TRIBUTI

Il condominio come soggetto economico

Il condominio di edificio costituisce un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti. Tuttavia è necessario riconoscere nel condominio una soggettività distinta da quella dei singoli condomini; pertanto si può affermare che il condominio costituisce una entità “ economica” autonoma.

Il condominio dal gennaio del 1998 ha acquisito la veste di sostituito d''imposta, pertanto è soggetto agli adempimenti di effettuazione della ritenuta, di versamento della stessa e di presentazione della relativa dichiarazione (mod.770).

Analizziamo quali sono i risvolti fiscali di tale innovazione per il Condominio nei suoi rapporti con il proprio amministratore, i fornitori, i terzi, il fisco in genere:

Compenso all’amministratore

Questo svolge un''attività di lavoro autonomo. Qualche questione si è posta in ordine all''inquadramento di questi soggetti nell'ambito dell''art. 49 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR): si è discusso se gli amministratori di condominio fossero necessariamente lavoratori autonomi a pieno titolo o se, piuttosto, potessero inquadrare il loro lavoro nell''ambito dei rapporti di collaborazione coordinata e continuativa. Il TUIR all’art. 49, comma 2, lettera a), dà una definizione legislativa della collaborazione coordinata e continuativa stabilendo che è tale l''attività:

- abbia contenuto intrinsecamente artistico o professionale;

• che sia svolta senza vincolo di subordinazione ;

• che sia svolta a favore di un soggetto (nulla vieta che si abbiano più rapporti di collaborazione coordinata e continuativa e che le attività siano rivolte a più soggetti);

• che si tratti di un rapporto unitario e non spezzato;

• che il rapporto sia continuativo;

• che si tratti di un rapporto nell’ambito del quale il prestatore d''opera non impiega mezzi organizzati;

• che la retribuzione sia periodica;

• che la retribuzione sia prestabilita:

• che l'' attività non rientri fra quelle che formano oggetto della professione esercitata dal contribuente.

Quest'ultima condizione è la più importante per stabilire quale sia la linea di demarcazione tra lavoro autonomo a pieno titolo e collaborazione coordinata e continuativa. Da ciò deriva che l''amministratore di condominio che svolge tale attività abitualmente e nei confronti di più condomini, è un lavoratore autonomo a pieno titolo e deve comportarsi come tale sul piano tributario.

Di conseguenza l''amministratore è contribuente IVA e lavoratore autonomo a pieno titolo per le imposte sui redditi. Quando percepisce i propri compensi, l'amministratore di condominio subisce la ritenuta perché il condominio - che eroga i compensi - è sostituito d'imposta.

Diverso è il caso in cui un soggetto, lavoratore dipendente, si limiti ad amministrare il condominio in cui abitano uno, due o tre condomini, non si può affermare che costui, di fatto, eserciti abitualmente la professione di amministratore di condomini. Per cui la sua attività può essere inquadrata in uno o più rapporti di collaborazione coordinata e continuativa.

Questo soggetto non è soggetto a IVA, se non svolge altre attività di lavoro autonomo: cosi dispone l'art. 5 del Dpr n. 633/72.

Ai fini delle imposte dirette, chi è solo titolare di rapporti di collaborazione coordinata e continuativa non deve tenere alcuna forma di contabilità: quando percepisce i compensi, subisce ritenute, perché il condominio erogante è sostituito d''imposta.

Il reddito netto, pari al 95% dei compensi lordi dichiararti, è soggetto all’IRPEF e al contributo al Servizio sanitario nazionale.

Inoltre, è soggetto al contributo previdenziale del 10%, da versarsi all''INPS, calcolato sul 95% del reddito dichiarato, di cui una terza parte a carico dell'amministratore e la restante parte a carico del condominio.

Il lavoratore dipendente, non professionista abituale, che svolge quindi in via sussidiaria l’attività di amministrazione a favore di alcuni condomini, può correttamente instaurare dei rapporti di collaborazione coordinata e continuativa, senza applicazione dell'IVA e senza obblighi contrattuali. L’attività deve essere svolta abitualmente, cioè con carattere professionale ancorché in modo non esclusivo anche, cioè, quando venga esercitata parallelamente una diversa attività sia pure di lavoro subordinato.

La prestazione deve rientrare nell’attività abituale nel senso cioè che essa non deve essere occasionalmente, ma si inserisce nel contesto di più prestazioni dello stesso tipo ovvero compresa nell''ambito istituzionale dell'attività esercitata.

L’esplicazione di una qualsiasi attività di lavoro autonomo, non inerente a un rapporto di collaborazione coordinata e continuativa, fa rientrare nella sfera impositiva anche le prestazioni inerenti ai rapporti di collaborazione coordinata e continuativa. Per cui, per esempio, un ingegnere che tiene l''amministrazione di alcuni condomini emette fattura con 1VA.

Regola generale è che tutti i compensi riscossi devono essere dichiarati (non esiste alcun esonero).

A livello documentale l'amministratore non fornito di partita 1VA emette ricevuta.

Tale ricevuta, richiesta dal condominio per documentare le spese, non si allega al modello Unico. E'' indifferente il fatto che l''amministratore ne faccia soltanto una, cumulativa per tutto l’anno o per ciascun trimestre (o altra periodicità).

Fatturazione delle spese condominiali

Il condominio non può emettere fattura con 1VA, in quanto non è soggetto passivo d''imposta.

Non è possibile per i condomini recuperare l'IVA assolta dal condominio sulle fatture intestate ai singoli condomini per le quote spese di loro spettanza perché, nei rapporti con il fornitore. cessionari o committenti non sono i singoli condomini ma il condominio, ed è a questo che devono essere intestate le fatture.

Se il condomino che ha pagato le spese intende riaddebitarle a un altro soggetto, deve rifatturare le stesse con assoggettamento a IVA.

Imposte dirette

Nei confronti dell’imposizione diretta il condominio, pur potendo essere titolare di redditi, non possiede i requisiti voluti dalla legge per poter essere considerato soggetto passivo d''imposta.Ne consegue che per le unità condominiali date in locazione, i relativi redditi non vanno dichiarati dal condominio, ma devono essere dichiarati pro-quota dai singoli condomini nei rispettivi quadri della loro dichiarazione dei redditi, in misura direttamente proporzionale al valore delle singole partecipazioni.

Dette quote concorreranno alla formazione del reddito imponibile complessivo di ogni singolo condomino.

Le istituzioni ministeriali relative alla compilazione della denuncia dei redditi precisano infatti esplicitamente che i redditi delle unità immobiliari in condominio devono essere dichiarati dal condominio, ma pro-quota da ciascun condomino della propria dichiarazione dei redditi. Ovviamente dovranno essere indicate solo le unità immobiliari produttrici di reddito in modo autonomo.

Si precisa , inoltre, che l''esistenza del servizio di portierato non rileva ai fini della tassazione dei redditi derivanti della unità immobiliari in condominio; quindi devono essere tassate anche in presenza di tale servizio.

Imposta Comunale sugli immobili

Per quanto riguarda l’ I.C.I. l’art. 10 del D. Lgs. n. 504/92, comma 4, ultimo capoverso, recita: “Nel caso di più soggetti passivi tenuti al pagamento dell’imposta su un medesimo immobile può essere presentata dichiarazione congiunta; per gli immobili indicati.

Per quanto riguarda l'lCl, l'articolo 1117 del codice civile oggetto di proprietà comune la dichiarazione deve essere presentata dall’amministrazione del condominio per conto dei condomini.

Rientrano tra i beni di proprietà comune la portineria l’appartamento del custode ecc.

Per il versamento dell''ICI i soggetti obbligati sono i condomini. ciascuno per la propria quota parte, fatta comunque salva la facoltà dell''amministratore di effettuare il versamento dell''intero importo dovuto per conto dei condomini.

L’amministratore risponde in proprio degli eventuali errori e/o omissioni commesse netta predisposizione detta dichiarazione ICI.

Sulla dichiarazione dovrà, infine, indicare il numero di codice fiscale del condominio, trattandosi di entità giuridica autonoma.

Imposta di bollo

Il prospetto globale del rendiconto condominiale, recante la situazione contabile generale, non è soggetta a bollo ( non essendo indicato tra gli atti soggetti all’imposta di bollo).

Le ricevute dei pagamenti che i condomini effettuano nelle mani dell''amministratore per le spese ordinarie o straordinarie approvate dall''assemblea non devono essere assoggettate a bollo. L’esenzione è stabilita nelle tariffa allegata al Dpr 642/72, come da nota n. 3 dell’art.13/1 della tariffa. parte I. Anche la circolare della direzione tasse 8 febbraio 1991 n. 8/390035 afferma che sono esenti “le ricevute rilasciate a fronte dei pagamenti di spese di condominio negli uffici"

E’ implicita la specificazione che per "pagamenti di spese di condomino”, si intendono i versamenti di quote di spese eseguiti dai condòmini all'amministrazione del condominio.

Imposta di registro

Locazioni e affitti di immobili sono sempre soggette a registrazione entro 20 giorni dalla data della sottoscrizione dell'atto.

La registrazione attesta l'esistenza dett'atto e attribuisce a esso data certa di fronte ai terzi e ne assicura la conservazione.

La registrazione si effettua mediante presentazione del contratto in duplice originate (o un originale più fotocopia), all'Ufficio del registro, corredato da scheda di richiesta fornita dall’Ufficio. L’imposta è pari at 2% del canone annuale, salvo minor durata, con un minimo di € 51.65.

Per quanto riguarda le unità immobiliari arredate, i contratti sono soggetti ad un'imposta calcolata sul canone annuo del 2% per quanto riguarda l’immobile e del 3% sul corrispettivo per l'uso degli arredi. Il deposito cauzionate è soggetto a imposta di registro netta misura detto 0.50%. Per te rinnovazioni del contratto, anche tacite, l'imposta deve essere liquidata dallo stesso denunciante mediante versamento dell'importo annuo o di minor durata della rinnovazione su c/c postale intestato all'Ufficio del registro – affitti, entro 20 giorni dalla data di rinnovo.

Le spese di registrazione sono solitamente al 50 % tra i contraenti.

Per i contratti pluriennali l'imposta è dovuta soltanto sull''importo annuo del canone entro 20 giorni dall''esecuzione del contratto.

Per le annualità successive alla prima, l'imposta va autotiquidata dal denunciante secondo le modalità in precedenza esposte.

Tasse smaltimento rifiuti solidi urbani

Per te parti comuni del condominio dove si producono rifiuti solidi urbani, è l’amministratore che deve effettuare la denuncia ai fini della tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani (TARSU).

Gli amministratori di condominio a volte si limitano alla tassazione (globale per tutto il condominio o individuale con singole cartelle) delle sole superfici personali (frequentemente quella dell''appartamento ad uso abitazione, escluse le cantine), senza denunciare quella delle parti comuni (portineria, vano scale e ascensore, locati caldaia e autoclave).

Il Comune può notificare avviso d''accertamento per la tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani commisurata alle superfici comuni condominiali quali: atrio, scale, corridoi, pianerottoli, ecc

Un eventuale ricorso può eccepire che:

• le parti comuni non costituiscono locati e non sono luoghi ove "possano prodursi rifiuti”

(non vi è infatti una persona che “ occupi oppure conduca locali”);

• si tratta di spazi “accessori e pertinenziali” ai locati dei singoli condomini (già soggetti tributo);

• non sono luoghi ove si producono rifiuti, al pari dei giardini e delle aree verdi condominiali (esentate dalla tassa in questione).

Il Comune fa pagare la tassa in questione anche sulle parti condominiali, motivando che il secondo comma dell''art. 269 del Testo unico per la finanza locate 1175/31, nel testo modificato dall''art. 21 del Dpr 915/82, determina le aree scoperte in cui la tassa smaltimento rifiuti solidi urbani deve essere applicata, aggiungendovi, “qualsiasi altra area scoperta ad uso privato, ove possono prodursi rifiuti, la quale non costituisca accessorio o pertinenza del locale assoggettabile a tassa”….