Come si calcolano le imposte
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
Dal 1° gennaio 2007 ( per effetto della legge finanziaria per il 2007), per le vendite di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze) effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato.
Questa regola nel 2006 era ammessa , invece, a condizione che entrambe le parti fossero dei privati.
L’acquirente, per poter fruire dell'applicazione delle imposte (di registro, ipotecaria, catastale) sul valore catastale dell'immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio.
L’agevolazione spetta, inoltre, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Infatti, l’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
1. le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
2. sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.
Il nuovo regime di tassazione delle compravendite immobiliari prevede, quindi:
- una deroga al principio generale in base al quale la base imponibile per l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale è data dal valore dell’immobile dichiarato nell’atto;
- una riduzione del 30% dell’onorario del notaio che, come è noto, viene calcolato sul valore dell’immobile indicato nell’atto.
ATTENZIONE
Soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale.
Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
I contribuenti che si avvalgono delle nuove disposizioni sono esclusi dalla programmazione dei controlli relativi alle vendite immobiliari nonché dalla rettifica del valore. Per chi decide di non avvalersi del nuovo sistema, la tassazione continuerà ad essere applicata con le regole precedentemente previste e cioè con applicazione delle imposte sul valore commerciale del bene (normalmente rappresentato dal prezzo convenuto). Si ricorda, in tal caso, che se l'ufficio ritiene che il valore dei beni trasferiti è superiore a quello indicato nell'atto, provvede alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta dovuta (nonché delle eventuali sanzioni e degli interessi) e notifica al contribuente, entro due anni dal pagamento dell'imposta proporzionale, un apposito avviso.
La base imponibile per l’Iva
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene
COSA SI INTENDE PER “VALORE NORMALE”
“…il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972).
Se, però, per l’acquisto della casa l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario,
la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l’ufficio è obbligato a considerare quale “valore normale” un importo pari alla somma erogata.
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