la superficie dell'immobile

Nelle compravendite immobiliari si sente parlare di superficie calpestabile e commerciale:

- La superficie calpestabile o utile, formata dalla superficie su cui si può camminare, quindi al netto dei muri interni ed esterni, numero dei vani, altezza delle stanze non inferiore a 2,70 m.

- La superficie commerciale, ivi comprese le mura interne ed esterni oltre balconi e/o terrazzi in base alla quale è generalmente definito il prezzo della casa. Nei caso di acquisto di casa in costruzione e/o da una società costruttrice, invece la superficie risponde alla logica imprenditoriale del pagabile perché costruito e quindi comprenderà anche la superficie dei muri interni ed esterni.

Spesso l’acquirente ha ben fisso il concetto di superficie utile o calpestabile e non comprende come la superficie commerciale sia superiore, con il sospetto che il venditore voglia falsare a suo favore i metri quadri dell’immobile.

Premesso che non esistono norme dettate da leggi per la misurazione delle planimetrie, ma solo norme codificate dalle usanze:

- muri esterni ed interni, la superficie è calcolata al 100% nella misurazione, limitatamente alle porzioni esclusive ( volendo in modo approssimato calcolare la superficie netta nel caso di immobile in cemento armato dalla misurazione lorda su una planimetria, esclusi le aree scoperte, basa detrarre il 10% dalla superficie lorda. Mentre per immobili di epoca, con mura portanti in tufo, basta detrarre il 15% dalla superficie lorda. Precisando che per gli immobili di epoca le mura portanti perimetrali più si sale meno sono spessi.);

- muri confinanti, la superficie occupata dai muri confinanti con altro appartamento o con parti comuni nello stesso immobile è calcolata al 50%;

- balconi, la superficie dei balconi è compresa in quella dell’appartamento nella misura che varia da un 25% ad un massimo nei casi limite;

- terrazzi, non esiste una regola precisa, comunque la percentuale di superficie del terrazzo che deve essere compresa in quella dell’appartamento varia da un terzo fino ad un quinto, a secondo della superficie del terrazzo rispetto a quella dell’appartamento, meno essa dovrà incidere sul calcolo complessivo della superficie;

- accessori, la superficie della cantina non viene conteggiata salvo il caso in cui ha una superficie più grande rispetto alla media (20 – 25 mq.). In tal caso la maggiore superficie può dare luogo ad un lieve ritocco del prezzo complessivo dell’appartamento.

Nella quasi totalità dei contratti si stabilisce la vendita a corpo e non a misura per non dare adito a controversie.

VALUTOMETRO

COEFFICIENTI DI PIANO	%	ALTRI COEFFICIENTI	%
Stabile con ascensore		Esposizione
Piano seminterrato	-20%	Sud/Est	0%
Piano terra	-10%	Sud/Ovest	0%
Piano terra con giardino	0%	Nord	-10%
Piano primo	+5%	Su piazza storica e/o vista panoramica	+20%
Piano secondo	+10%	Su parco e/o via principale	+10%
Piano terzo	+10%	Su via silenziosa	+ 5%
Piano quarto	+10%	Su via rumorosa	- 5%
Piano quinto	+10%	Su cortile interno	-10%
Piano ultimo	+10%	Su un lato	0%
Piano ultimo con terrazzo di copertura	+15%	Su due lati	+ 5%
Piano ultimo con terrazzo a livello	+20%	Su oltre due lati	+10%
Stabile senza ascensore		Balconi e terrazzi
Piano seminterrato	-20%	Senza balconi	-10%
Piano terra	-10%	Un balcone	0%
Piano terra con giardino	0%	Due o più balconi	+ 5%
Piano primo	+5%	Con terrazzo	+10%
Piano secondo	+10%
Piano terzo	-10%	Parcheggi e trasporti
Piano quarto	-15%
Piano quinto	-15%	Con posto auto	+ 5%
Piano ultimo	-20%	Senza posto auto	- 5%
Piano ultimo con terrazzo di copertura	+10%	Mezzi di trasporto vicino entro 300 mt	+ 5%
Piano ultimo con terrazzo a livello	+15%	Mezzi di trasporto lontani	- 5%
Età e ambiente		Riscaldamento
Stabile di epoca prestigioso	+10%	Provvisto di riscaldamento	+5%
Stabile in zona degradata	-20%	Sprovvisto di riscaldamento	- 5%
Servizi		Grandezza
Un bagno	0%	Abitazione superiore ai 150 mq.	- 5%
Più bagni	+5%	Abitazione inferiore ai 60 mq.	+5%

Si precisa che per immobili locati questi vanno svalutati dal 20% al 30%. Se invece l’immobile locato può essere considerato come investimento la sua redditività annua deve essere il 4% e/o 5% del capitale investito all’acquisto.
Per stimare il valore di una casa occorre calcolare la superficie netta, ossia quella calpestabile più la superficie balcone ( calcolata dal 25% al 33% ). I metri quadri devono essere moltiplicati per il valore medio a metro quadro ( tenendo conto di quelli compravenduti a minimo e medio prezzo e non solo quelli a massimo prezzo ) a quei immobili compravenduti in zona aventi le stesse caratteristiche ( case nuove, ristrutturate o da ristrutturare ) più la somma algebrica dei coefficienti. E’ importante ricordare che spesso il prezzo richiesto di un immobile non è quello compravenduto in quando tra il prezzo richiesto e quello offerto si giunge spesso ad un incontro tra le parti. Inoltre si tenga conto che il prezzo è determinato dalla domanda e l’offerta.
Es: un appartamento in Napoli in zona Vomero di 3 vani cucina e bagno di 85 mq. più un balcone di 12 mq. posto al 3° piano in un fabbricato con ascensore e riscaldamento adiacente a mezzi di comunicazione in uno stato medio abitabile:
euro 3.500,00 al mq. per 85+4 ( 89 ) = 311.500,00 +10%+5%+5% = 373.800,00 euro
I prezzi così calcolati sono comunque indicativi perché ogni immobile ha le proprie caratteristiche, pertanto è sempre opportuno rivolgersi ad una società immobiliare.