PISCINA CONDOMINIALE

Quella della responsabilità giuridica del proprietario o dell'amministratore (o eventualmente di altro soggetto) nella gestione condominiale, costituisce un problema che non è ancora stato approfondito.

Anche la giurisprudenza non offre grande aiuto. L’unica decisione, nota in tema,di piscine, è quella resa dal Pretore di Roma sent.13 luglio 1989) secondo cui, in applicazione del principio contenuto negli art. 1118, comma 1, e 1123 c. c., "il diritto di invitare ospiti nella piscina condominiale, che costituisce un modo di fruizione del bene comune, deve essere esercitato da ciascun condomino in proporzione alla sua quota di proprietà".

Il caso delle piscine condominiali è particolare in quanto esse, per definizione, possono essere destinate all''uso di un numero anche rilevante di persone (vale a dire tutti i condomini e i loro ospiti, negli eventuali limiti che i condomini stessi si saranno dati con apposita convenzione), ma restano, comunque, riservate all''uso di un gruppo ben determinato di persone e non una moltitudine indeterminata che altrimenti giustificherebbe la destinazione all''uso pubblico. Per questo motivo. anche per quanto riguarda le piscine condominiali, sembra più corretto parlare di .''uso privato".

La responsabilità della gestione

Quando una persona subisce un incidente o contrae un''infermità collegata in qualche modo all''uso della piscina (per esempio, scivola e cade nella piscina priva di acqua, infortunandosi, oppure, dopo avere fatto il bagno, contrae un''infezione perché l’acqua non era stata disinfettata a dovere) sorge una responsabilità sia civile che penale.

Dal punto di vista civilistico, il proprietario della piscina (cioè il condominio, quando l’impianto si trova in un edificio condominiale) risponde verso la persona che ha subito il danno secondo i principi del risarcimento per fatto illecito.

Al gestore della piscina, invece, può essere chiesto il risarcimento dei danni in forza di 2 rapporti:

• Contrattuale, (che sorge dal contratto di mandato) nei confronti del condominio, che è

proprietario dell’impianto;

• Extracontrattuale, nei confronti della persona che effettivamente subisce il danno

Circa la responsabilità contrattuale è sufficiente dire che il gestore dell’impianto, deve eseguire il contratto con la diligenza del buon padre di famiglia, che deve rendere conto al condominio del suo operato e rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato e che, quando nell’esecuzione del contratto sostituisce altri a se stesso senza esservi autorizzato o senza che ciò sia necessario per la natura dell’incarico, risponde dell’operato della persona sostituita e delle istruzioni che ha impartito al sostituto.

Per quanto riguarda la responsabilità extracontrattuale che sorge in capo al proprietario o al gestore della piscina quando coloro che utilizzano l’impianto subiscono un incidente, va precisato che essa può essere regolata da tre norme diverse:

1) l’art. 2043 c.c., che impone a tutti coloro che hanno cagionato il danno ingiusto con dolo o anche con semplice colpa, di risarcirlo; che obbliga il custode a rispondere per i danni cagionati dalle cose custodite, salvo che egli possa provare

2) l'art. 2051 c.c., che obbliga il custode a rispondere per i danni cagionati dalle cose custodite,salvo che egli possa provare il caso fortuito;

3) l’art. 2050 c.c., che impone a chiunque cagiona un danno ad altri nello svolgimento di un'attività pericolosa, per sua natura o per la natura dei mezzi adoperati, di risarcire il danno, se non prova di avere adottato tutte le misure idonee a evitarlo.

Come è evidente, se si applicassero i principi contenuti negli art. 2050 o 2051 c.c., la responsabilità del proprietario o del gestore di una piscina condominiale dovrebbe essere certamente valutata con grande rigore perché entrambe le norme escludono tale responsabilità soltanto nelle specifiche ipotesi del "caso fortuito" (art. 2051) e della "prova di avere adottato tutte le misure idonee a evitare il “danno” (art. 2050).

In proposito, va detto che il proprietario di una piscina (e, quindi, anche l''amministratore, se è stato nominato) è certamente tenuto alla custodia, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dell''edificio e di tutte le sue parti, compresa ovviamente la piscina D'altra parte, l'attività collegata a una piscina costituisce un''attività che deve essere qualificata come “pericolosa" ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 2050 c.c.

Ma pure, se si optasse per l’applicazione alla fattispecie soltanto dei principi dettati dall'art. 2043, la responsabilità del proprietario della piscina (e, quindi, anche quella dell’amministratore) resterebbe ugualmente molto gravosa: infatti l’art. 2043 prevede che il danno sia stato cagionato, oltre che con una specifica volontà (“dolo") in tal senso, anche con la semplice “colpa" che sussiste ogni volta che l''atto non è voluto specificamente, ma dipende da mera negligenza, imprudenza e imperizia o da inosservanza di leggi, regolamenti, ordini o discipline. Infine, va ricordato che dall''evento dannoso possono derivare, a carico del proprietario della piscina (e, quindi, pure dell''amministratore che sia stato nominato) anche conseguenze di carattere penale. Più esattamente possono configurarsi ipotesi di reato di omicidio colposo e di lesioni personali colposo.

La situazione dell’amministratore

Mancando una disciplina specifica per il caso delle piscine condominiali, la responsabilità che incombe sul proprietario dell’impianto è molto severa e sono ben poche le possibilità di evitare il peso delle conseguenze di un sinistro.

Non ha alcuna rilevanza il fatto che la piscina sia piccola oppure grande e che sia utilizzata da poche oppure da tante persone;gli obblighi previsti sono sempre identici e le cautele molto onerose (soprattutto dal punto di vista economico) dettate dalle norme vigenti in materia e vanno comunque applicate a qualunque tipo di piscina, senza distinzioni. Tale responsabilità si trasferisce nella stessa misura dal proprietario (o dai condomini in caso di collettività condominiale) all''amministratore dell'edificio di cui la piscina fa parte. Sarà, pertanto, opportuno che l''amministratore dell''edificio, al fine di garantire la sicurezza di coloro che usufruiscono della piscina, faccia adottare all'assemblea una o più di una fra le prescrizioni come, per esempio, nominare un bagnino che possa sorvegliare i bagnanti e intervenire immediatamente in caso di necessità, dopo avere regolamentato mediante un orario preciso l'accesso alla piscina.