CORTILE

Il cortile (sia esso interno al fabbricato condominiale ovvero racchiuso da costruzioni di proprietà distinta è destinato a dare ad esse accesso, luce e aria) rientra fra le cose in comunione ex art. 1117 c.c. che i proprietari pro quota usano iure domini e non iure servitutis, con la conseguenza che il comportamento relativo del singolo partecipante alla comunione costituisce utilizzazione legittima della cosa comune ex art. 1102 c.c., se mantenuto nei limiti posti dalla norma stessa (nella specie, transito pedonale veicolare attraverso il cortile, previa apertura di nuovi accessi ad esso attraverso il muro delimitante fabbricati insistenti sul cortile stesso). Cass. civ., sez. II, 23 novembre 1982 n. 6336.

In tema di condominio di edifici, poiché la naturale e principale funzione dei cortili (cose comuni ex art. 1117 c.c.) è quella di dare aria e luce ai locali prospicienti di proprietà esclusiva e di consentire il libero transito per accedere ai medesimi, l'assemblea condominiale, con deliberazione presa a maggioranza, ha il potere di predeterminare, nel cortile comune, le aree destinate a parcheggio delle automobili e di stabilire, al loro interno, le porzioni, separate in cui ciascun condominio può disporre, ma non quello di deliberare la trasformazione in un''area edificabile destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, configurandosi un''innovazione vietata dalla norma del comma ultimo dell'art. 1120 c.c., in ragione, oltre che del venir meno della stessa funzione della detta area comune, della sua utilizzazione esclusiva da parte di alcuni condomini, con la sottrazione all'uso ed al godimento anche di un solo condomino. Cass. civ., sez. II, 9 dicembre 1988 n. 6673. Giust. civ. Mass. 1988, fasc. 12.

Il cortile, quale bene comune, può essere posto al servizio di più fabbricati che circondano il cortile medesimo dando ad alcuni fabbricati accesso alle unità abitative ovvero ai parcheggi sotterranei.

In tutti i casi di comproprietà del cortile per la presenza di più fabbricati si verifica la situazione del supercondominio relativa allo stesso cortile.

Per la manutenzione comune dovrebbe essere nominato un amministratore da parte di tutti i partecipanti alla comunione.

La manutenzione di fatto può essere curata dai singoli amministratori degli stabili.

Le spese di pulizia, riparazione e manutenzione del cortile debbono ripartirsi tra tutti i condomini in proporzione delle rispettive quote millesimali. Nel caso in cui il cortile sia destinato a parcheggio con posti assegnati soltanto ad un gruppo di condomini, le spese dovranno far carico solo ai medesimi, esentando gli altri. Nel regolamento di condominio assembleare può essere prevista una serie svariata di usi del cortile (es.: deposito di merci, gioco dei bambini). Il proprietario singolo può a sua volta utilizzare il cortile per tutti gli usi compatibili con la funzione primaria del cortile di dare luce ed aria agli appartamenti.

Uso del cortile

Il diritto di accesso alla proprietà esclusiva di un condomino (nella specie un box) non può essere compresso dall''occupazione da parte di altri condomini del cortile comune per un uso di per sé non connaturato alla specifica funzione del cortile stesso, che è quella di dare aria e luce alle proprietà esclusive e di consentire l''accesso a quelle che vi si aprono direttamente. E'' pertanto invalida la delibera che autorizza la collocazione nel cortile comune di piante da parte dei condomini nei mesi estivi.Tribunale Milano 24 maggio 2001 n. 5736

In mancanza di vincoli convenzionali l'assemblea condominiale, con deliberazione presa a maggioranza e non all''unanimità dei partecipanti, ha soltanto il potere di predeterminare le forme di disciplina dell''uso del cortile, ma non può disporre la sottrazione all''uso e al godimento anche a uno solo dei condomini. Trib. Milano 29 aprile 1991, Arch. loc. 1992, 151.

La cosa comune, a sensi dell''art. 1102 c.c., può essere utilizzata dal condominio anche in modo particolare e diverso dal suo normale uso se ciò non alteri l'equilibrio tra le concorrenti utilizzazioni attuali o potenziali degli altri e non determini pregiudizievoli invadenze dell''ambito dei coesistenti diritti degli altri proprietari; pertanto, è legittima la costruzione di sporti sul cortile, (sulla strada o sul passaggio comune) e sia realizzata in modo da non pregiudicare né la normale funzione del cortile, che è di regola, quella di fornire aria e luce agli immobili circostanti (e, per la strada, quella di permettere il transito dei condomini) né le possibilità di utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini. (Nella specie, trattavasi del telaio e dei battenti degli infissi, in posizione di completa apertura o di completa chiusura, realizzati, al pianterreno, nel muro prospiciente il passaggio comune senza ridurne la larghezza utilizzabile, dato che nel tratto precedente il passaggio era ristretto da un''antica sporgenza). Cass. civ. sez. II, 11 gennaio 1993, n. 172, Giust. civ. Mass. 1993, 30 (s.m.), Giust. civ. 1993, I, 2447 nota (DE TILLA).

La costruzione, da parte del condominio, di sporti sul cortile o sul passaggio comune, con conseguente occupazione della colonna d''aria sovrastante il terreno comune, costituisce esplicitazione del diritto di utilizzazione della cosa, ai sensi dell''art. 1102 c.c., quando non ne pregiudichi la normale funzione o le possibilità di utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini. Cass. civ. sez. II, 21 giugno 1993, n. 6850, Giust. civ. Mass. 1993, 1052 (s.m.), Arch. loc. 1993, 719.La costruzione, da parte del condominio, di sporti sul cortile o sul passaggio comune, con conseguente occupazione della colonna d''aria sovrastante il terreno comune, costituisce esplicitazione del diritto di utilizzazione della cosa, ai sensi dell''art. 1102 c.c., quando non ne pregiudichi la normale funzione o le possibilità di utilizzazione particolare eventualmente prospettate dagli altri condomini. Cass. civ. sez. II, 21 giugno 1993, n. 6850, Giust. civ. Mass. 1993, 1052 (s.m.), Arch. loc. 1993, 719.

Parcheggio auto

È nulla la delibera assembleare con cui si concede in locazione, a vantaggio esclusivo di alcuni condomini, il cortile per uso di parcheggio delle autovetture, senza stabilire, a fronte delle esiguità dello spazio esistente in rapporto al numero complessivo dei condomini, forme di godimento turnario del bene da parte di tutti aventi diritto. Trib. Milano, 12 febbraio 1987, Foro it. 1988, I, 283

Sosta auto

L''espressione "sosta di autoveicoli", usata nel regolamento di un condominio, al fine di consentire la medesima delle autovetture dei condomini nel cortile interno dello stabile, va interpretata alla luce della situazione dei luoghi, al fine di stabilire se la citata espressione faccia riferimento ad un uso a parcheggio stabile, ovvero ad un uso a sosta temporanea di automezzi per carico e scarico di merci o per altre necessità eccezionali. Trib. Milano, 25 maggio 1992, Arch. loc. 1992, 608.

Posti auto

La mancanza di posti auto sufficienti per ciascuna unità esclusiva non impedisce di per sè una disciplina di parcheggio rispettosa del principio del pari uso, principio che ben può essere assicurato, ad esempio, a mezzo di uso turnario del bene da parte di ciascun condomino.E'' quindi esente da censure la delibera che assegna un solo posto macchina per due condomini, poiché si realizza così una compressione del diritto dei condomini di godimento della cosa comune in via paritetica rispetto agli altri condomini.
Tribunale Milano 8 febbraio 1999 n. 1323

Gioco dei bambini

Nessuna violazione del regolamento si è verificata con l'ammissione del "gioco - bimbi" perché la relativa disciplina in orari (dalle 11 alle 12:30 e dalle 17 alle 19), qualità (divieto di giochi che creino particolare disturbo o molestia) e numero degli ammessi (con esclusione dei bimbi estranei al condominio) non determina una modifica della naturale destinazione del cortile che, facendo parte di un edificio ad uso abitativo, non può avere tale destinazione accessoria e non crea comunque pregiudizio ai diritti dei condomini. App. Milano 26 gennaio 1988 n. 168

La deliberazione dell''assemblea del condominio che autorizza la temporanea permanenza dei bambini nei viali condominiali per i loro giochi non modifica la disposizione, contenuta ne regolamento contrattuale del condominio, che vieta ai condomini di occupare gli spazi comuni e non deve perciò essere approvata all''unanimità. Cass. 8 luglio 1981 n. 4479, Foro it. 1982, I, 768.

La disciplina dei giochi dei bambini nei viali del cortile - giardino condominiale non integra un''occupazione degli stessi né un''alterazione della destinazione della cosa comune, con impedimento del pari uso degli altri condomini, risolvendosi in una forma di utilizzazione diversa da quella normale ma non illegittima, essendo compatibile con la destinazione del bene. Essa può, di conseguenza, essere disposta dall''assemblea con deliberazione adottata con la maggioranza prevista dall''art. 1136 c.c. ancorché il regolamento di condominio di natura contrattuale vieti l''occupazione delle parti comuni da parte dei condomini. Cass. 8 luglio n. 4479, Foro it. 1982, I, 768.