TABELLA  MILLESIMALE

La norma

Art.68 disp. att. c.c. “Per gli effetti indicati dagli art. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori dei piani o delle porzioni di piano ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano”.

La ripartizione delle spese del condominio è in gran parte basata sul valore proporzionale delle singole unità immobiliari, valore che entra anche nella determinazione delle maggioranze necessarie per le delibere assembleari.

L’art.68 disp. att. c.c. richiede che i valori dei piani o di singole porzioni di piano siano espressi in millesimi: si considera 1000 il valore globale dell’edificio e si attribuiscono a ciascuna proprietà esclusiva un numero di millesimi proporzionale alla consistenza materiale dell'unità immobiliare in rapporto all’''intero stabile. Se la tabella millesimale non è stata predisposta dall’unico proprietario venditore o all’atto di costituzione del condominio, essa può essere sempre introdotta mediante delibera assembleare.

E’ però importante precisare che, in questo caso, si renderà necessaria l''unanimità dei consensi e, in mancanza di accordo, le parti potranno rivolgersi al giudice.

Lo scopo della tabella millesimale

L’importanza della tabella millesimale, che deve essere allegata al regolamento condominiale, entra dunque in gioco per:

• la costituzione dell'assemblea e la validità delle deliberazioni (art. 1136 c.c.);

• la ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento delle parti e dei servizi comuni e per le innovazioni (art.1123, lo comma c.c.);

• la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale (art. 1124 c.c.);

• la ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione dei lastrici solari (art. 1126 c.c.),

Insieme al numero dei millesimi devono essere comunque presi in considerazione anche ulteriori fattori, quali per esempio il numero dei condomini (per la costituzione e le delibere dell''assemblea), l''uso potenziale di alcune cose o servizi comuni (art.1123, comma 2 e 3, c.c.), l''altezza dei piani (art. 1124 c.c.) , ecc.

Ciò importa che, per ragioni pratiche, vengono spesso formate più tabelle millesimali per la ripartizione delle varie spese: sono le cosiddette tabelle di servizio. Il valore delle varie unità immobiliari, oltreché per mezzo della tabella millesimale, può essere , determinato anche in altri modi, poiché l''art. 68 disp. att. c.c. non è norma inderogabile.

Condizioni dell’unità immobiliare

Ai fini dell''accertamento del valore di ogni singola unità immobiliare non ha rilevanza lo stato di conservazione, il canone di locazione o eventuali miglioramenti. La legge ha voluto dunque impedire che un condomino possa alterare il valore della propria quota effettuando opere che interessano solo la sua proprietà individuale senza procurare alcun vantaggio al condominio.

Revisione della tabella millesimale

Art. 69 disp. att.c.c. “I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell''interesse di un solo condomino nei seguenti casi:

1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell''edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani di espropriazione parziale, o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano"

Il codice civile prevede la possibilità di rivedere o di modificare i valori dei vari piani o porzioni di piani in due ipotesi precise e circoscritte:

• quando risulta evidente un errore;

• quando il rapporto tra i valori delle singole unità immobiliari risulta notevolmente alterato in seguito a modifiche dello stabile

L’errore si verifica in seguito a uno sbaglio nel calcolo matematico del rapporto tra le varie unità immobiliari, cosicché si attribuiscono, per esempio, a un appartamento di 100 metri quadrati di superficie un maggior numero di millesimi di quelli assegnati a uno di 200 metri quadrati.

Per quanto riguarda la seconda ipotesi, il mutamento che lo stabile deve subire per legittimare la modifica della tabella millesimale deve derivare da sopraelevazione di nuovi piani, da espropriazione parziale o di innovazione di vasta portata. Inoltre il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano deve risultare fortemente alterato: una piccola variazione dunque non sarebbe sufficiente a giustificare un simile procedimento.

Il procedimento di revisione

L’art. 69 disp. att. c.c. non specifica però in che modo il condomino possa esercitare il suo diritto di ottenere la revisione o modificazione della tabella millesimale. Nel silenzio della legge, deve ritenersi che, ove non sia possibile raggiungere l''unanimità dei consensi, il condomino interessato possa rivolgersi all'Autorità giudiziaria. La norma consente di rivedere o modificare i valori delle proprietà esclusive anche nell''interesse di un solo condomino. Perciò, chiunque tra i condomini ritenga di essere pregiudicato dalla tabella dei millesimi, potrà chiedere all''assemblea la revisione o la modificazione e, qualora non ottenesse soddisfazione, potrà rivolgersi all''Autorità giudiziaria. La domanda va proposta nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.