualmente, non esiste praticamente edificio più alto di tre piani che ne sia privo con la conseguenza che i condomini degli ultimi piani usufruiscono delle scale in misura certamente inferiore rispetto a quelli dei primi che spesso raggiungono a piedi il loro appartamento. Questa contraddizione, che in assemblea viene talvolta evidenziata, può essere superata da una diversa disposizione del regolamento di condominio o dall''unanimità dei condomini.Le spese, di cui stiamo trattando comprendono, oltre quelle per la manutenzione e ricostruzione delle scale vere e proprie anche quelle necessarie alla conservazione dell''ambiente che le scale contiene. Pertanto, ricadranno nella disciplina dell''art.1124 c.c., le spese per la tinteggiatura delle pareti, quelle di illuminazione, di pulizia, di sostituzione o manutenzione delle eventuali finestre, quelle relative alla passatoia, alle ringhiere e perfino quelle per vasi e piante ornamentali.
Ad onor del vero, la giurisprudenza più recente ha suggerito di ripartire tra i condomini tali spese accessorie in proporzione al valore delle singole unità immobiliari; ciò sul presupposto che esse si riferiscono a parti non soggette alla presunzione di maggior logorio su cui si fonda la disciplina contenuta nell''art.1124 c.c.
La spesa relativa alle scale grava esclusivamente sui condomini cui le scale servono, non sul proprietario del pianterreno che accede ai suoi locali direttamente dalla strada o dall''androne
E'' vero, però, che talvolta anche il proprietario del pianterreno adopera le scale per raggiungere il lastrico solare o altri locali comuni. In questi casi, dato che il suo uso è certamente inferiore a quello degli altri, sarebbe auspicabile un accordo tra i condomini, quando ciò non sia già previsto dal regolamento condominiale.
Il proprietario del piano rialzato dovrà partecipare alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della parte delle scale che utilizza, quindi dei primi gradini: questi gradini fanno
parte dell’androne e, pertanto, la spesa loro relativa va ripartita unicamente in base alle quote millesimali di proprietà: l''uso che i condomini fanno di tale parte comune è infatti uguale per tutti.
SOFFITTI E SOLAI
Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Art. 1125 c.c. "Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dei due piani l''uno all''altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto".
Con l''art. 1125 c.c. il legislatore ha inteso regolare la ripartizione delle spese relative alle opere per la manutenzione e ricostruzione di quelle parti dell''edificio che dividono orizzontalmente le singole proprietà. Il codice civile divide in tre parti l’insieme delle opere che separano un
La prima parte, comprendente ogni tipo di pavimentazione del piano superiore (piastrelle, parquet, marmi ecc.), è di proprietà esclusiva del condomino che se ne serve, e pertanto restano totalmente a suo carico le spese di manutenzione e sostituzione dei materiali impiegati;
la seconda, formata dall''intonaco, dalla tinteggiatura, da eventuali decorazioni e stucchi, destinata a esclusivo godimento del proprietario del piano di sotto, deve essere interamente pagata da quest''ultimo;
la terza è composta da quelle strutture intermedie tra le altre due parti, che permettono al tempo stesso di sostenere il piano superiore e di coprire i locali sottostanti: le spese relative a detta proprietà saranno divise in parti uguali tra i proprietari dei due piani poiché servono a entrambi in pari misura. Questa struttura portante deve considerarsi comune ai due condomini dei piani l''un l''altro sovrastanti.
Le spese
Tra le spese cui si riferisce l''art. 1125 c.c. vanno comprese quelle relative a opere complementari alle volte, soffitti e solai come quelle di rifacimento dei muri nei quali quelle parti si innestano e quelle per le travi che sostengono la struttura.
Le spese vanno evidentemente ripartite secondo il disposto dell''art.1125 c.c. unicamente quando si riferiscono a lavori determinati da ordinaria manutenzione o da altre cause imputabili ai due condomini interessati.Se detti esborsi si rendono necessari per lo svolgimento di opere che riguardano tutto il condominio andranno divisi in base all''art.1123 c.c. (e cioè per quote millesimali di proprietà)
Lo stesso discorso vale naturalmente nel caso in cui i danni siano prodotti da uno dei condomini che sarà tenuto a ripararli completamente a sue spese.
Anche l''art.1125 c.c. è norma derogabile dalla volontà delle parti.
In questo caso per parti non s''intendono tutti i partecipanti al condominio o la maggioranza di essi, ma solo i due condomini interessati ripartizione che potranno scegliere di comune accordo la soluzione migliore.
E'' possibile infatti che soltanto uno dei due abbia interesse al rifacimento del soffitto (per esempio, per sostenere fra un carico superiore) e sia disposto ad assumersi completamente il relativo onere economico o la maggior parte di esso.
SOTTOTETTO
Nel condominio di edifici, qualora il lastrico solare risulti di proprietà comune ai sensi dell''art. 1117 c.c., la nuova copertura dell''edificio ed il risultante sottotetto realizzati dal proprietario dell''ultimo piano appartengono al condominio e pertanto il primo non ne può validamente disporre unitamente all''appartamento di sua proprietà e quali sue pertinenze. CASSAZIONE CIVILE sez. II, 28 aprile 1999, n. 4266 (Riv. notariato 1999, 1592).
Il sottotetto di un edificio condominiale può essere considerato pertinenza dell''appartamento all''ultimo piano, ad esso direttamente sottostante, se ha l''esclusiva funzione di intercapedine coibente per il medesimo, e non anche se le sue caratteristiche, dimensioni e funzioni evidenzino l''utilizzazione o anche la sola utilizzabilità del medesimo da parte di tutti i condomini. In quest''ultimo caso, infatti, salvo che risulti il contrario dal titolo, deve presumersi che esso rientri tra le parti comuni dell''edificio, ai sensi dell''art. 1117 c.c., in ragione dell''oggettiva destinazione all''uso e al godimento collettivi. CASSAZIONE CIVILE sez. II, 4 dicembre 1999, n. 13555 (Arch. locazioni 2000, 133).
SUOLO E SOTTOSUOLO
Il suolo e il sottosuolo sono di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo.
La facoltà di effettuare scavi e costruzioni può essere concessa con delibera approvata da tutti i condomini, nessuno escluso, e le opere fatte nel sottosuolo sono di proprietà comune.
Le spese si ripartiscono tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
SUPERCONDOMINIO
E'' nulla, ai sensi del combinato disposto degli artt.1138, ultimo comma e 1136 cod.civ., la clausola del regolamento contrattuale di condominio che prevede che l''assemblea di un cd. Supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condomini o da singoli condomini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, atteso che le norme concernenti la composizione e il funzionamento dell''assemblea non sono derogabili dal regolamento di condominio. ( Tribunale; sez.; data; n° sentenza) Cassazione, sez. seconda civ, 6.12.2001 n. 15476
In base alle norme inderogabili concernenti la composizione dell''assemblea condominiale, l''assemblea del cosiddetto supercondominio deve essere composta da tutti i partecipanti ai singoli condomini che ne fanno parte, ed è quindi nulla la clausola del regolamento contrattuale che preveda la partecipazione all''assemblea del supercondominio degli amministratori dei singoli edifici condominiali, in luogo dei partecipanti ai singoli condomini. Cass. civ. sez. II, 28 settembre 1994 n. 7894.
È nulla la delibera adottata da un''assemblea di supercondominio, a maggioranza dei suoi componenti, istitutiva di un unico condominio tra i vari edifici interessati, in quanto lesiva del diritto di ciascun condomino di far parte del condominio costituito dal solo edificio in cui era proprietario di unità immobiliari; sono altresì nulle, di conseguenza, le delibere assunte successivamente da assemblee convocate come se esistesse un unico condominio, per deliberare su materie attinenti ai singoli fabbricati. Cass. civ. sez. II, 11 luglio 28 ottobre 1995 n. 11276.
Il c.d. supercondominio può sorgere da un''originaria convenzione e dalle caratteristiche funzionali e strutturali del complesso oppure per una successiva iniziativa dei partecipanti. L''orientamento più recente della giurisprudenza ritiene applicabili al supercondominio le norme dettate dal codice in tema di condominio se il titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva, ovvero in forza di integrazione analogica. Pertanto, nel caso di condominii separati aventi in comune cose rientranti fra quelle indicate nell''art. 1117 c.c., questi beni e/o servizi comuni formano oggetto di un condominio generale intercorrente fra tutti i partecipanti ai condomini separati. Ne consegue che oltre alle assemblee e agli amministratori di ciascun condominio separato, vi sarà un amministratore e un''assemblea del condominio generale formata dai partecipanti ai singoli condominii. Corte Appello Milano n. 1275, 12 maggio 1998 in Giustizia a Milano 1998, 92.
TABELLE MILLESIMALI
Art.68 disp. att. C.c. “Per gli effetti indicati dagli art. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori dei
piani o delle porzioni di piano ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano”.
La ripartizione delle spese del condominio è in gran parte basata sul valore proporzionale delle singole unità immobiliari, valore che entra anche nella determinazione delle maggioranze necessarie per le delibere assembleari.
L’art.68 disp. att. c.c. richiede che i valori dei piani o di singole porzioni di piano siano espressi in millesimi: si considera 1000 il valore globale dell’edificio e si attribuiscono a ciascuna proprietà esclusiva un numero di millesimi proporzionale alla consistenza materiale dell''unità immobiliare in rapporto all’''intero stabile. Se la tabella millesimale non è stata predisposta dall’unico proprietario venditore o all’''atto di costituzione del condominio, essa può essere sempre introdotta mediante delibera assembleare.
E’ però importante precisare che, in questo caso, si renderà necessaria l''unanimità dei consensi e, in mancanza di accordo, le parti potranno rivolgersi al giudice.
L’importanza della tabella millesimale, che deve essere allegata al regolamento condominiale, entra dunque in gioco per:
la costituzione dell''assemblea e la validità delle deliberazioni (art. 1136 c.c.);
la ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento delle parti e dei servizi comuni e per le innovazioni (art.1123, lo comma c.c.);
la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (art. 1124 c.c.);
la ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione dei lastrici solari (art. 1126 c.c.),
Insieme al numero dei millesimi devono essere comunque presi in considerazione anche ulteriori fattori, quali per esempio il numero dei condomini (per la costituzione e le delibere dell''assemblea), l''uso potenziale di alcune cose o servizi comuni (art.1123, comma 2 e 3, c.c.), l''altezza dei piani (art. 1124 c.c.) , ecc.
Ciò importa che, per ragioni pratiche, vengono spesso formate più tabelle millesimali per la ripartizione delle varie spese: sono le cosiddette tabelle di servizio. Il valore delle varie unità immobiliari, oltreché per mezzo della tabella millesimale, può essere , determinato anche in altri modi, poiché l''art. 68 disp. att. c.c. non è norma inderogabile.
Condizioni dell’unità immobiliare
Ai fini dell''accertamento del valore di ogni singola unità immobiliare non ha rilevanza lo stato di conservazione, il canone di locazione o eventuali miglioramenti. La legge ha voluto dunque impedire che un condomino possa alterare il valore della propria quota effettuando opere che interessano solo la sua proprietà individuale senza procurare alcun vantaggio al condominio.
Art. 69 disp. att.c.c. “I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell''interesse di un solo condomino nei seguenti casi:
quando risulta che sono conseguenza di un errore;
quando, per le mutate condizioni di una parte dell''edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani di espropriazione parziale, o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano"
Il codice civile prevede la possibilità di rivedere o di modificare i valori dei vari piani o porzioni di piani in due ipotesi precise e circoscritte:
quando risulta evidente un errore;
quando il rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari risulta notevolmente alterato in seguito a modifiche dello stabile
L’errore si verifica in seguito a uno sbaglio nel calcolo matematico del rapporto tra le varie unità immobiliari, cosicché si attribuiscono, per esempio, a un appartamento di 100 metri quadrati di superficie un maggior numero di millesimi di quelli assegnati a uno di 200 metri quadrati.
Per quanto riguarda la seconda ipotesi, il mutamento che lo stabile deve subire per legittimare la modifica della tabella millesimale deve derivare da sopraelevazione di nuovi piani, da espropriazione parziale o di innovazione di vasta portata. Inoltre il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano deve risultare fortemente alterato: una piccola variazione dunque non sarebbe sufficiente a giustificare un simile procedimento.
L’art. 69 disp. att. c.c. non specifica però in che modo il condomino possa esercitare il suo diritto di ottenere la revisione o modificazione della tabella millesimale. Nel silenzio della legge, deve ritenersi che, ove non sia possibile raggiungere l''unanimità dei consensi, il condomino interessato possa rivolgersi all''Autorità giudiziaria. La norma consente di rivedere o modificare i valori delle proprietà esclusive anche nell''interesse di un solo condomino. Perciò, chiunque tra i condomini ritenga di essere pregiudicato dalla tabella dei millesimi, potrà chiedere all''assemblea la revisione o la modificazione e, qualora non ottenesse soddisfazione, potrà rivolgersi all''Autorità giudiziaria. La domanda va proposta nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
TERRAZZA
E'' un lastrico a copertura dell’edificio, accessibile.
Appartiene all''intero condominio, salvo che il titolo lo attribuisca a uno o più condomini in proprietà esclusiva. Le esclusività dell’uso non è indice di proprietà.
Le spese di manutenzione e di ricostruzione si ripartiscono tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà. Se il condominio ha più corpi di fabbrica, le spese sono carico del gruppo di condomini che ne tre utilizzo.
Se il suo uso non è comune a tutti, quelli che ne hanno l''uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 della spese, mentre gli altri 2/3 sono a carico di tutti condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve, in proporzione ai millesimi di proprietà.
Qualora una terrazza sia livello di un appartamento e assolva alla duplice funzione di copertura degli ambienti sottostanti e di Qualora una terrazza sia superfide di calpestio ad uso esclusivo dell''appartamento cui accede, è di proprietà esclusiva del proprietario dell''appartamento
di cui è completamento.
Egli è responsabile dei danni che possono derivare alle unità sottostanti per mancata manutenzione.
La manutenzione e la ricostruzione sono a carico del proprietario esclusivo, con rivalsa dei 2/3 della spesa che gravano su tutti i condomini, o su quelli della parte di edificio interessata in base ai millesimi di proprietà.
TETTO
Il tetto è un manufatto costitutivo essenziale o necessario dell''edificio, in quanto svolge la funzione di copertura dei piani sottostanti.
Lo stesso è a dirsi del lastrico solare che è un tetto con tipologia particolare ossia un manufatto alternativo al tetto. Il lastrico solare svolge anche esso la funzione di copertura e, tuttavia, si presenta come superficie praticabile; la struttura terminale pianeggiante del lastrico solare salvo lievi pendenze per lo smaltimento delle acque, consente un uso ulteriore a vantaggio di tutti i condomini ovvero di uno o più condomini.
Viceversa il tetto non consente un uso ulteriore di calpestio in quanto è costituito da una superficie inclinata. Le tegole costituiscono anche esse un elemento essenziale non scindibile dal tetto.In ogni caso, sia il tetto che il lastrico solare sono elementi propri dell''edificio e non costituiscono normalmente beni distinti dall’edificio, salvo titolo contrario.
Sia il tetto che il lastrico non sono pertinenze (art. 817 c.c.) anche se come le pertinenze possono formare oggetto di rapporti giuridici distinti.
Il tetto deve ritenersi parte comune a tutti i condomini per il servizio generale che presenta rispetto all’unità dell’edificio.
Le spese di riparazione si ripartiscono a carico di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123, comma 1 del c.c. Il tetto può di fatto, essere utilizzato da alcuni condomini, ma tale circostanza non è significativa per l''acquisto del tetto a titolo di usucapione.
Le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani sono sostenute dai condomini, ai sensi degli artt.1117 e 1123 c.c. in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell''art.1101 in materia di comunione(in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell''edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono al servizio, consentendone la esistenza e l''uso. (Cassaz. Civ. sez.II, 29 aprile 1993, n.5064)
In tema di condominio di edifici, il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, previsto dal comma 1 dell''art.1123 c.c., non si applica quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, per le quali, a meno che non vi sia un diverso accordo delle parti, il criterio è, invece, quello della proporzionalità tra spese ed uso stabilito dal comma 2 del medesimo articolo, o quando si tratta di cose che, benché comuni, sono destinate a servire solo una parte dell''intero fabbricato, per le quali il criterio è, invece, quello del comma 3, che pone le spese solo a carico dei condomini che traggono utilità dalla cosa.(Nella specie, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza del Giudice di merito che aveva posto le spese di rifacimento dl tetto e della facciata di un edificio dotato di un cortile condominiale nel quale sorgeva una costruzione separata anche a carico dei proprietari di questa costruzione ed in proporzione del valore delle loro proprietà esclusivamente valorizzando la circostanza che per accedere alla costruzione separata era necessario servirsi dell''androne dell''edificio e del cortile comune). (Cass. Civ. sez.II, 13 luglio 1996, n.6359)
TRIBUTI
Il condominio come soggetto economico
Il condominio di edificio costituisce un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti. Tuttavia è necessario riconoscere nel condominio una soggettività distinta da quella dei singoli condomini; pertanto si può affermare che il condominio costituisce una entità “ economica” autonoma.
Il condominio dal gennaio del 1998 ha acquisito la veste di sostituito d''imposta, pertanto è soggetto agli adempimenti di effettuazione della ritenuta, di versamento della stessa e di presentazione della relativa dichiarazione (mod.770).
Analizziamo quali sono i risvolti fiscali di tale innovazione per il Condominio nei suoi rapporti con il proprio amministratore, i fornitori, i terzi, il fisco in genere:
Compenso all’amministratore
Questo svolge un''attività di lavoro autonomo. Qualche questione si è posta in ordine all''inquadramento di questi soggetti nel1''ambito dell''art. 49 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR): si è discusso se gli amministratori di condominio fossero necessariamente lavoratori autonomi a pieno titolo o se, piuttosto, potessero inquadrare il loro lavoro nell''ambito dei rapporti di collaborazione coordinata e continuativa. Il TUIR all’art. 49, comma 2, lettera a), dà una definizione legislativa della collaborazione coordinata e continuativa stabilendo che è tale l''attività:
- abbia contenuto intrinsecamente artistico o professionale;
che sia svolta senza vincolo di subordinazione ;
che sia svolta a favore di un soggetto (nulla vieta che si abbiano più rapporti di collaborazione coordinata e continuativa e che le attività siano rivolte a più soggetti);
che si tratti di un rapporto unitario e non spezzato;
che il rapporto sia continuativo;
che si tratti di un rapporto nell’ambito del quale il prestatore d''opera non impiega mezzi organizzati;
che la retribuzione sia periodica;
che la retribuzione sia prestabilita:
che l'' attività non rientri fra quelle che formano oggetto della professione esercitata dal contribuente.
Quest''ultima condizione è la più importante per stabilire quale sia la linea di demarcazione tra lavoro autonomo a pieno titolo e collaborazione coordinata e continuativa.Da ciò deriva che l''amministratore di condominio che svolge tale attività abitualmente e nei confronti di più condomini, è un lavoratore autonomo a pieno titolo e deve comportarsi come tale sul piano tributario.
Di conseguenza l''amministratore è contribuente IVA e lavoratore autonomo a pieno titolo per le imposte sui redditi. Quando percepisce i propri compensi, l''amministratore di condominio subisce la ritenuta perché il condominio - che eroga i compensi - è sostituito d''imposta.
Diverso è il caso in cui un soggetto, lavoratore dipendente, si limiti ad amministrare il condominio in cui abitano uno, due o tre condomini, non si può affermare che costui, di fatto, eserciti abitualmente la professione di amministratore di condomini. Per cui la sua attività può essere inquadrata in uno o più rapporti di collaborazione coordinata e continuativa.
Questo soggetto non è soggetto a 1VA, se non svolge altre attività di lavoro autonomo: cosi dispone l''art. 5 del Dpr n. 633/72.
Ai fini delle imposte dirette, chi è solo titolare di rapporti di collaborazione coordinata e continuativa non deve tenere alcuna forma di contabilità: quando percepisce i compensi, subisce ritenute, perché il condominio erogante è sostituito d''imposta.
Il reddito netto, pari al 95% dei compensi lordi dichiararti, è soggetto all’IRPEF e al contributo al Servizio sanitario nazionale.
Inoltre, è soggetto al contributo previdenziale del 10%, da versarsi all''INPS, calcolato sul 95% del reddito dichiarato, di cui una terza parte a carico dell''amministratore e la restante parte a carico del condominio.
Il lavoratore dipendente, non professionista abituale, che svolge quindi in via sussidiaria l’attività di amministrazione a favore di alcuni condomini, può correttamente instaurare dei rapporti di collaborazione coordinata e continuativa, senza applicazione dell'' IVA e senza obblighi contrattuali. L’attività deve essere svolta abitualmente, cioè con carattere professionale ancorché in modo non esclusivo anche, cioè, quando venga esercitata parallelamente una diversa attività sia pure di lavoro subordinato.
La prestazione deve rientrare nell’attività abituale nel senso cioè che essa non deve essere occasionalmente, ma si inserisce nel contesto di più prestazioni dello stesso tipo ovvero compresa nell''ambito istituzionale dell'' attività esercitata.
L’esplicazione di una qualsiasi attività di lavoro autonomo, non inerente a un rapporto di collaborazione coordinata e continuativa, fa rientrare nella sfera impositiva anche le prestazioni inerenti ai rapporti di collaborazione coordinata e continuativa. Per cui, per esempio, un ingegnere che tiene l''amministrazione di alcuni condomini emette fattura con 1VA.
Regola generale è che tutti i compensi riscossi devono essere dichiarati (non esiste alcun esonero).
A livello documentale l''amministratore non fornito di partita 1VA emette ricevuta.
Tale ricevuta, richiesta dal condominio per documentare le spese, non si allega al modello Unico. E'' indifferente il fatto che l''amministratore ne faccia soltanto una, cumulativa per tutto l’anno o per ciascun trimestre (o altra periodicità).
Il condominio non può emettere fattura con 1VA, in quanto non è soggetto passivo d''imposta.
Non è possibile per i condomini recuperare l''IVA assolta dal condominio sulle fatture intestate ai singoli condomini per le quote spese di loro spettanza perché, nei rapporti con il fornitore. cessionari o committenti non sono i singoli condomini ma il condominio, ed è a questo che devono essere intestate le fatture.
Se il condomino che ha pagato le spese intende riaddebitarle a un altro soggetto, deve rifatturare le stesse con assoggettamento a IVA.
Imposte dirette
Nei confronti dell’imposizione diretta il condominio, pur potendo essere titolare di redditi, non possiede i requisiti voluti dalla legge per poter essere considerato soggetto passivo d''imposta.Ne consegue che per le unità condominiali date in locazione, i relativi redditi non vanno dichiarati dal condominio, ma devono essere dichiarati pro-quota dai singoli condomini nei rispettivi quadri della loro dichiarazione dei redditi, in misura direttamente proporzionale al valore delle singole partecipazioni.
Dette quote concorreranno alla formazione del reddito imponibile complessivo di ogni singolo condomino.
Le istituzioni ministeriali relative alla compilazione della denuncia dei redditi precisano infatti esplicitamente che i redditi delle unità immobiliari in condominio devono essere dichiarati dal condominio, ma pro-quota da ciascun condomino della propria dichiarazione dei redditi. Ovviamente dovranno essere indicate solo le unità immobiliari produttrici di reddito in modo autonomo.
Si precisa , inoltre, che l''esistenza del servizio di portierato non rileva ai fini della tassazione dei redditi derivanti della unità immobiliari in condominio; quindi devono essere tassate anche in presenza di tale servizio.
Per quanto riguarda l’ I.C.I. l’art. 10 del D. Lgs. n. 504/92, comma 4, ultimo capoverso, recita: “Nel caso di più soggetti passivi tenuti al pagamento dell’imposta su un medesimo immobile può essere presentata dichiarazione congiunta; per gli immobili indicati.
Per quanto riguarda l''lCl, l''articolo 1117 del codice civile oggetto di proprietà comune la dichiarazione deve essere presentata dall’amministrazione del condominio per conto dei condomini.
Rientrano tra i beni di proprietà comune la portineria l’appartamento del custode ecc.
Per il versamento dell''ICI i soggetti obbligati sono i condomini. ciascuno per la propria quota parte, fatta comunque salva la facoltà dell''amministratore di effettuare il versamento dell''intero importo dovuto per conto dei condomini.
L’amministratore risponde in proprio degli eventuali errori e/o omissioni commesse netta predisposizione detta dichiarazione ICI.
Sulla dichiarazione dovrà, infine, indicare il numero di codice fiscale del condominio, trattandosi di entità giuridica autonoma.
Imposta di bollo
Il prospetto globale del rendiconto condominiale, recante la situazione contabile generale, non è soggetta a bollo ( non essendo indicato tra gli atti soggetti all’imposta di bollo).
Le ricevute dei pagamenti che i condomini effettuano nelle mani dell''amministratore per le spese ordinarie o straordinarie approvate dall''assemblea non devono essere assoggettate a bollo. L’esenzione è stabilita nelle tariffa allegata al Dpr 642/72, come da nota n. 3 dell’art.13/1 della tariffa. parte I. Anche la circolare della direzione tasse 8 febbraio 1991 n. 8/390035 afferma che sono esenti “le ricevute rilasciate a fronte dei pagamenti di spese di condominio negli uffici"
E’ implicita la specificazione che per "pagamenti di spese di condomino”, si intendono i versamenti di quote di spese eseguiti dai condòmini all''amministrazione del condominio.
Imposta di registro
Locazioni e affitti di immobili sono sempre soggette a registrazione entro 20 giorni dalla data della sottoscrizione dell''atto.
La registrazione attesta l''esistenza dett''atto e attribuisce a esso data certa di fronte ai terzi e ne assicura la conservazione.
La registrazione si effettua mediante presentazione del contratto in duplice originate (o un originale più fotocopia), all''Ufficio del registro, corredato da scheda di richiesta fornita dall’Ufficio. L’imposta è pari at 2% del canone annuale, salvo minor durata, con un minimo di € 51.65.
Per quanto riguarda le unità immobiliari arredate, i contratti sono soggetti ad un''imposta calcolata sul canone annuo del 2% per quanto riguarda l’immobile e del 3% sul corrispettivo per l''uso degli arredi. Il deposito cauzionate è soggetto a imposta di regis~ro netta misura detto 0.50%.Per te rinnovazioni del contratto, anche tacite, l''imposta deve essere liquidata dallo stesso denunciante mediante versamento dell''importo annuo o di minor durata della rinnovazione su c/c postale intestato all''Ufficio del registro – affitti, entro 20 giorni dalla data di rinnovo.
Le spese di registrazione sono solitamente al 50 % tra i contraenti.
Per i contratti pluriennali l''imposta è dovuta soltanto sull''importo annuo del canone entro 20 giorni dall''esecuzione del contratto.
Per le annualità successive alla prima, l''imposta va autotiquidata dal denunciante secondo le modalità in precedenza esposte.
Tasse smaltimento rifiuti solidi urbani
Per te parti comuni del condominio dove si producono rifiuti solidi urbani, è l’amministratore che deve effettuare la denuncia ai fini della tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani (TARSU).
Gli amministratori di condominio a volte si limitano alla tassazione (globale per tutto il condominio o individuale con singole cartelle) delle sole superfici personali (frequentemente quella dell''appartamento ad uso abitazione, escluse le cantine), senza denunciare quella delle parti comuni (portineria, vano scale e ascensore, locati caldaia e autoclave).
Il Comune può notificare avviso d''accertamento per la tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani commisurata alle superfici comuni condominiali quali: atrio, scale, corridoi, pianerottoli, ecc
Un eventuale ricorso può eccepire che:
le parti comuni non costituiscono locati e non sono luoghi ove "possano prodursi rifiuti”
(non vi è infatti una persona che “ occupi oppure conduca locali”);
si tratta di spazi “accessori e pertinenziali” ai locati dei singoli condomini (già soggetti tributo);
non sono luoghi ove si producono rifiuti, al pari dei giardini e delle aree verdi condominiali (esentate dalla tassa in questione).
Il Comune fa pagare la tassa in questione anche sulle parti condominiali, motivando che il secondo comma dell''art. 269 del Testo unico per la finanza locate 1175/31, nel testo modificato dall''art. 21 del Dpr 915/82, determina le aree scoperte in cui la tassa smaltimento rifiuti solidi urbani deve essere applicata, aggiungendovi, “qualsiasi altra area scoperta ad uso privato, ove possono prodursi rifiuti, la quale non costituisca accessorio o pertinenza del locale assoggettabile a tassa”….
USUCAPIONE
Il godimento del bene comune può essere invocato dal comproprietario, al fine dell’usucapione della proprietà dello stesso, solo quando si traduca in un possesso esclusivo con riguardo sia al “corpus” che all’animus incompatibile con il permanere del compossesso altrui. Cassazione Civile, sezione II, 23 giugno 1999, 6382 in Giust civ. 1999, 146
Il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconducibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescindibilità del diritto in comproprietà. Cassazione Civile, sezione II, 2 marzo 1998, n. 2261 in Giust. Civ. Mass. 1998
USUFRUTTO
Nel caso di usufrutto di un piano o porzione di piano di un edificio in condominio per gli affari riguardanti l’ordinaria amministrazione ed il semplice godimento delle parti comuni, l’interesse ed il diritto di voto spettano, ex art. 67 disp. att. c.c. all’usufruttuario, onde va esclusa la legittimazione attiva del nudo proprietario nella controversia relativa alla ripartizione delle spese di portierato. Tribunale Napoli 10 dicembre 1979 in Dir. Giur. 1982, 195)
VERBALE DI ASSEMBLEA
Il verbale è un documento di fondamentale importanza nella vita condominiale.
Quando sorgono contrasti tra i condomini, spesso, è dall''interpretazione del verbale che scaturisce la soluzione della lite o la rinuncia ad intraprenderla; pertanto, una chiara circostanziata e inequivocabile stesura del documento, fatta dal segretario dell''assemblea, diventa il presupposto indispensabile per garantirsi una vita più tranquilla. In generale, ecco quali sono le regole da tenere a mente quando si parla di verbale di assemblea:
il verbale non deve essere sempre e comunque redatto: è il caso di un''assemblea andata deserta o nella quale non ci sono state deliberazioni (nel primo caso è però opportuno specificare nel verbale relativo all''assemblea di seconda convocazione che la prima è andata vuota);
la Corte di Cassazione inoltre prescrive la redazione per iscritto del verbale solo nel caso in cui la delibera assembleare incida su diritti immobiliari.
Al di là, comunque, di questa indicazione è consigliabile mettere sempre nero su bianco, allo scopo di lasciare una traccia indelebile di quanto è accaduto in assemblea e ridurre così il pericolo di liti:. - non occorre che la stesura del verbale sia contestuale allo svolgimento dei lavori assembleari ma è opportuno inserirvi ora e luogo della riunione, anche se la mancata presenza di questi elementi non toglie validità al documento;
indispensabile, invece, pena l''inesistenza delle deliberazioni assunte, è la firma de –
Presidente dell''assemblea, come pure è indispensabile la firma di tutti i condomini interessati se il documento viene impiegato per stabilire particolari accordi fra gli stessi o fra un singolo e il condominio o (per quest''ultimo firmerà l''amministratore);
- naturalmente è nel diritto dei singoli condomini pretendere che vengano messe a verbale
le proprie dichiarazioni, a condizione, però che non esulino dalle materie trattate;
- una volta che l''assemblea è stata sciolta, non è più possibile mettere mano al verbale.
VOTO
E'' noto che l''art. 1136 c.c. nulla dispone in ordine alle modalità di esercizio del diritto di voto in assemblea lasciando aperta la questione se esso possa manifestarsi anche a scrutinio segreto.Per evitare di commettere errori è bene richiamare l''attenzione su due precisi dati normativi. entrambi inderogabili,.
In primo luogo, il sistema di voto in condominio è un sistema peculiare, che lega il principio maggioritario a due manifestazioni di voto. Ed infatti, in condominio, il condomino vota , sicché occorre inderogabilmente la doppia maggioranza. delle teste e dei millesimi.
D''altra parte, il diritto di impugnativa spetta esclusivamente, salvo i casi di nullità assoluta, agli assenti e ai dissenzienti (art.1137 c.c.). sicché il voto segreto, al di là delle questioni di principio, rende di difficile accertamento, nella pratica, le persone dei dissenzienti.
E’ vero che, nella legislazione più recente, il sistema del doppio voto (per teste e per millesimi) è stato ripetutamente vulnerato.
Si pensi alle delibere in materia di risparmio energetico in cui è ora consentito deliberare con la sola maggioranza dei millesimi, a prescindere dal cosiddetto voto per teste. In tali materie si potrebbe teoricamente votare a scrutinio segreto, nella considerazione che esso non violerebbe l''art. 1136. Tuttavia, anche in tali materie, il voto segreto renderebbe di difficile applicazione il disposto dell''art..1137 c.c..
Alla luce di quanto appena indicato, il voto, durante le assemblee di condominio, è opportuno venga pronunciato in modo palese e non segreto onde evitare inutili impugnative.
VERANDE
La trasformazione di un balcone in veranda eseguita mediante chiusura in alluminio a vetri chiari, modificando le linee architettoniche e l’armonia cromatica della facciata laterale del condominio costituisce una innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, comma 2, cod. civ. Corte Appello Napoli, 28 gennaio 1998 in Gius. 1998, 1625
La norma del regolamento di condominio che prevede il divieto per i singoli condomini di intraprendere lavori di qualsiasi genere nei propri e nei locali comuni senza la preventiva autorizzazione scritta dall’amministratore spiega efficacia vincolante nei confronti dei condomini in forza o della loro adesione al regolamento, espressa nell’atto di compravendita dei rispettivi appartamenti, o a norma dell’art. 1138, comma III, c.c. e dell’art. 1107 c.c. Pertanto, deve essere demolita la veranda, costruita senza la predetta autorizzazione, sul balcone di proprietà esclusiva del singolo condomino. Tribunale Pescara, 30 marzo 1995 in Arch. Locazioni 1996.
VOLTE
L’art. 1125 cod. civ. secondo il quale, negli edifici in condominio le spese per la manutenzione e ricostruzione del soffitti, volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, costituisce norma derogabile dall’autonomia privata, sicchè i condomini interessati ben possono addivenire ad un accordo sul loro rispettivo diritto e determinare convenzionalmente, oltre ai lavori da eseguire, chi debba sostenere la spesa. Cassazione civile, sezione II, 14 luglio 1981, n. 4)
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