Vademecum del condominio -Amministratore

Nomina e revoca

L’amministratore è il punto di riferimento per ogni problema condominiale. La legge stabilisce che quando i condomini sono più di quattro l’assemblea deve nominare un amministratore ( comma 1, art. 1129 c.c. ) Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.

L’amministratore dura circa un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.

Non può essere esclusa la possibilità di una tacita riconferma, di anno in anno, per effetto della mancata nomina di un altro amministratore.

La proroga dei poteri di rappresentanza dell’amministratore può protrarsi fino alla sua sostituzione con la nomina di un altro amministratore da parte dell’assemblea dei condominio o del giudice.

L’amministratore può essere revocato dall’Autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino, e può essere sostituito da un altro nominato dal tribunale se per due anni non ha reso il conto della sua gestione o non adempie all’obbligo di avvertire l’assemblea dei condomini quando gli venissero notificati atti di citazione o provvedimenti esorbitanti per contenuto dalle sue attribuzioni se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

La nomina o la cessazione per qualunque causa dell’amministratore sono annotate in apposito registro.

Per la nomina e la revoca la deliberazione deve sempre essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio amministratori di condominio.

L’assemblea deve essere regolare sia alla convocazione, ciò si verifica quando tutti i condomini sono stati invitati alla riunione, sia alla costituzione, ossia all’assemblea debbono intervenire tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.

Se l’assemblea non può deliberare per insufficienza di intervenuti, viene rinviata in seconda convocazione ad un giorno successivo ma non oltre il decimo da quello della prima convocazione.

Per la validità della nomina dell’amministratore anche in seconda convocazione occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell’edificio.

Per la riconferma in carica dell’amministratore, l’assemblea di seconda convocazione può validamente deliberare coi voti favorevoli di almeno un terzo dei partecipanti al condominio e di almeno un terzo dei millesimi.

Attribuzioni dell’amministratore

Le attribuzioni dell’amministratore sono stabilite dall’art.1130 del Codice civile. Egli deve:

1. eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento del condominio;

2. disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini ;

3. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4. compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio

Alla fine di ciascun anno deve rendere il conto della sua gestione all’assemblea dei condomini, alla quale deve presentare il preventivo delle spese occorrenti durante il nuovo anno.

L’amministratore come rappresentante del condominio deve applicare tutte le disposizioni legislative ed amministrative che possono riguardare il condominio, escluse quelle che investono le proprietà individuali e, conseguentemente , i singoli proprietari. Spetta all’amministratore far osservare e rispettare i regolamenti municipali che, più delle leggi, possono disciplinare la proprietà edilizia.

L’amministratore ha la rappresentanza di tutti i condomini per quanto riguarda le cose comune, i relativi diritti, la prestazione dei servizi, le manutenzioni e riparazioni ordinarie delle cose comuni.

Deve provvedere ad assicurare i beni comuni, al pagamento delle imposte erariali e locali che le gravano, risponde dell’osservanza degli speciali regolamenti municipali, disciplina l’uso delle cose comuni e l’esecuzione dei servizi generali dello stabile secondo le direttive deliberate di volta in volta dall’assemblea o contenute nel regolamento, provvede al pagamento delle spese ripartendone l’onere fra i condomini in base alle regole stabilite da codice civile o dal regolamento.

L’amministratore deve curare l’osservanza del regolamento di condominio da parte di tutti indistintamente i condomini e inquilini del caseggiato. Si tratta di applicare e far rispettare delle regole pratiche volute nell’interesse di tutti, per il miglior godimento delle cose comuni e dei servizi centrali, per il disciplinato uso delle parti dell’edificio e dei mezzi che giustificano l’esistenza del condominio stesso; i singoli proprietari non possono in nessun caso ritenersi esonerati dall’osservare le norme del regolamento.

L’abilità dell’amministratore consiste nel saper imporre il rispetto del regolamento a tutti i condomini, anche a quello che, avendo una proprietà individuale maggiore degli altri, ritenessero di potersi comportare a loro talento.

L’amministratore, inoltre, ordina le riparazioni e le manutenzioni ordinarie scegliendo i fornitori, le imprese e gli artigiani fra quelli di sua fiducia, e provvedere alla liquidazione dei loro conti secondo il suo personale apprezzamento, salvo che l’assemblea dei condomini non disponga diversamente, perché anche questi sono atti di ordinaria amministrazione. L’amministratore, invece, non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, perché ciò esorbita dalle sue attribuzioni ed è di esclusiva competenza dell’assemblea dei condomini.

E’ invece espressamente abilitato dalla legge ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza , con l’obbligo di riferirne alla prima assemblea dei condomini.

Perciò l’amministratore riscuote i contributi ed effettua i pagamenti relativi alle spese. A tale scopo egli presenta all’assemblea il preventivo delle spese occorrenti durante l’anno che, se viene approvato, gli conferisce il mandato di riscuotere le quote dovute in via anticipata da ogni condomino. I conguagli in più o in meno vengono liquidati in esito alle risultanze del rendiconto annuale che l’amministratore presenta e che l’assemblea discute e approva.

I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini salvo che siano contrari alla legge o al regolamento di condominio. Non occorre che l’assemblea sia informata di quanto l’amministratore abbia in anima di fare, e nemmeno che lo autorizzi all’atto della nomina o di volta in volta , perché le sue attribuzioni sono fissate dalla legge, sono inerenti alla sua carica, finché i suoi poteri gli derivano dal fatto della nomina .L’assemblea può però limitare o estendere tali poteri.

L’amministratore riscuote dai condomini le quote provvisoriamente calcolate in base al preventivo delle spese occorrenti durante l’anno .Tale preventivo viene fatto dall’amministratore.

L’art.1135 dice che l’assemblea provvede all’approvazione del preventivo delle spese e alla relativa ripartizione tra i condomini , una complicata operazione aritmetica che è preferibile sia disposta dallo stesso amministratore in calce al preventivo. In pratica l’assemblea approva ad un tempo il preventivo e il piano di ripartizione delle spese che, per effetto dell’approvazione da parte della maggioranza, diventa esecutivo nei confronti di tutti i condomini.

Le norme per l’attuazione del Codice civile (art.63) consentono infatti all’amministratore di ottenere decreto di ingiunzione provvisoriamente esecutivo nei confronti del condomino moroso, appunto in base allo stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea.

La Corte di Cassazione ha precisato che il decreto ingiuntivo può essere chiesto non solo per la riscossione dei contributi condominiali,ma anche per la riscossione di quelli relativi a spese straordinarie.

Inoltre, il regolamento di condominio può autorizzare l’amministratore a sospendere i servizi suscettibili di utilizzazione separata al condomino che da un semestre sia in mora nel pagamento dei contributi.

Per ottenere il rimborso delle somme anticipate per la gestione condominiale, l’amministratore non può citare in giudizio il condominio (che è sprovvisto di personalità giuridica sua propria), ma deve proporre la domanda nei confronti dei singoli condomini rimasti in arretrato nel versamento delle singole quote.

L’erede, il donatario, il compratore ed ogni altro subentrante nei diritti del condomino , rispondono con lo stesso per il pagamento dei contributi. Dice infatti il secondo comma dell’art.63 che. Chi subentra nei diritti di un condomino, è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Se per subentrante deve intendersi l’erede o il donatario del condomino, oppure il compratore dell’appartamento , perché tutti subentrano nei diritti del rispettivo autore, donatore o venditore, non altrettanto può dirsi per il locatario (inquilino) dell’appartamento, perché chi prende in locazione dei locali non subentra affatto nei diritti del proprietario. La locazione di un appartamento in condominio , non sposta affatto i rapporti fra il condominio, non sposta affatto i rapporti fra il condomino e il condominio.

Di conseguenza , il condomino che dà in locazione i suoi locali continua a rispondere del pagamento della sua quota di spesa verso l’amministratore del condominio e non può rifiutarsi di pagarla eccependo l’insolvibilità del suo locatario.

Non è probabile, ma nemmeno impossibile, il caso dell’amministratore non riesca a riscuotere le somme dovute dal condomino a titolo di contributo alle spese, nemmeno per via legali. In tal caso l’amministratore può rimborsarsi in due modi, addebitando le quote insolute all’eventuale fondo di riserva oppure ripartendole fra i condomini in sede di rendiconto a fine anno. Infatti, i condomini debbono risarcire i danni che il mandatario, ossia l’amministratore, subisce a causa dell’incarico.

La retribuzione dell’amministratore deve essere stabilita dall’assemblea dei condomini ed approvata in sede di assemblea, come da tariffe professionali indicate da collegi e associazioni. Si ritiene che il compenso debba essere versato per tutto il periodo dei mandato anche se l’amministratore è revocato prima del termine, purché per colpa non sua.

Al termine del suo mandato l’amministratore provvederà al passaggio delle consegne infatti egli dovrà:

1. restituire le somme riscosse e non impiegate nell’interesse comune e tutti i documenti inerenti la gestione.

2. rendere il conto della propria gestione provando entità e causale delle somme incassate e spese nonché tutti gli elementi utili a vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito.