certificato (o licenza) di abitabilità

Viene rilasciato dal comune in base al D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425, ha una duplice funzione: da un lato attestare l'idoneità dell'immobile ad essere adibito ad uso abitativo, previa valutazione della sua conformità agli standards minimi di stabilità, sicurezza ed igiene degli edifici e dall'altro garantire l'idoneità dell'immobile ad «assolvere una determinata funzione economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i bisogni che hanno indotto l'acquirente ad effettuare l'acquisto»

In caso di assenza del certificato (o perché non ancora ottenuto o perché non potrà mai essere rilasciato) comunque non si verifica un'ipotesi di nullità della vendita per impossibilità giuridica dell'oggetto del contratto, come pur riteneva un'opinione rimasta minoritaria (sostenuta, in giurisprudenza, da Trib. Venezia, 9 febbraio 1978, in Giur. it, 1979, I, 2, p. 234), ma semplicemente un inadempimento del venditore. La legge infatti non pone alcun obbligo di preventivo rilascio del certificato e infatti la cassazione ha precisato che non si può considerare illecita la negoziazione dell'alloggio pur in difetto della licenza (Cass., 11 agosto 1990, n. 8199, in Giur. it., 1991, I, 1, 697; Cass., 29 marzo 1995, n. 3687, in Giust. civ. Mass., 712).

Per quanto attiene alla posizione del notaio , va detto che, in senso opposto a quanto ritenne una vecchia sentenza di Cassazione (23 marzo 1978, n. 1426, in Vita not., 1978, p. 1038 e ss.), tale professionista non possa rifiutarsi di ricevere l'atto di vendita in mancanza del certificato di abitabilità, visto che non si tratta, come detto, di un atto nullo (il nostro ordinamento riconosce al notaio la possibilità di rifiutare legittimamente il suo ministero, infatti, solo in presenza di atti espressamente proibiti dalla legge e cioè qualora la nullità assoluta sia comminata o sia desumibile in modo inequivoco dalla legge).

Non sussista un obbligo per il notaio di accertare se sia stato o meno rilasciato il certificato di abitabilità relativo all'immobile oggetto di vendita. Il notaio, oltre al suo normale ruolo certificativo, è chiamato anche a svolgere anche una consulenza qualificata a favore dei contraenti, il che gli impone sicuramente un dovere di informazione relativo a tutto ciò che può impedire la piena e corretta produttività di effetti dell'atto. Ciò non escludere che il notaio possa assecondare i contraenti quando gli stessi, consapevolmente, siano comunque interessati a negoziare un immobile privo dell'abitabilità. Fermo restando, in tal caso, che in capo al venditore permane l'obbligo di adoperarsi per far ottenere la licenza, qualora non vi sia rinunzia dell’acquirente.