come comprare e vendere

Richiede tempo ed attenzione l’acquisto o vendita di un immobile.
La ricerca può essere effettuata su internet, attraverso gli annunci sui giornali specializzati oppure con il passaparola tra amici. Il privato, senza appoggiarsi ad una società immobiliare , dovrebbe avere un cento bagaglio di nozioni sulle leggi e regolamenti, nazionali e locali, che riguardano gli immobili. Senza una conoscenza base si può correre il rischio di trovarsi proprietari di un immobile con problemi legali oppure non giungere mai all’atto pubblico con aggravio di spese legali.
Compravendita tramite una società immobiliare
Visto la difficoltà della compravendita i consumatori possono rivolgersi alle società immobiliare ( mediatore ) che possono soddisfare le loro esigenze ( in caso di acquisto ) mentre possono affidare un mandato a vendere a una società immobiliare ( in caso di vendita ).
L’art. 1754 c.c. definisce il mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenze o di rappresentanza ed ha diritto ad essere remunerato in base alla provvigione concordata solo se iscritto al Ruolo degli Agenti d’Affari in Mediazione.
Deve comportarsi in modo corretto di fronte alle parti fornendo tutte le informazioni utili durante le svolgimento della trattativa .
Deve garantire l’autenticità delle sottoscrizioni delle scritture ed inoltre deve comunicare alle parti le circostanze a lui note relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare.
Non deve prestare l’attività nell’interesse di persona notoriamente insolvente o della quale conosca lo stato di incapacità.
Non assume obbligo in relazione all’effettivo raggiungimento della fase conclusiva dell’affare, ha invece un onero, ossia deve tenere un determinato comportamento affinché si incontrino le esigenze della parte acquirente con quelle della parte venditrice e maturare le provvigioni spettanti. , può rinunciare all’incarico stesso anche dopo averlo accettato, senza correre il rischio di subire una eventuale azione giudiziaria per l’inadempimento e per risarcimento del danno.
Ricordiamo che l’agenzia immobiliare , ai sensi dell’art. 1754 del c.c. mette in contatto le parti,
avendo l’obbligo di evidenziare eventuali problemi inerente all’affare di cui sia a conoscenza, ma non è tenuto a fare indagini particolari se non ne viene espressamente incaricato. Ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento( art. 1755 c.c. ).
Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte ( art. 1326 c.c. )
Pertanto, il diritto alla provvigione dell’agenzia immobiliare matura alla conclusione del contratto così come sopra specificato. In genere le società immobiliari seguono i clienti fino alla fine del rogito notarile.
Sull’esercizio dell’attività di mediazione vigila la Commissione per la tutela del ruolo presso la Camera di Commercio.. Tale Commissione segnala alla Giunta Camerale eventuali irregolarità degli iscritti al Ruolo nell’attività di mediazione.Chi non è iscritto al Ruolo Ordinario degli Agenti di Affari in mediazione , disciplinato dalla L. 39/89 e segg., ma esercita abusivamente l’attività, è punito con la sanzione amministrativa del pagamento di una somma compresa tra 516,00 e 2.065,00 euro, inoltre è tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni percepite.
Anche i clienti devono comportarsi correttamente.
La provvigione deve essere corrisposta in ogni caso alla società immobiliare:
- se l’affare è concluso con persona contattata per suo tramite
- se l’affare è concluso direttamente dal cliente o tramite altro agente immobiliare nel caso in cui l’incarico contenga la clausola di esclusività.
La documentazione per comprare o vendere un immobile
Titolo di proprietà e/ o di provenienza -Attesta la proprietà del bene immobiliare, prodotta dal venditore, che può essere divenuto proprietario mediante compravendita, donazione o successione. In questo documento sono indicati eventuale limiti come, diritti di uso o abitazione, usufrutto e servitù da parte di terzi, ecc.
Controllare che i dati riportati nel titolo di provenienza non siano nel frattempo cambiati, come ad esempio non sia gia stato venduto ad altri, o siano state iscritte ipoteche o altri diritti di terzi, pertanto non esistono trascrizioni pregiudizievoli contro l’immobile da acquistare. Ciò si può fare con una visura presso l’Agenzia del territorio, ex Conservatoria dei registri, competente per territorio e distretto per luogo ove trovasi l’immobile, che consente di accertare, dal repertorio corrispondente al nominativo e data di nascita del proprietario, l’esatta proprietà dell’immobile, il regime familiare del proprietario, l’esistenza di diritti di terzi sull’immobile come ipoteche, usufrutti, vincoli, servitù, ecce.
L’ipoteca segue l’immobile e continua a gravare sul bene anche nel caso di passaggio di proprietà dello stesso.