PARTI COMUNI

L’art. 1117 del Codice Civile indica, a titolo esemplificativo, le cose che sono oggetto di proprietà comune e, precisamente:

1. il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli antiditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell''edificio necessarie all'uso comune;

2. i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per gli altri simili servizi in comune;

3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua e per il gas , per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Come si vede, tre sono le categorie alle quali possono ascriversi le cose comuni:

1. parti inerenti alla struttura dell''edificio;

2. locali destinati a sevizi;

3. c ) pertinenze, installazioni e mobili;

L’espressione parti dell’edificio necessarie all’uso comune potrebbe far presupporre che per essere di proprietà comune le parti debbano essere necessarie, mentre è sufficiente che abbiano tale destinazione per volontà dei condomini.

L''art. 1117 vuol dare una regola da applicarsi in mancanza di designazione contrattuale, e perciò parla di parti necessarie all’uso comune, senza le quali non sarebbe possibile ai condomini di usare le singole proprietà esclusive, ma è evidente che i condomini possono rendere comuni anche delle parti non necessarie ma semplicemente utili, e anche delle parti inutili.

Anche nel caso le parti siano necessarie all’uso comune, la proprietà di esse può sempre spettare individualmente ad uno o più condomini, se ciò risulta dal titolo costitutivo del condominio.

In tal caso il titolo dovrà stabilire gli obblighi dei proprietari affinché tali parti, benché di proprietà esclusiva di uno o più condomini, possano servire anche agli altri.

Per contro, il maggior vantaggio che ad uno dei condomini possa derivare dal particolare godimento di una parte comune dell'edificio, per la sua ubicazione, non costituisce motivo sufficiente per presumere che il condomino avvantaggiato sia l'esclusivo proprietario di quella parte dell'edificio.

L'art. 1117 che indica quali parti dell'edificio si presumono di proprietà comune dei condomini, è applicabile ad ogni categoria di edifici in condominio, tanto urbani quanto rurali.

La prima categoria di cose comuni indicata dall'art. 1117 del Codice civile comprende il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d''ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune. Come s''è visto, tale elenco non è tassativo, e i condomini possono rendere comuni altre parti inerenti alla struttura dell''edificio, siano esse necessarie o anche semplicemente utili: Difficilmente si renderanno comuni delle parti inutili o dannose, ma il caso non è da escludersi poiché i condomini possono decidere liberamente al riguardo.

In pratica si tratterà di parti inutili alla struttura dell'edificio ma utili dal punto di vista economico, come nel caso di un appezzamento confinante di terreno che successivamente potrà essere venduto a profitto comune dei condomini.

Alle parti indicate dall'art. 1117 possiamo quindi aggiungere il sottosuolo, le porte che danno sul cortile e quelle che servono per l'accesso alle cantine, alle scale ed alle altre eventuali parti comuni, le terrazze, i giardini e le opere destinate a recingere il terreno comune, come i muriccioli e le cancellate. In particolare, i solai tra l'uno e l''altro piano dell'edificio, devono considerarsi comuni ai proprietari interessati, in applicazione del principio fissato dall'articolo in esame.

La seconda categoria, quella dei locali destinati ai servizi, comprende i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscalda,mento centrale, per gli stenditoi e per gli altri servizi in comune. Non importa che si tratti di servizi simili a, quelli indicati, anzi si tratterà senz''altro di servizi niente affatto simili; quello che importa è che si tratti di servizi in comune a tutti i condomini. Sono comuni perciò anche i vani destinati agli ascensori ed ai montacarichi, e la cabina dei relativi motori, i gabinetti di uso promiscuo, la cabina telefonica, il locale destinato a magazzino, il rifugio anticrollo, l'autorimessa.

La terza categoria, quella delle pertinenze e del mobili, comprende le opere, le istallazioni, i manufatti di qualunque genere servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili

A tale esemplificazione dell'art. 1117 del Codice civile possiamo aggiungere i montacarichi, le suonerie d'allarme, gli attrezzi, le lampade, le serrande ed i battenti delle porte comuni, il casellario della corrispondenza, l'apparecchio di custodia delle biciclette, i telai ed i vetri delle finestre comuni, i mobili del locale di portineria, i motori dei vari impianti, gli indumenti di servizio del portiere, i mezzi di lotta contro l'incendio, i parafulmini, le piante e le aiuole dei cortili e dei giardini.

Tutte queste cose sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani, se il contrario non risulta dal titolo. Ciò vuol dire che la volontà delle parti è preminente alla regola stabilita dal codice, ossia che in ogni caso si deve prima vedere quello che le parti hanno stabilito e soltanto quando il titolo non dispone si deve applicare l'art. 1117.

La proprietà esclusiva di una cosa può essere acquisita da un condomino per usucapione, ma, è necessario che il condomino possieda la cosa, in modo esclusivo, ossia in modo da escludere il possesso concorrente degli altri condomini, comportandosi di guisa da rendere palese la sua volontà di tenere la cosa propria ; es.il terreno d’accesso agli scantinati.

Talvolta si presenta il caso di cortili interni, di giardinetti, di portici, di passaggi e simili pertinenze dell'edificio che per la loro ubicazione servono ad uno solo dei condomini, perché gli altri non hanno la possibilità di accedervi o non hanno motivo di usufruirne.

Può anche darsi che quel condomino provveda, per mandato esplicito o tacito, all''ordinaria manutenzione e pulizia del giardino, del cortiletto o della, terrazza, in cambio dell''uso che gli è consentito. Ma, tutto questo non basta per attribuire a quel condomino la proprietà esclusiva del giardinetto, del cortile o del portichetto, se tale proprietà esclusiva non gli venne espressamente attribuita dal titolo.

L'uso esclusivo di queste pertinenze dell''immobile, sia che derivi da una concessione prevista dal titolo o da semplice tolleranza degli altri condomini, non autorizza a presumere che l''utente ne sia l''esclusivo proprietario perché, nel condominio, la, presunzione di proprietà è sempre a favore della massa dei condomini.

Sorge però il dubbio che, per effetto del possesso continuato almeno venti anni, quel condomino possa attribuirsi la proprietà esclusiva del giardino, del porticato o del cortiletto, richiamandosi al

diritto di usucapione, a norma degli articoli 922 e 1158 del codice civile, per il solo fatto che gli altri condomini per venti anni si siano astenuti dal fare uso del cortiletto o del giardino.

Ma il diritto di comproprietà degli altri condomini non può estinguersi per il solo fatto del non uso, quando il possessore esclusivo non si sia comportato in modo inconciliabile con la possibilità da parte degli altri comproprietari di usare a loro volta delle suddette pertinenze.

Perché si estingua il diritto di comproprietà degli altri condomini è necessario che il possessore si comporti in modo da rendere palese la sua, intenzione di possedere come proprietario esclusivo e non come semplice condomino, altrimenti il suo possesso sarebbe equivoco e quindi non idoneo a determinare la usucapione.

Per meglio intendere il problema occorre anche considerare che. se il giardinetto o il cortile può tornare di qualche utilità al condomino che può accedervi per coltivarvi fiori o per passeggiare, esso è essenzialmente destinato a dare aria, luce e prospetto alle proprietà degli altri condomini, per cui si deve avere riguardo alla sua destinazione, non al solo fatto che un solo condomino possa accedervi per la sua particolare ubicazione.