agevolazioni e IRPEF

Agevolazioni
Se il venditore è un'impresa costruttrice o una società immobiliare che ha per oggetto, esclusivo o principale, la compravendita di immobili, l'Iva è ridotta al 4% ( invece del 10% ) e le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono riscosse nella misura fissa di euro 168,0 ciascuna.
Le agevolazioni per la prima casa sono estese anche alle pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 (box, posti auto, cantine, soffitte). L'agevolazione è ammessa limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria.
Se per il nuovo acquisto si prevede un' imposta superiore al credito fiscale spettante, si paga solo la differenza. Al contrario, se il bonus fiscale dovesse essere superiore all'importo dell'imposta di registro o Iva da pagare per la nuova abitazione, la parte di credito eccedente non darà luogo a rimborso e quindi andrà perduta.
Altri casi in cui il bonus fiscale vale
Il bonus fiscale vale anche se la vecchia prima casa ( acquistata con le agevolazioni ) è stata ereditata o ricevuta in donazione e può essere utilizzato sia per compensare le imposte di successione o donazione, sia per abbattere le imposte da pagare sull'acquisto di una nuova prima casa, sempreché l'operazione avvenga entro un anno dalla vendita della vecchia prima casa.
Se lo sconto fiscale non dovesse essere utilizzato immediatamente per pagare le imposte di successione o donazione, oppure quelle dovute sull'acquisto della nuova prima casa, il credito potrà servire successivamente nella dichiarazione dei redditi per ridurre l'Irpef o, dai titolari di partita Iva, per compensare i versamenti unificati. Le imposte catastali e ipotecarie ( 258,22 euro fissi ) sono comunque da versare, perché non rientrano nella compensazione.

Irpef
Irpef(imposta sul reddito delle persone fisiche) dovuta sul reddito degli immobili è calcolata nella Dichiarazione dei Redditi (Mod.730 o Mod. UNICO), da presentare l'anno successivo a quello di acquisto, in proporzione ai giorni di possesso dell'immobile acquistato. Il reddito immobiliare va sommato agli altri redditi posseduti (lavoro dipendente o pensione, lavoro autonomo, reddito d'impresa eccetera), quindi ciascun cittadino pagherà in funzione del totale dei propri redditi. L'imponibile IRPEF (cioè l'importo sul quale è calcolata l'imposta) varia in base all'utilizzo dell'immobile, alla sua "Rendita Catastale", o all'eventuale canone di locazione percepito. La rendita è indicata normalmente sull'atto notarile di acquisto, ma può essere riscontrata con una visura catastale richiesta presso il Catasto competente per territorio. Tale rendita va maggiorata del 5%. L'abitazione principale, o quella utilizzata come abitazione principale da familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo) è completamente esente dall'IRPEF. L'esenzione spetta soltanto per un fabbricato. Nell'esenzione sono comprese anche le pertinenze, come ad esempio il garage, la cantina o il posto auto.
Interessi passivi sui mutui ipotecari
Per quanto riguarda la detrazione degli interessi passivi pagati sui mutui ipotecari contratti per l'acquisto della prima casa, l'articolo 2 della legge finanziaria 23 dicembre 2000, n. 388 introduce nuove disposizioni di maggior favore per il contribuente. Si potrà detrarre dalla Dichiarazione dei Redditi relativa all'anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di Lire 7.000.000 € 3.615,19 ( per un risparmio che può giungere a Lire 1.330.000 € 685,88 per anno), da ripartire tra tutti gli intestatari del mutuo stesso.
Dal 1° gennaio 2001 la detrazione di imposta è riconosciuta a condizione che:
· l'immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto;
· l'acquisto dell'unità immobiliare deve essere effettuato nell'anno antecedente o successivo rispetto alla data di stipula del mutuo.

L'acquisto di un immobile locato non fa perdere il diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo a condizione che:
· entro tre mesi dall'acquisto sia stato notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione;
· entro un anno dal rilascio dell'immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale.

L’ immobile adibito ad abitazione principale è anche l'immobile che viene utilizzato a tale destinazione dai familiari del contribuente.

La detrazione per gli interessi passivi pagati non viene perduta nell'ipotesi in cui l'immobile acquistato sia oggetto di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla concessione edilizia o da atto equivalente. In tal caso la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l'unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall'acquisto.

Se il mutuo è intestato a entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; ma in caso di coniuge fiscalmente a carico dell'altro, la detrazione spetta a quest'ultimo per entrambe le quote